Guía Completa para Comprar Propiedad en Lisboa como Extranjero
Por qué los extranjeros están comprando en Lisboa
Lisboa se ha convertido en uno de los destinos más buscados de Europa para los compradores internacionales de propiedades. Una combinación de sol durante todo el año, un bajo costo de vida en comparación con las capitales de Europa Occidental, riqueza cultural y una actitud acogedora hacia los residentes extranjeros ha hecho de Portugal —y Lisboa en particular— un destino principal para la reubicación, inversión y propiedad de segunda vivienda.
La buena noticia: Portugal no impone restricciones legales a los ciudadanos extranjeros que compran propiedades. Ya seas un ciudadano de la UE o de fuera de la UE, el proceso de compra es en gran medida el mismo. Lo que varía es cómo estructuras tu compra, los impuestos que puedas deber y qué financiación está disponible para ti.
Paso 1: Obtén tu número NIF
Antes de poder firmar cualquier contrato o abrir una cuenta bancaria portuguesa, necesitas un NIF (Número de Identificación Fiscal) —el número de identificación fiscal de Portugal. Piensa en ello como el equivalente en Portugal de un número de Seguridad Social.
Los no residentes pueden solicitarlo en cualquier oficina de Finanças (autoridad fiscal), o cada vez más a través de un representante fiscal con sede en Portugal. Si estás solicitando desde el extranjero, puedes nombrar a un abogado o representante local para que actúe en tu nombre. El proceso suele tardar de uno a cinco días hábiles y cuesta una tarifa administrativa nominal (alrededor de 10–15 €).
Necesitarás tu NIF para prácticamente cada paso que sigue: firmar el Contrato de Promesa, completar la escritura final, abrir una cuenta bancaria y presentar declaraciones fiscales.
Paso 2: Abre una cuenta bancaria portuguesa
Aunque no es estrictamente necesario para comprar propiedades, una cuenta bancaria portuguesa hace que el proceso sea significativamente más fluido —particularmente para transferir fondos de compra, pagar facturas continuas y si eventualmente recibes ingresos por alquiler.
Los principales bancos portugueses —incluyendo Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos y Banco BPI— aceptan cuentas para no residentes. Los requisitos suelen incluir su NIF, un pasaporte válido, comprobante de domicilio de su país de origen y comprobante de ingresos. Algunos bancos requieren que visite una sucursal en persona; otros permiten la apertura de cuentas en línea para no residentes.
Si planea solicitar una hipoteca portuguesa, generalmente es obligatorio tener una cuenta bancaria local.
Paso 3: Contratar a un Abogado de Propiedades
Este paso es innegociable. El mercado inmobiliario de Portugal está bien regulado, pero el proceso legal tiene matices —particularmente en torno a las búsquedas de título, áreas de rehabilitación urbana y permisos de planificación— que hacen que un abogado de propiedades experimentado sea esencial.
Su abogado:
- Realizará una Certidão Permanente —el certificado del registro de la propiedad que confirma la propiedad y cualquier carga
- Obtenerá la Caderneta Predial de la autoridad fiscal para verificar el valor imponible y el registro de la propiedad
- Comprobará que la Licença de Habitabilidade (licencia de habitabilidad) o la Licença de Utilização (licencia de uso) estén en orden
- Revisará las reglas del condominio si está comprando en un edificio con áreas compartidas
- Redactará o revisará el Contrato de Promesa y lo representará ante el notario para la Escritura final
Los honorarios legales en Portugal suelen oscilar entre el 1% y el 2% del precio de compra, aunque muchos abogados ofrecen paquetes a tarifa fija para transacciones estándar.
Paso 4: Comprender los Costos — Más Allá del Precio de Compra
Los compradores extranjeros a veces se sorprenden con los costos de transacción en Portugal. Presupuestar alrededor del 7%–10% sobre el precio de compra para los costos totales de adquisición es una regla general razonable, dependiendo del tipo y valor de la propiedad.
Aquí hay un desglose de los principales costos:
IMT — Impuesto Municipal sobre Transmisiones (Impuesto de Transferencia)
El IMT es el impuesto de transferencia de propiedad en Portugal, pagado por el comprador. La tasa es progresiva y depende del tipo de propiedad, su valor y si será su residencia principal. Como referencia general:
- Residencias principales: las tasas varían del 0% al 8% dependiendo del valor declarado, con una exención para propiedades por debajo de un umbral establecido anualmente por el gobierno.
- Residencias secundarias o propiedades de inversión: se aplica una tasa fija del 6% (8% para propiedades declaradas por encima de un umbral de alto valor).
- Propiedad comercial: tasa fija del 6.5%.
Su abogado calculará el IMT exacto antes de que firme, y debe ser pagado antes de que se complete la escritura final.
Impuesto de Timbre (Imposto de Selo)
Se cobra un 0.8% del precio de compra como impuesto de timbre, pagado al mismo tiempo que el IMT.
Honorarios de Notaría y Registro de la Propiedad
Los honorarios notariales por redactar y certificar la Escritura (escritura final) suelen oscilar entre 500 y 1,500 euros, dependiendo del valor de la transacción. Las tarifas de inscripción en el registro de la propiedad son adicionales, generalmente unos pocos cientos de euros.
Honorarios Legales
Como se mencionó anteriormente, típicamente del 1% al 2% del precio de compra, o una tarifa fija acordada de antemano.
