Un citoyen non-UE peut-il acheter un bien immobilier a Lisbonne?

Oui. Le Portugal n'impose aucune restriction de nationalite sur la propriete immobiliere. Les acquereurs de n'importe quel pays disposent des memes droits legaux pour acheter un bien immobilier que les nationaux portugais, sans permis particulier ni seuil minimal d'investissement.

Combien de temps prend l'achat d'un bien immobilier a Lisbonne ?

De l'accord sur un bien a la signature de l'acte final, le processus prend en general deux a quatre mois. Les transactions avec financement hypothecaire ou des problemes de titre complexes peuvent prendre plus de temps.

Quels sont les principaux impots lors d'un achat a Lisbonne ?

Les principaux impots sont l'IMT (taxe sur les mutations immobilières, avec des taux progressifs de 0 % a 8 % pour la résidence principale, ou un taux fixe de 6,5 % pour un investissement), l'Imposto de Selo (droit de timbre a 0,8 %) et l'IMI (taxe foncière annuelle de 0,3 % a 0,45 % de la valeur imposable). Les couts totaux d'acquisition, au-dela du prix d'achat, se situent généralement entre cinq et huit pour cent.

Dois-je me rendre au Portugal pour finaliser l'achat ?

De nombreux acheteurs internationaux réalisent l'ensemble du processus par l'intermédiaire d'un avocat titulaire d'une procuration, y compris la signature de l'acte final à distance. Vous devrez organiser la procuration avant la signature du CPCV.

Qu'est-ce qu'un NIF et pourquoi en ai-je besoin ?

Un NIF est votre numéro d'identification fiscale portugais. Il est requis avant la signature de tout contrat immobilier. Les citoyens de l'UE font leur demande dans un bureau des Financas; les citoyens hors UE ont besoin d'un représentant fiscal. En 2026, les acheteurs hors UE peuvent lancer la demande de NIF à distance via les consulats portugais.

Quel acompte est requis au stade du CPCV ?

L'acompte standard au stade du contrat-promesse (CPCV) est généralement de dix pour cent du prix d'achat, bien qu'il soit négociable entre l'acheteur et le vendeur.

Comment acheter un bien immobilier a Lisbonne en tant qu'etranger: le guide complet 2026

Pourquoi les acheteurs etrangers choisissent Lisbonne en 2026

Se tenir au Miradouro da Graca au crepuscule, face aux toits de terre cuite qui descendent vers le Tage, suffit a comprendre pourquoi Lisbonne attire regulierement des acheteurs internationaux qui pourraient choisir presque n'importe ou en Europe. Ce qui les retient, et amene leurs amis, c'est l'ensemble: un climat atlantique doux qui reste rarement rude, une ville encore a taille humaine, une vraie profondeur culturelle, et un marche immobilier qui s'est revele plus solide que beaucoup de ses equivalents du sud de l'Europe. Les acheteurs arrivent des Etats-Unis, du Royaume-Uni, de France, du Bresil, du Canada et de dizaines d'autres pays. Beaucoup commencent comme visiteurs et repartent avec un achat en cours.

Ce qui distingue Lisbonne sur le plan juridique est tout aussi important: le Portugal n'impose aucune restriction aux etrangers qui achetent un bien immobilier. Que vous deteniez un passeport de l'UE ou hors UE, vous avez exactement le meme droit legal d'acheter un bien immobilier au Portugal qu'un citoyen portugais. Le processus est transparent, bien encadre, et soutenu par une profession juridique mature, habituee de longue date aux clients internationaux. Le prix moyen de l'immobilier a Lisbonne, tous quartiers confondus, se situe autour de 3 300 euros par metre carre, avec des quartiers centraux et prestigieux bien au-dessus de ce niveau, tandis que des zones peripheriques ou emergentes offrent des points d'entree en dessous.

Etape 1: Obtenir votre NIF (numero d'identification fiscale portugais)

Avant de pouvoir signer un contrat immobilier au Portugal, vous devez obtenir un Numero de Identificacao Fiscal, plus couramment appele NIF. Il s'agit de votre numero d'identification fiscale portugais, requis pour pratiquement toute transaction financiere dans le pays.

Les citoyens de l'UE peuvent demander un NIF en personne dans n'importe quel bureau local des Financas avec un passeport valide ou une carte d'identite nationale. Les ressortissants hors UE doivent etre representes par un representant fiscal portugais lors de la demande. De nombreux cabinets d'avocats et agences immobiliere proposent des services de representation fiscale dans le cadre d'un accompagnement acheteur.

Le NIF est generalement delivre le jour meme ou dans les jours qui suivent la demande. En 2026, les acheteurs hors UE peuvent aussi initier la demande de NIF a distance via les consulats portugais dans leur pays de residence, ce qui reduit la necessite d'un premier voyage au Portugal uniquement pour des raisons administratives. Le processus exige toujours un representant fiscal, mais cela peut etre organise a distance.

Etape 2: Ouvrir un compte bancaire portugais

La plupart des notaires portugais et avocats en charge des formalites de transfert exigent que les fonds d'achat transitent par un compte bancaire portugais. L'ouverture d'un compte est generalement simple pour les etrangers, meme si les pieces demandees varient selon la banque.

Il vous faudra habituellement votre passeport, votre NIF, un justificatif de domicile dans votre pays de residence, ainsi qu'une preuve de l'origine des fonds. Plusieurs banques portugaises proposent des services dedies aux clients internationaux, y compris l'ouverture de compte en ligne pour certaines nationalites. Votre avocat immobilier pourra recommander des banques habituees aux acheteurs etrangers.

