Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier a Lisbonne en tant que non-resident ?

De la promesse d'achat et de vente signée jusqu'a l'acte notarié enregistré: généralement deux à quatre mois. Prévoyez deux à quatre semaines en amont pour obtenir votre NIF, ouvrir un compte bancaire et engager un avocat. Les situations de titre complexes ou les retards de prêt hypothécaire peuvent porter le processus complet à six mois. Prévoyez en conséquence.

Dois-je me trouver physiquement a Lisbonne pour acheter ?

Pas nécessairement. Une procuration certifiée (Procuração) permet à votre avocat de signer le CPCV et l'Escritura en votre nom. Le document doit être notarié et muni d'une Apostille s'il est délivré hors du Portugal. Votre avocat peut préparer le modèle ; vous le signez localement et envoyez l'original par courrier.

Quel est le ratio maximal prêt valeur pour un non-resident au Portugal ?

La plupart des prêteurs portugais plafonnent les prêts hypothécaires pour les non-résidents a 70% de LTV (selon les directives de Banco de Portugal, en vigueur en 2026 - verifiez aupres de votre preteur specifique, car les conditions varient). Un resident fiscal obtient generalement 80 a 90%. En pratique, pour un bien a 400 000 euros, il faut disposer d'au moins 120 000 euros en apport, auxquels s'ajoutent les frais de transaction.

La voie immobiliere du Golden Visa a Lisbonne est-elle encore active ?

Non. La voie immobiliere a ete supprimee en octobre 2023 dans le cadre de la reforme Mais Habitacao. Les cinq voies GV restantes sont l'investissement dans des fonds, le don culturel, la creation d'entreprise ou d'emplois, la R&D et la creation d'emplois. L'achat d'un appartement a Lisbonne ne donne pas droit a la residence dans le cadre d'une quelconque voie GV actuelle.

Qu'est-ce que le Contrat Promissoire d'Achat et de Vente (CPCV) et puis-je l'annuler ?

Le CPCV est un accord preliminaire contraignant engageant les deux parties a la vente a un prix convenu. Si vous, l acheteur, annulez, vous perdez votre acompte (generalement 10 a 20 % du prix). La seule sortie protegee est si la due diligence de votre avocat revele un vice juridique non divulgue par le vendeur, auquel cas les termes du contrat regissent vos droits. Ne signez jamais sans examen juridique.

Acheter un bien a Lisbonne en tant que non-resident: le guide complet etape par etape pour 2026

Le prix moyen des appartements a Lisbonne a atteint environ 3 300 € par metre carre en 2026 (annonces au prix affiche, jeu de donnees de marche Lisbonos, en date d'aout 2026 - a verifier actuellement). Les non-residents peuvent acheter sans restriction sur la propriete immobiliere - mais la procedure comporte huit etapes distinctes, chacune avec sa propre documentation et son propre calendrier. En sauter une et vous retarderez la transaction ou paierez plus que necessaire.

Ce guide vous accompagne a travers l'ensemble du processus d'achat - du NIF a l'acte final - en langage simple.

Etape 1: Obtenez votre NIF (numero d'identification fiscale)

Un NIF (Numero de Identificacao Fiscal) est la premiere exigence - vous ne pouvez signer aucun contrat d'achat sans lui. Les non-residents font leur demande aupres d'un bureau local des Financas ou via un avocat portugais agissant comme representant fiscal. Les services en ligne (NIF Remote, Get NIF) peuvent traiter les demandes en un a cinq jours ouvrables pour environ 150 € a 250 € (services tiers, en date de mi-2026; les frais varient selon le prestataire). Apportez votre passeport et un justificatif de domicile. Conservez ce numero en lieu sur - il apparaitra sur tous les documents par la suite.

Etape 2: Ouvrez un compte bancaire portugais

Les banques portugaises exigent une verification d'identite en personne pour les non-residents. Millennium BCP, Caixa Geral de Depositos et Novobanco disposent toutes de filiales internationales qui traitent les comptes de non-residents; Santander Portugal et BPI ont du personnel anglophone dans leurs agences de Lisbonne a Marques de Pombal et Avenida da Liberdade. Votre compte est le canal de la transaction: tous les paiements, y compris l'IMT et les frais de notaire, transitent par lui. Le traitement prend deux a quatre semaines a compter de votre premiere visite.