Comisión del Agente Inmobiliario
En Portugal, el vendedor suele pagar la comisión del agente. Como comprador, generalmente no paga la comisión del agente del comprador, aunque los agentes de compradores independientes (raros pero en crecimiento) pueden cobrar una tarifa acordada por separado.
Paso 5: Hipotecas para No Residentes
Los compradores extranjeros pueden acceder a hipotecas portuguesas, tanto de bancos portugueses como de prestamistas internacionales familiarizados con la legislación inmobiliaria portuguesa. Las condiciones para no residentes difieren algo de las de los prestatarios residentes:
- Loan-to-Value (LTV): Os bancos portugueses normalmente emprestam a não residentes até 60%–70% do valor avaliado da propriedade (comparado a até 80%–90% para residentes que compram uma casa principal)
- Taxas de juro: As taxas de juro dos empréstimos hipotecários em Portugal estão ligadas ao Euribor mais um spread bancário. A partir do início de 2026, as taxas moderaram-se após o ciclo de afrouxamento do BCE, embora as ofertas exatas variem de banco para banco e de perfil de mutuário
- Documentação de rendimento: Os bancos exigirão prova de rendimento, declarações de impostos e documentação de emprego ou negócios do seu país de origem — frequentemente exigindo traduções certificadas
- Risco cambial: Se o seu rendimento não estiver em euros, considere o risco da taxa de câmbio nos seus pagamentos
Vale a pena contratar um corretor de hipotecas com experiência no mercado português. Eles podem aceder a múltiplos credores, comparar ofertas e ajudar no processo de documentação — normalmente por uma taxa de 0,5%–1% do montante do empréstimo.
Passo 6: O Processo de Compra — Passo a Passo
Acordo de Reserva (Contrato de Reserva)
Antes do Contrato Promissório formal, é comum assinar um acordo de reserva e pagar um depósito — geralmente entre €5.000 e €10.000 — para retirar a propriedade do mercado enquanto é realizada a devida diligência. Este não é um contrato legalmente vinculativo no mesmo sentido que o CPCV, mas sinaliza uma intenção séria.
Contrato Promissório (CPCV — Contrato de Promessa de Compra e Venda)
O CPCV é o documento vinculativo chave. Define todos os termos da venda — preço, cronograma de pagamento, data de conclusão e cláusulas de penalização. Normalmente, o comprador paga 10%–20% do preço de compra como depósito na assinatura do CPCV. Se o comprador desistir, perde o depósito. Se o vendedor desistir, devolve o dobro do depósito ao comprador.
Escritura Final (Escritura Pública de Compra e Venda)
La transferencia final de la propiedad se realiza ante un notario portugués. El comprador paga el saldo del precio de compra, el notario certifica la transacción y se transfiere el título. El IMT y el impuesto de timbre deben pagarse antes de este paso.
Paso 7: Consideraciones fiscales para compradores extranjeros
NHR — Régimen de Residentes No Habituales
El régimen de Residentes No Habituales (NHR) de Portugal ha ofrecido históricamente ventajas fiscales significativas a los nuevos residentes fiscales, incluyendo una tasa fija del 20% sobre los ingresos de origen portugués y exenciones sobre la mayoría de los ingresos de origen extranjero. Tras los cambios legislativos en 2024, el NHR original fue reemplazado por el programa IFICI (Incentivo Fiscal a la Investigación Científica e Innovación), con diferentes criterios de elegibilidad centrados en profesiones y actividades específicas.
Si está considerando convertirse en residente fiscal portugués después de la compra, se recomienda encarecidamente comprender sus opciones bajo la legislación actual —con la ayuda de un asesor fiscal cualificado— antes de comprometerse.
IMI — Impuesto Municipal sobre Inmuebles
El impuesto municipal sobre inmuebles (IMI) es establecido por los municipios y se calcula sobre el Valor Patrimonial Tributario de la propiedad. Las tasas para propiedades urbanas suelen oscilar entre el 0.3% y el 0.45% al año del valor imponible —que generalmente es inferior al precio de compra en el mercado.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Si planea alquilar su propiedad en Lisboa, los ingresos por alquiler son gravables en Portugal. Los no residentes pagan una tasa fija del 28% sobre los ingresos netos por alquiler. Los residentes pueden optar por esta tasa o incluir los ingresos por alquiler en su cálculo general del impuesto sobre la renta.
Errores comunes a evitar
- Omitir a pesquisa de título: Sempre verifique se a propriedade está livre de dívidas, ônus e encargos antes de assinar o CPCV
- Subestimar os custos da transação: Orce pelo menos 7%–10% acima do preço de compra
- Confiar no advogado do vendedor: Sempre contrate sua própria representação legal independente
- Não verificar a licenciamento: Confirme se a propriedade possui licenças de habitação ou utilização válidas, especialmente para edifícios mais antigos ou reformas recentes
- Ignorar as taxas de condomínio: Peça pelo menos dois anos de atas de reuniões de condomínio e histórico de taxas
Trabalhando com Lisbonos
Navegar na compra de uma propriedade em um país estrangeiro é complexo — mas não precisa ser estressante. A equipe do Lisbonos conecta compradores internacionais com propriedades verificadas, profissionais jurídicos de confiança e expertise local construída ao longo de anos de experiência no mercado português. Se você está comprando seu primeiro apartamento português ou expandindo um portfólio de investimentos, estamos aqui para guiá-lo em cada etapa.