Barrios de Lisboa para Inversores Inmobiliarios (de Alfama a Estrela)

Se usted es un inversor externo que considera la compra de bienes raíces en Lisboa, el tema puede parecer, a primera vista, sencillo. Cada página parece contener las mismas hermosas fachadas de colores pastel, con techos de terracota que bordean calles llenas de rocas. Sin embargo, muchos atestiguarán que, en un paseo de treinta minutos en cualquier dirección, encontrará entre 7 y 10 mercados completamente separados. Aunque los problemas son los mismos, cada uno tiene su paisaje único, rendimiento de inversión, grupo de compradores potenciales y perfil de riesgo general.

La guía comienza en las colinas medievales de Alfama y termina en los modernos espacios verdes de Estrela. Esta es una guía sobre las cosas reales que los inversores observan, en contraposición a la pompa de marketing de los materiales promocionales de bienes raíces.

Por qué el nivel del vecindario importa más que el nivel de la ciudad

El precio medio de venta de bienes raíces en Lisboa es de aproximadamente €3,300 por m². Aunque los precios varían considerablemente entre diferentes áreas y propiedades, las ubicaciones centrales de primera pueden fácilmente superar los €6,000 por m² y en algunos casos incluso más. Esto significa que una propiedad con un precio de entrada de €420,000 por 127 m² en una parroquia menos central, podría ofrecer fácilmente un punto de entrada de €1,800,000 por una propiedad de tamaño similar en una ubicación central; una diferencia del 50%. Sin embargo, lo que muchos compradores potenciales de propiedades no saben es la gran disparidad en los rendimientos brutos de alquiler que estas propiedades ofrecen. Mientras que el rendimiento bruto de alquiler promedio en toda la ciudad varía entre el 3% y el 3.5%, en algunas de las ubicaciones más deseables esta cifra cae por debajo del 3%, mientras que en ubicaciones emergentes fácilmente supera el 4.5%.

Alfama: alquiler patrimonial, oferta limitada

El barrio más antiguo de Lisboa, conocido por sus calles estrechas, bares de fado y impresionantes vistas al mar. La oferta de bienes raíces es limitada ya que la mayoría de los edificios están protegidos y cualquier renovación debe llevarse a cabo cuidadosamente con los permisos pertinentes.

Para los inversores, Alfama es territorio de alquileres de corta estancia, con alta demanda de turistas, tasas de ocupación promedio superiores al 75%, y un precio promedio por metro cuadrado para propiedades renovadas que oscila entre 5,500 € y 7,500 €. Para los propietarios, puede ser una inversión muy gratificante, pero también conlleva mucho trabajo, siempre que se gestione adecuadamente. En última instancia, también puede ser una inversión muy negativa para aquellos que solo buscan ganar dinero de manera pasiva.

Ha habido algunas actualizaciones por parte de la autoridad local de Lisboa sobre la licencia para alquileres turísticos a corto plazo en ciertas parroquias. Puede valer la pena verificar que cualquier licencia de AL (Alojamiento Local) sea transferible antes de realizar una compra, ya que una propiedad que no esté licenciada tendrá poco valor residual para un comprador orientado a la rentabilidad.

Mouraria: la jugada de valor con carácter

El distrito de Mouraria, a unos cinco minutos al norte del barrio más antiguo de Lisboa, Alfama, ha estado bajo el microscopio durante los últimos cinco años como una zona de transición, igualmente multicultural y amigable para los peatones. Aunque su atractivo de inversión ha perdido algo de impulso en los últimos años —los precios de los apartamentos recién renovados han caído a entre 4,000 € y 5,200 € por metro cuadrado— todavía atrae el interés de los inversores que se han perdido la oportunidad en Alfama.

Es la misma colina. La misma parada de metro. A 12 minutos a pie del río. Y, sin embargo, el potencial para una renovación varía enormemente. Cuando un agente inmobiliario describe una propiedad como “renovada” en este tipo de stock de vivienda, no tienes idea de lo que estás obteniendo. La diferencia entre una reconstrucción total y una nueva capa de pintura alrededor de un cableado expuesto de 100 años podría significar vida o muerte. Asegúrate de inspeccionar cada rincón y grieta, y asegúrate de verificar que el alvará (licencia de uso) esté vigente antes de realizar una compra.

Príncipe Real y Chiado: el mercado de trofeos

Es en Príncipe Real y Chiado donde se encuentra la mayor parte del capital internacional. Es una escena de edificios boutique con valor en pequeños interiores lujosos, tiendas de diseño en la planta baja y lujo discreto con poca autopromoción. El precio de entrada al mercado ronda los €7,000-€9,000 por m² y luego el precio aumenta debido a factores como la vista, la altura del techo y el piso.

Dado que los rendimientos de la propiedad están alrededor del 2.5-3% bruto anual, este no es un vehículo para optimizar el rendimiento. Más aún, esto no es para el vendedor-ocupante que optimiza por ubicación. En cambio, esto es ideal para el profesional que se traslada, el comprador de una segunda vivienda o el inversor de Golden Visa que utiliza el fondo de €500,000. Optimizar la liquidez en una posible recesión es clave.

Estrela y Lapa: el intérprete silencioso

La zona de Estrela y Lapa es bastante tranquila y serena, rodeada de mucho espacio verde, lejos de las áreas concurridas del centro de Lisboa. Esta parte de la ciudad es donde se encuentran muchas embajadas, así como la gran basílica de Estrela y los hermosos jardines botánicos, Jardim da Estrela. Las propiedades aquí son generalmente un poco más grandes y tienen plantas de piso más profundas. La propiedad inmobiliaria prime tiene un precio alrededor de €5,500-€7,000/m².

