Guía de Hipotecas en Portugal: Lo que los Compradores Extranjeros Necesitan Saber

Comprar propriedade em Portugal como estrangeiro é fácil e cada vez mais comum. O processo de hipoteca para estrangeiros tem suas próprias regras e um prazo diferente dos que se aplicam aos compradores locais. Neste artigo, falaremos sobre quem empresta a estrangeiros, quanto eles emprestam, como estão as taxas de juros e, mais importante, quanto você será aprovado para emprestar.

Estrangeiros Podem Obter uma Hipoteca em Portugal?

Sim, existem vários bancos portugueses que ficariam igualmente felizes em ter seu dinheiro como qualquer cidadão português residente. Não há requisitos de residência ou cidadania, apenas prova de rendimento, boa classificação de crédito e um depósito maior do que um residente poderia oferecer.

Alguns bancos oferecem hipotecas a compradores não residentes, incluindo Millennium BCP, Santander Portugal, Novobanco, BPI (CaixaBank Portugal), Banco CTT e Bankinter. A UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) é uma especialista nesta área, oferecendo soluções financeiras a compradores não residentes e estrangeiros.

Quanto Você Pode Emprestar? (LTV para Não Residentes)

Uma das principais diferenças entre os termos e condições oferecidos a mutuários residentes e aqueles oferecidos a mutuários não residentes em Portugal é a relação Empréstimo-Valor (LTV).

Residentess: LTV de até 80-90%. Portanto, o depósito/contribuição do comprador seria de até 10-20%.

Não residentes: O LTV padrão para a gama de opções disponíveis seria na faixa de 60-70%, o que significa que o depósito exigido para a compra estaria na faixa de 30-40%. Alguns bancos podem ser capazes de emprestar até 75-80% LTV, em casos onde o cliente apresenta um perfil forte e opta por transferir ativos sob gestão para o banco em questão.

O BPI emprestará até 80% LTV em residências principais e até 70% em casas de férias para não residentes, desde que o requerente tenha um perfil financeiro adequado.

Ejemplo: Para un apartamento de €400,000 en Lisboa, se buscaría invertir alrededor de €120,000 a €160,000 en el depósito, además de un 8-10% adicional del precio de compra para diversos otros costos asociados con la adquisición.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias en este momento?

Las tasas han caído por debajo de los máximos de 2023–2024 y están siguiendo el ciclo de recortes de tasas del Banco Central Europeo.

Variable: Las hipotecas variables en Portugal se basan en el Euribor (ya sea el Euribor a 3 meses o a 12 meses) más un margen fijo del banco. No es raro que los no residentes paguen algo en el rango del 0.7% al 1.5% sobre el Euribor, por lo que, basándose en los niveles actuales del Euribor a 12 meses (alrededor del 2.30–2.50%), esto colocaría la tasa total de la hipoteca variable en el rango del 3.0% al 4.0% dependiendo del perfil.

Las tasas fijas para una duración de 10 a 25 años atraen una prima en términos de tasas de interés, sin embargo, todavía se ofrecen en el rango del 3.5–4.5%. Para los no residentes hay una prima adicional del 0.2-0.5%. BPI está actualmente publicitando una oferta de tasa fija para no residentes con una duración hasta abril de 2026 al 4.1%.

En resumen: La fijación de precios de hipotecas en Portugal está competitivamente establecida en comparación con otros mercados de Europa Occidental, siendo el caso que las tasas de préstamo son mucho menos significativas que los requisitos de depósito del préstamo.

Requisitos de Calificación

Los bancos portugueses consideran varios factores:

NIF (Número de Identificación Fiscal Portugués)

El primer requisito es esencial y el más importante en nuestra lista de verificación. Necesitas tener un NIF antes de poder solicitar una hipoteca. Solicitar un número de NIF es un proceso simple y se puede hacer en cualquier oficina de impuestos local en Portugal o a través de un abogado que tenga poder notarial si estás en el extranjero.

Documentación de Ingresos

En el mundo bancario, los solicitantes con ingresos estables y verificables son recibidos con los brazos abiertos. Típicamente, los empleados asalariados deberán proporcionar a los bancos copias de sus nóminas de los últimos 3-6 meses, así como su contrato de trabajo actual y un certificado de liquidación de impuestos / declaración de impuestos reciente. Los compradores autónomos y los propietarios de negocios generalmente son vistos de manera más favorable y deberán proporcionar cuentas auditadas durante al menos 2 años. Los bancos suelen poder acomodar estructuras de ingresos más complejas (es decir, ingresos en múltiples monedas, honorarios de consultoría, ingresos por dividendos, etc.), pero se requerirá mucha más información para respaldar tales solicitudes.

