Como Escolher um Advogado de Imobiliário em Portugal
Portugal es uno de los países más gratificantes para comprar propiedad. Sin embargo, el proceso legal puede ser complicado y afectar en gran medida la inversión y la tranquilidad del comprador. La ley civil de Portugal, las escrituras notariales y las obligaciones de diligencia debida deben ser consideradas y navegadas de manera significativamente diferente a lo que los compradores de propiedades están acostumbrados en países como el Reino Unido y los Estados Unidos. Por lo tanto, es esencial seleccionar al abogado adecuado antes de firmar el contrato promesa. Comprar propiedad en Portugal – ¿Qué hace su abogado inmobiliario? Un Contrato Promesa (CPCV – Contrato-Promesa de Compra y Venta) es firmado por el comprador e incluye un pago de un depósito al precio de compra (generalmente del 10% al 30%). Es vinculante, y si el comprador se retira del contrato, perderá todo su depósito. Por el contrario, si el vendedor se retira del contrato, estará obligado a reembolsar al comprador el doble del monto del depósito que fue pagado por el comprador en el CPCV. Verificaciones de diligencia debida en el Registro de la Propiedad (Registo Predial) y la Autoridad Fiscal (Finanças): Es deber del abogado verificar que todos los gravámenes, hipotecas y otras cargas sobre la propiedad hayan sido eliminados antes de la firma del Contrato Promesa. Además, su abogado también debe comprobar que el(los) propietario(s) de la propiedad hayan pagado todos los impuestos municipales pendientes en el Serviço de Finanças antes del pago final. Registro de números NIB y NIF: Su abogado obtendrá su Número de Identificación Fiscal (NIF) portugués y abrirá una cuenta bancaria portuguesa (número NIB). Escritura Final (Escritura Pública): Esta escritura notarial se firma en presencia de un Notario Público y confirma la finalización total del contrato según lo acordado en el CPCV firmado anteriormente. Registro en el registro de la propiedad y otros asuntos posteriores a la finalización: Su abogado se asegurará de que la propiedad esté registrada a nombre del comprador y complete todos los pasos posteriores, como el pago del IMT (impuesto de transferencia de propiedad) y el impuesto de timbre, y registrar en el registro de la propiedad. Especialización en Transacciones Inmobiliarias Comprar y vender propiedades residenciales es un campo especializado del derecho, y hay muchos abogados en Portugal que se especializan en derecho penal y/o derecho comercial, pero tienen muy poca experiencia con transacciones de propiedad. Por lo tanto, al buscar un abogado adecuado, asegúrese de que él o ella se especialice en la transferencia de propiedades y confirme el porcentaje de su trabajo que consiste en transacciones de propiedades residenciales. Idioma ¿Puede su abogado comunicarse en su idioma? Aunque todos los documentos legales de propiedad están en portugués, su abogado debería poder traducir el(los) contrato(s) a su idioma deseado antes de la firma. El mayor error ocurre al inicio del proceso de compra en la firma del CPCV, y el comprador no entiende los términos y condiciones antes del pago del depósito. Registro en la Asociación de Abogados Portuguesa Todos los abogados están registrados en la Ordem dos Advogados (Asociación de Abogados Portuguesa) – www.ordemdosadvogados.pt. Al buscar el mejor abogado inmobiliario para sus necesidades, es esencial verificar que el candidato elegido esté registrado para ejercer como abogado en Portugal. Representación Independiente por Abogado Comprar propiedad puede ser un proceso complejo y debe ser gestionado por un abogado independiente que solo actúe para el comprador. Los vendedores suelen estar representados por su propio abogado y a menudo los agentes/desarrolladores inmobiliarios recomiendan a sus propios abogados para actuar en nombre del comprador. Los intereses de un comprador no estarán protegidos si está representado por el mismo abogado que representa al vendedor. Honorarios Fijos por Servicios de Abogado Inmobiliario Los honorarios por comprar propiedad en Portugal generalmente están limitados al 1% al 2% del precio de compra, con un honorario fijo mínimo. Siempre exija que su abogado inmobiliario elegido proporcione un acuerdo por escrito de los honorarios por los servicios a prestar. Dicho acuerdo por escrito delineará los términos de compromiso y los términos de pago. Experiencia Pasada con Compradores Extranjeros Muchos factores deben ser considerados en la compra de propiedades por compradores extranjeros. Los gravámenes y otros cargos sobre una propiedad deben ser eliminados antes de que la propiedad pueda ser vendida. Si no se puede localizar un cargo, se asume que