El comprador objetivo será una familia o un inversor a largo plazo que obtendrá pequeños rendimientos de alquiler alrededor del 3-3.5%. Sin embargo, los rendimientos son consistentes y los vacíos de inquilinos son muy raros. Según nuestra investigación, esta ubicación y estilo de propiedad es la mejor manera de obtener una inversión en Lisboa sin demasiadas complicaciones diarias. De los agentes locales que hemos consultado, Estrela es la dirección más recomendada.

Marvila y Beato: los distritos de la curva futura

Las áreas vecinas de Marvila y Beato se encuentran al este del centro de Lisboa, en lo que solía ser un centro industrial, con una reciente regeneración que ha convertido la zona en hogar de start-ups tecnológicas, microcervecerías y espacios artísticos. Los precios en las áreas dentro de los límites de la ciudad son los más bajos, comenzando en €2,800-€3,800 por metro cuadrado para edificios nuevos e incluso menos para propiedades más antiguas.

El gasto en infraestructuras, el aumento de la densidad de empleo y una demografía de alquiler joven continúan impulsando los alquileres por encima de los valores inmobiliarios, comprimiendo los períodos de recuperación de manera notable. Los rendimientos fácilmente se sitúan en un 4.4-5% bruto. Claramente, es una historia de transición y una en la que la tesis (continuo gasto en infraestructuras) conlleva riesgos políticos y macroeconómicos significativos, pero puede dimensionarse en consecuencia.

Alvalade y Avenidas Novas: el pilar del mercado local

Para probar la hipótesis del inquilino portugués, un vecindario más residencial puede ser más adecuado que los puntos turísticos y los guetos de expatriados. Comenzar en Alvalade y Avenidas Novas es, por lo tanto, lo suficientemente sensato, con una cuadrícula de amplias avenidas, edificios de mediados de siglo, muchas paradas de metro y precios razonables (€4,000-€5,500 por m²).

Los rendimientos aquí se ofrecen en el extremo superior del rango de 3.5-4%. Son principalmente familias profesionales y portugueses de clase media los que ocupan estas propiedades. Dado que esta parte de la ciudad no es un importante punto turístico, los términos de arrendamiento son más largos. Esta no es la inversión más emocionante, pero los inversores experimentados quieren equilibrar sus carteras de Lisboa con algunas asignaciones "aburridas" como esta.

Construyendo una asignación en Lisboa

Me doy cuenta de que la mayoría de nuestros inversores experimentados no ponen todos sus huevos en una sola cesta al comprar únicamente en un vecindario. En su lugar, mezclan y combinan y crean una cesta de propiedades compuesta por alquileres de corta estancia en una parte emergente de la ciudad (digamos Alfama o Mouraria), algunos alquileres a largo plazo en áreas más establecidas y adineradas (Alvalade o Estrela), y a veces un terreno o propiedad en Marvila para aprovechar el aumento del valor de los barrios del sureste de la ciudad. Este enfoque ayuda a reducir el riesgo al suavizar el flujo de caja y difundir el riesgo de cambios regulatorios en cualquier categoría de alquiler.

Para la compra de una única propiedad, se debe anclar en el período real de tenencia. Si las intenciones son mantenerla por menos de cinco años, entonces los criterios clave deben ser la liquidez, y por lo tanto Príncipe Real y Chiado pueden tener una prima. Entre 5-10 años, el peso en la consistencia del rendimiento es mayor, apuntando a Estrela y Alvalade como la mejor apuesta. Mantener durante más de 10 años ofrece el potencial de asumir un riesgo significativo en términos de la curva de desarrollo en áreas como Marvila y Beato.

Una nota sobre el Golden Visa, residencia y ciudadanía

Ya no hay opción de bienes raíces para el Golden Visa en Portugal, eliminada en octubre de 2023. Actualmente hay cinco opciones disponibles, incluyendo una donación cultural de €250,000, una inversión de €500,000 a través de un fondo de inversión regulado por la CMVM (la ruta más común en este momento), un negocio portugués activo con un capital mínimo de €500,000 y la creación de 5 empleos, actividades de I+D científicas por la misma cantidad, y la opción sin capital mínimo requerido para crear empleos. El tiempo de procesamiento de AIMA para el primer permiso de residencia es actualmente de alrededor de 12-24 meses.

La residencia para obtener la ciudadanía se ha incrementado a 10 años, hasta 2026, para todas las nacionalidades (anteriormente 5 años). Actualmente, los nacionales de la UE y de la CPLP necesitan residir en Portugal durante 7 años para solicitar la ciudadanía. Mientras tanto, el requisito estándar de residencia del Golden Visa para solicitar una residencia permanente sigue siendo de 5 años. Un traslado a largo plazo a Portugal ahora es un asunto de 10 años, no de 5 años.

Para obtener la información más actualizada, consulte nuestra guía del Golden Visa; sin embargo, esta publicación describirá los criterios necesarios para los solicitantes y proporcionará un breve resumen de cada ruta. En nuestra guía comparamos los requisitos de cada opción con referencia a la inversión requerida, el tiempo de procesamiento y los errores comunes que se pueden esperar.

La conclusión

Debes leer Lisboa barrio por barrio para entender las oportunidades de inversión. Para el operador de alquiler de corta estancia orientado al rendimiento, una determinada área puede representar un muy buen valor, mientras que para el capital familiar que busca preservar su inversión, incluso una tasa de alquiler bastante alta puede ser demasiado cara. Así que debes leer Lisboa como lees un sector de inversión, por sub-segmentos, no por el rendimiento general del índice.

Deja que la duración de tu período de tenencia y tu nivel de deseo de gestión activa establezcan el "barrio".