Etape 3: Comprenez vos couts avant de negocier

Le prix d'achat n'est qu'une partie du total. Prévoyez 10% a 15% supplementaires au-dessus du prix convenu pour les elements suivants:

CostRate / Amount (illustrative)IMT (property transfer tax)0-8% tiered by property value (Codigo do IMT, Art. 17)IMI Stamp Duty0.8% of priceNotary + registration€1,500-€2,500 (estimate, as of 2026)Lawyer fee1-1.5% of price (market average)Mortgage arrangement fee0.5-1% if financing

Exemple chiffre a l'appui (indicatif - verifiez le tableau de l'annee en cours): Un appartement a Lisbonne a 400 000 €. L'IMT dans cette tranche se situe pres de 6% selon l'echelle progressive 2026, soit environ 24 000 €. Ajoutez 0,8% de droit de timbre (3 200 €), le notaire (2 000 €) et un avocat a 1% (4 000 €). Cout additionnel total: environ 33 200 €, soit environ 8,3% du prix. Un achat de valeur plus elevee se rapproche du plafond de 10% a 15% une fois la commission d'agence incluse.

Etape 4: Engagez un avocat portugais (Advogado)

Ce n'est pas facultatif. Un advogado portugais effectue la due diligence sur le titre de propriete au Registo Predial (cadastre foncier), verifie l'existence d'hypotheques ou de charges, controle les autorisations d'urbanisme et examine la Caderneta Predial (registre municipal du bien). Dans les quartiers lisboetes du Chiado et de Baixa, plusieurs cabinets se concentrent sur les acheteurs internationaux avec du personnel parlant anglais et hebreu. Comptez 1% a 1,5% du prix d'achat. Engagez l'avocat avant de signer tout accord de reservation.

Etape 5: Signez le CPCV (contrat-promesse)

Le Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) est un accord preliminaire contraignant. Vous versez un acompte - generalement 10% a 20% du prix d'achat. Si vous vous retirez, vous perdez l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit en restituer le double. Votre avocat examine et negocie ce document. Ne signez jamais un CPCV sans verification juridique. Delai jusqu'a la completion a partir de la signature du CPCV: generalement 30 a 90 jours.

Etape 6: Options de financement pour les non-residents

Les banques portugaises pretent aux non-residents, mais les conditions different des credits immobiliers pour residents. Le LTV maximal habituel (loan-to-value) pour les non-residents est de 70% (directives de Banco de Portugal pour les non-habitual residents, en date de 2026 - a verifier aupres de votre preteur). Des produits a taux fixe sont disponibles sur des durees de 10 a 30 ans. Les taux variables indexes sur l'Euribor constituent depuis des decennies la structure par defaut, bien que les preteurs aient commence a proposer davantage de produits a taux fixe apres les changements de taux de 2022. Apportez trois a six mois de fiches de paie ou de declarations fiscales, ainsi que votre NIF et votre IBAN.

Etape 7: Signez l'Escritura (acte final) chez le notaire

L'Escritura publica de compra e venda est l'acte final de transfert, signe dans l'etude d'un notaire au Portugal. L'acheteur et le vendeur signent en personne ou par procuration certifiee. Votre avocat enregistre le transfert au Registo Predial dans les deux semaines suivant la signature. De l'acte a l'enregistrement confirme: trois a huit semaines a Lisbonne (delais de l'etude notariale, estimations 2026). Delai total d'achat a partir du CPCV signe: deux a quatre mois.

Note sur le visa doré pour 2026

Le Portugal a supprime la voie immobiliere pour le visa doré en octobre 2023. Les cinq voies actives en 2026 sont le don culturel de 250 000 € (200 000 € dans les zones a faible densite), le fonds d'investissement reglemente par la CMVM de 500 000 €, l'investissement de 500 000 € dans une entreprise avec cinq emplois permanents, la contribution de 500 000 € a la recherche scientifique et developpement, et la voie de creation d'emplois exigeant dix postes permanents. Aucune de ces voies n'exige ni ne permet l'achat d'un bien immobilier comme investissement admissible. Les acheteurs qui souhaitent a la fois un bien a Lisbonne et un visa doré doivent les financer separement.

Ce que vous possedez reellement: droits cles des acheteurs non-residents

Le Portugal n'impose aucune restriction a la propriete etrangere de biens residentiels. Les non-residents paient chaque annee l'IMI (impot municipal foncier) a raison de 0,3% a 0,45% de la valeur patrimoniale imposable inscrite (valor patrimonial tributario, ou VPT) pour les biens residentiels urbains - generalement bien en dessous du prix du marche. Les licences de location de courte duree (Alojamento Local) exigent une inscription distincte aupres de la Camara Municipal locale; une licence AL a Lisbonne pour un T2 a Mouraria ou Intendente coute environ 250 € a 400 € en frais municipaux (bareme 2026).