También se acepta ingresos extranjeros. Los ingresos no tienen que ser ganados exclusivamente en Portugal.

Relación Deuda-Ingreso

Como regla general, su deuda mensual total no debe exceder el 30-35% de su ingreso neto mensual verificado. Sin embargo, algunos bancos pueden llegar hasta el 40% bajo ciertas circunstancias. Utilizamos información verificada para calcular su carga de deuda para su nueva hipoteca.

Historial Crediticio

Tenga en cuenta que su puntuación de crédito de su país de origen no viajará automáticamente con usted; en su lugar, los bancos y prestamistas aquí ofrecerán obtener sus informes de crédito de Experian, Equifax o TALX nacionales, y luego revisarán esos informes en busca de factores similares, como un historial de pagos puntuales, quiebras recientes o morosidades graves, y cuánto deuda lleva actualmente en relación con su crédito disponible.

Cuenta Bancaria

Tener una cuenta bancaria portuguesa es altamente recomendable y, de hecho, facilita mucho el proceso de préstamo, ya que la mayoría de los bancos requieren que los pagos se deduzcan de una cuenta que ellos mantengan.

El Verdadero Costo: Más Allá del Depósito

También debe tener en cuenta los costos de adquisición, llevando el total al 8-10% del precio de compra.

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) Este imposto é baseado no valor da propriedade e é escalonado com base no preço de compra e se a propriedade é residencial ou de investimento. Propriedades classificadas como urbanas residenciais que se encontram abaixo de um certo limite de preço podem estar isentas deste imposto ou receber taxas reduzidas.
• Imposto de Selo: Uma taxa fixa de 0,8% do preço pago pela propriedade.
• Custos de notário, registro e outros custos legais: Isso geralmente custa entre €1.500 e €3.000, além de mais se a compra for particularmente complexa.
• Imposto de selo sobre a escritura da hipoteca: Custo adicional de 0,6% sobre o valor da hipoteca.

Esses custos são geralmente pagos na conclusão e não são financiados com a sua hipoteca.

Quanto Tempo Leva a Aprovação da Hipoteca?

Para não residentes, o processo geralmente leva de 6 a 12 semanas desde a aplicação até a aprovação (em alguns casos, mais tempo para compradores não da UE e/ou perfis de renda complexos).

As etapas:

1. Pré-aprovação / oferta indicativa: Duas a quatro semanas. Durante este período, o banco revisa os documentos fornecidos e aconselha sobre uma oferta indicativa não vinculativa.

2. Avaliação da Propriedade: O banco solicitará uma avaliação independente da propriedade dentro de uma semana após a assinatura do contrato promissório.

3. Aprovação Final do Comitê de Crédito em 3 a 5 Semanas.

4. Assinatura e conclusão (escritura): Coordenar comprador e vendedor para assinar e concluir a transferência da propriedade com o notário.

É altamente recomendável obter pré-aprovação para um empréstimo antes de procurar uma propriedade. Obter pré-aprovação significa que você saberá quanto tem para gastar, e os vendedores saberão que você está sério.

Planejando a Construção de um Estúdio com Orçamento? Considere Variáveis.

Variable adecuada para: Personas que están dispuestas y son capaces de asumir algún riesgo con pagos variables. Personas que piensan que venderán su propiedad o refinanciarán su préstamo dentro de un plazo de 5 a 7 años. Personas que esperan que las tasas de interés continúen cayendo según lo establecido por el BCE.

Elige fijo si: Quieres certeza en los pagos, estás comprando la propiedad como una inversión a largo plazo o como hogar familiar, o estás pidiendo prestado una gran cantidad y deseas limitar las pérdidas potenciales. Muchos de nuestros clientes internacionales eligen tasas fijas porque no siempre están disponibles para gestionar transacciones de tasas variables.

Consejos Prácticos para Compradores No Residentes

Utiliza un corredor de hipotecas. El mercado hipotecario portugués tiene sus propias reglas y procesos, y un corredor con experiencia en el mercado puede identificar qué bancos son más propensos a aceptarte según tus circunstancias individuales (nacionalidad, tipo de ingreso y tipo de propiedad, etc.). Además, un buen corredor puede preaprobarte para una hipoteca antes de enviar tu solicitud a los bancos, para que puedas ver si serás aceptado antes de arriesgarte a que múltiples solicitudes sean rechazadas y afecten tu puntuación de crédito.