el cargo no existe. En Portugal, un cargo sobre una propiedad está registrado en la Oficina de Registro de la Propiedad local, que mantiene un registro de todos los cargos registrados contra una propiedad. La Caderneta Predial (Libro Municipal de Propiedades) y la Certidão Permanente (Certificado de Propiedad) son dos documentos fundamentales de propiedad. Estos dos documentos de propiedad están entre los más importantes en las transacciones de compra de propiedades. Una conservatória (oficina de registro) es responsable de mantener los registros del registro de la propiedad para un área geográfica particular, conocida como un ofício. Una Caderneta Predial es un folleto de propiedad, mantenido por el municipio, que incluye detalles de una propiedad, incluyendo la dirección de la propiedad, detalles de la ubicación de la propiedad, nombre(s) del propietario y cualquier impuesto municipal pendiente. La Caderneta Predial debe ser actualizada tras cada cambio de propiedad. Una Certidão Permanente es un certificado que incluye detalles del registro de la propiedad para una propiedad específica, e incluye detalles de todos los propietarios registrados de la propiedad, cualquier gravamen o carga registrada sobre la propiedad, y detalles de cualquier impuesto sobre la tierra pendiente. Señales de Advertencia a Evitar Comprar propiedad en Portugal es un proceso complejo y tiene muchas trampas para los inexpertos. Si los términos escritos iniciales de compromiso entre abogado y cliente no especifican los honorarios que cobrará el abogado por los servicios de transferencia, entonces aléjese. No hay razón para que el comprador y el abogado negocien los términos de un acuerdo escrito de honorarios antes de comenzar el trabajo. Nunca permita que el abogado firme el Contrato Promesa (CPCV) antes de que haya examinado la Caderneta Predial y la Certidão Permanente para confirmar que el vendedor es el propietario de la propiedad, y que no hay cargas pendientes registradas contra la propiedad. Cualquier abogado que recomiende que omita el examen de la Caderneta Predial y la Certidão Permanente antes de firmar el CPCV NO es su defensor. Cómo Encontrar un Abogado Inmobiliario para su Compra de Propiedad Se espera que la información anterior haya facilitado la búsqueda del abogado ideal que lo represente. A continuación se presentan las formas preferidas de localizar al abogado inmobiliario ideal que lo represente al comprar su propiedad en Portugal. La embajada de su país en Lisboa: La mayoría de las embajadas mantienen una lista de abogados que se especializan en transacciones para ciudadanos de ese país. Se puede obtener una lista de abogados de la embajada antes de su visita a Portugal. Referencias de compradores verificados: Las referencias de otros compradores verificados que han comprado una propiedad en Portugal son una fuente ideal. Se puede obtener una lista de abogados de su agente. Directorio de la Asociación de Abogados Portuguesa: El directorio oficial de abogados se puede encontrar en el sitio web de la Asociación de Abogados Portuguesa (Ordem dos Advogados) en www.ordemdosadvogados.pt. Este directorio le permitirá buscar un especialista en el área de transacciones de propiedad inmobiliaria en Portugal por ubicación (oficina) y por especialidad. Consulta Inicial con Abogados Inmobiliarios Las consultas iniciales pagadas con candidatos adecuados suelen durar entre treinta minutos y una hora. Estas consultas iniciales pagadas con los candidatos no deben desperdiciarse haciendo preguntas irrelevantes. Solo haga preguntas que ayudarán en su búsqueda del abogado ideal. Hemos detallado una serie de preguntas relevantes que debe hacer a un candidato antes de comprometerse con ese candidato. También hemos proporcionado orientación sobre el número ideal de abogados que debe considerar. El Número de Transacciones de Transferencia de Propiedades Residenciales Completadas por el Abogado Inmobiliario en el Último Año ¿Cuál es el honorario típico del abogado para el tipo de compra de propiedad que planea completar? ¿Cómo se comunicará el abogado con usted durante el proceso de compra? Proporcione un ejemplo de cuándo la diligencia debida localizó un problema serio con la propiedad antes de la firma del contrato por el comprador. ¿Ha tratado el abogado con otros compradores extranjeros del país del comprador anteriormente? ¿Está el abogado familiarizado con los tratados fiscales relevantes entre países y los documentos específicos requeridos para compradores extranjeros? Experiencia Pasada con Compradores de Propiedades Extranjeras Las preguntas que debe hacer a un candidato a abogado inmobiliario antes de comprometerse se han establecido anteriormente. Un