Ordena tu NIF lo antes posible. Necesitarás tu NIF para solicitar una amplia variedad de servicios en Portugal, incluyendo abrir cuentas bancarias y comprar propiedades, así como solicitar una hipoteca. Por lo tanto, se recomienda solicitar un NIF tan pronto como sepas que te vas a mudar a Portugal.

Traducción y Autenticación de Documentos. Todos los documentos extranjeros, como declaraciones de impuestos, nóminas y extractos bancarios, deben ser traducidos a la versión en portugués y autenticados con una apostilla, a menos que se indique lo contrario.

Inicie el proceso de hipoteca antes de encontrar la propiedad. La mayoría de los compradores de vivienda obtienen una preaprobación para una hipoteca después de encontrar una casa. No haga esto. Obtener una preaprobación para una hipoteca antes de comenzar a buscar una casa le da una ventaja en las negociaciones sobre otros compradores potenciales.

Riesgo cambiario: el impacto de los movimientos en los tipos de cambio sobre los reembolsos (es decir, los intereses cobrados) en euros de una hipoteca denominada en una moneda diferente al euro, y diferente de aquella en la que se generan los ingresos. Algunos prestatarios celebran contratos a plazo o generan ingresos por alquiler en euros.

Cómo pueden ayudar los Lisbonos

Tenemos contactos con compradores potenciales de todas partes del mundo y una sólida red de compradores existentes en todo Portugal, desde Lisboa, Oporto y el Algarve hasta la Costa de Plata. Nuestros clientes también tienen acceso a corredores de hipotecas expertos, abogados y asesores fiscales que están bien versados en proporcionar asesoramiento y facilitar hipotecas para compradores internacionales.

Ya sea que esté buscando una casa familiar, un refugio de vacaciones o una propiedad de alquiler, nuestro equipo puede ayudar a determinar lo que es posible en términos de costo y viabilidad para su presupuesto y circunstancias financieras antes de que se enamore de un lugar.

Déjenos ayudarle a explorar sus opciones. Contáctenos mientras podamos discutir sus requisitos de compra con más detalle.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener una hipoteca en Portugal si no vivo allí?

Un producto hipotecario para compradores extranjeros no residentes es ofrecido por la mayoría de los principales bancos portugueses. En general, se requieren los mismos criterios que para los residentes, pero estos suelen incluir haber obtenido un NIF, prueba de ingresos extranjeros y generalmente un depósito mayor que el que se requeriría a un residente.

RESPUESTA: La cantidad mínima que debe depositarse en una cuenta de depósito en Portugal para residentes extranjeros es de 10 euros.

A diferencia de Portugal, donde los préstamos sobre propiedades ascienden a alrededor del 10-20% del precio de compra para solicitantes residentes, para prestatarios no residentes, los préstamos sobre propiedades aquí pueden alcanzar el 30-40% del precio de compra. También hay informes de que algunos de los bancos aquí proporcionarán hasta el 75-80% de préstamo sobre el valor para perfiles muy buenos.

¿Qué tasas hipotecarias puedo esperar como comprador no residente?

Las tasas variables oscilan entre el 3.0–4.0% (Euribor + margen), mientras que las tasas fijas oscilan entre el 3.5–4.5%. Las tasas para no residentes son un 0.2–0.5% más altas que las tasas para residentes.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de aprobación de la hipoteca?

Para no residentes, los tiempos de procesamiento pueden variar entre 6-12 semanas desde la fecha de la solicitud, dependiendo de varios factores, incluido el tipo y la complejidad de los ingresos y la carga actual en el banco.

¿Necesito una cuenta bancaria portuguesa?

No es necesario, pero se recomienda encarecidamente. Muchas de las instituciones financieras prefieren que las deudas mensuales se gestionen a través de la cuenta portuguesa que mantengan.

¿Qué costos de adquisición debo presupuestar?

Además de su depósito, también debe tener en cuenta el costo del IMT (impuesto de transferencia de propiedad) y otros gastos como el impuesto de timbre, honorarios legales, honorarios notariales y tarifas de registro de hipoteca. En total, estos costos ascienden a alrededor del 8-10% del precio de compra de la propiedad.