comprador necesita asegurarse de que todos los aspectos del proceso estén siendo gestionados por un experto que no solo esté bien versado en todos los aspectos de la ley portuguesa que se refieren a las compras de propiedades, sino que también tenga mucha experiencia en tratar con compradores de propiedades extranjeros. Dado que el comprador de propiedades extranjeras habrá ingresado a Portugal con un estatus de no residente, el abogado también debe tener experiencia en esquemas de Visa Dorada y/o otros esquemas de inversión en propiedades relacionados. Al buscar un abogado inmobiliario ideal para su compra de propiedad, es extremadamente importante que el comprador seleccione un abogado que se especialice en transacciones de compradores de propiedades extranjeras, sea un experto en transacciones de propiedades y tenga una experiencia sustancial en la finalización de transacciones de propiedades similares por compradores extranjeros. En resumen, hay muchos abogados de propiedad que se especializan en la transferencia de propiedades residenciales en Portugal, pero no todos tienen el mismo nivel de experiencia en transacciones de compradores de propiedades extranjeras y solicitudes de Visa Dorada. Por lo tanto, es muy importante que se hagan todas las preguntas que deben ser planteadas por el comprador en la consulta inicial pagada para establecer si el candidato seleccionado es el abogado inmobiliario ideal para gestionar su compra de propiedad. Plazo Recomendado para la Finalización de los Servicios del Abogado Inmobiliario El plazo para la finalización de todos los servicios inmobiliarios para una compra de propiedad en Portugal dependerá de los términos específicos acordados por las partes del contrato antes de la firma del Contrato Promesa (CPCV). Es típico que la diligencia debida y la firma del CPCV tomen entre 2 a 4 semanas, pero el tiempo entre la firma del CPCV y la Escritura Pública (Escritura Final) puede variar entre 30 a 90 días. Después de que se haya firmado la escritura, tomará de 2 a 4 semanas adicionales para que la propiedad sea registrada en el registro de la propiedad, y otros asuntos posteriores a la finalización sean completados por el abogado. Así, en resumen, un comprador debe asegurarse de que su abogado elegido le proporcione un cronograma detallado de las acciones esperadas y los plazos relacionados al inicio del proceso, para garantizar que el comprador esté completamente informado de todos los eventos y pueda planificar su itinerario a Portugal en consecuencia. Poder Notarial (Procuração) Es extremadamente común que los compradores de propiedades extranjeros no estén presentes en Portugal durante todo el proceso de compra de la propiedad. Se debe otorgar un poder notarial (procuração) al abogado para gestionar aspectos de la compra que requieran que el abogado firme documentos en nombre del comprador. Una procuração otorga al titular del poder notarial la autoridad para actuar en nombre del comprador para fines específicos y solo por períodos especificados dentro de los términos de la procuração. Una procuração escrita debe ser firmada en presencia de un Notario Público para ser válida, y se debe proporcionar una copia certificada de la procuração al Notario Público antes de la firma por el Notario Público. Los términos de la procuração deben delinear claramente todos los poderes otorgados al titular de la procuração y los términos que especifican los fines para los cuales se autoriza al titular de la procuração a actuar. Todos los poderes otorgados al titular de la procuração deben permanecer dentro de los términos de la procuração escrita que fue firmada en presencia del Notario Público por el comprador, y ninguno de los poderes otorgados puede ser utilizado por el titular de la procuração para ningún otro propósito. Una procuração es válida por un período máximo de 5 años, y puede ser cancelada en cualquier momento antes de la expiración de la procuração por el comprador. Una vez que una procuração ha sido cancelada, se considera nula y sin efecto, y el titular de la procuração debe devolver de inmediato la copia original de la procuração cancelada al comprador. Conclusión En conclusión, comprar propiedad en Portugal es un proceso complejo, pero la clave para una compra segura es la selección del abogado inmobiliario adecuado (advogado) para gestionar su compra de propiedad. Es la inversión en su compra lo que protegerá su interés, y es mejor tomarse el tiempo para encontrar al abogado ideal para su compra de propiedad para garantizar que todos los aspectos de su inversión en propiedad se gestionen correctamente para asegurar que su inversión proporcione el máximo rendimiento con el mínimo esfuerzo.