Etape 3: Engager un avocat immobilier portugais

La representation juridique independante n'est pas obligatoire au Portugal, mais elle est fortement recommandee. Un bon avocat immobilier effectuera les recherches de titre, verifiera les autorisations d'urbanisme, controleera d'eventuelles dettes ou charges grevant le bien, et s'assurera que la Caderneta Predial (registre fiscal du bien) et la Certidao Permanente (certificat du registre foncier) sont en regle.

Les honoraires juridiques au Portugal se situent generalement entre 1 et 2 % du prix d'achat, bien que de nombreux avocats facturent un forfait pour les transactions simples. Avant de confier votre dossier a un avocat, verifiez son inscription a l'Ordem dos Advogados (Ordre des avocats portugais) dans le registre public de l'association sur oa.pt. Tous les avocats portugais exerçant legalement doivent y etre inscrits. Faire appel a un avocat tot dans le processus peut eviter des problemes couteux par la suite.

Etape 4: Signer le contrat-promesse (CPCV)

Une fois le prix et les conditions agrees avec le vendeur, l'etape suivante est le Contrato de Promessa de Compra e Venda, connu sous le nom de CPCV. Il s'agit d'un accord de promesse juridiquement contraignant qui engage les deux parties a mener la vente a terme.

A ce stade, l'acheteur verse generalement un acompte de 10 % du prix d'achat, bien que cela puisse etre negocie. Si l'acheteur se retracte sans justification legale, l'acompte est perdu. Si le vendeur se retracte, il doit restituer le double du montant verse. Le CPCV fixe le calendrier de la signature finale.

Etape 5: Due diligence et pret hypothecaire (le cas echeant)

La periode entre la signature du CPCV et la signature de l'acte final est consacree a la due diligence et, si necessaire, a l'obtention du financement hypothecaire. Les banques portugaises accordent bien des prets immobiliers aux non-residents, mais les taux de financement habituels pour les non-residents sont plus faibles que pour les residents, generalement plafonnes entre 60 et 70 % du prix d'achat, contre 90 % pour les residents. Caixa Geral de Depositos et Millennium BCP disposent toutes deux de services dedies aux clients internationaux avec assistance en anglais. Les taux hypothecaires portugais sont principalement indexes sur l'Euribor avec une marge fixe, les acheteurs doivent donc simuler leurs remboursements aux niveaux actuels de l'Euribor et tester leur capacite de remboursement face a d'eventuelles variations de taux.

Pendant cette periode, votre avocat effectuera toutes les recherches, verifiera les documents d'urbanisme et s'assurera qu'aucune dette municipale impayee n'est attachee au bien. Cette etape prend generalement entre quatre et douze semaines, selon la complexite de la transaction et la presence ou non d'un pret.

Etape 6: Signer l'acte final (Escritura)

La derniere etape est l'Escritura, ou acte public de vente, signe devant un notaire portugais. Le solde du prix d'achat est transfere, les impots sont regles et la propriete est formellement transferee a l'acheteur. Le notaire enregistre la transaction aupres du registre foncier.

Vous n'avez pas besoin d'etre present physiquement si vous avez donne procuration a votre avocat. De nombreux acheteurs internationaux finalisent ainsi l'Escritura a distance.

Taxes et couts lors d'un achat a Lisbonne

Comprendre le cout total d'acquisition est essentiel pour etablir un budget precis. Au-dela du prix d'achat convenu, les acheteurs doivent prevoir les elements suivants:

IMT (impot sur le transfert de propriete): Les taux sont progressifs selon la valeur declaree du bien. Pour les biens residentiels urbains utilises comme residence principale, les tranches (taux 2026) commencent a 0 % jusqu'a environ 97 000 euros, puis augmentent par plusieurs paliers intermediaires jusqu'a environ 8 % sur la part du prix superieure a environ 1 000 000 euros. Pour les biens d'investissement ou les residences secondaires, un taux fixe de 6,5 % s'applique a la totalite de la valeur. Votre avocat calculera le montant exact pour votre achat specifique.
Imposto de Selo (droit de timbre): Facture a 0,8 % du prix d'achat pour les biens residentiels.
IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis, taxe fonciere annuelle): Il s'agit de la taxe annuelle recurrente de propriete, prelevee par la municipalite. Les taux pour les biens residentiels urbains se situent generalement entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur fiscale du bien, fixee par les Financas et generalement inferieure au prix du marche. L'IMI est paye chaque annee par la personne qui detient le bien au 31 decembre. Les acheteurs doivent integrer ce cout recurrent dans leur budget de detention.
Frais de notaire et d'enregistrement foncier: Ils varient generalement de quelques centaines a environ mille euros selon la valeur de la transaction.
Honoraires juridiques: Generalement 1 a 2 % du prix d'achat, ou un forfait convenu a l'avance.
Frais de virement bancaire: Si les fonds sont transferes a l'international, il faut tenir compte des frais de change et de transfert.

Le cout total d'acquisition, hors prix d'achat, se situe couramment entre 5 et 8 %, selon la valeur du bien et la presence ou non d'un pret. Votre avocat devrait vous fournir une estimation precise des couts avant la signature du CPCV.

Meilleurs quartiers de Lisbonne pour les acheteurs etrangers

Chaque quartier de Lisbonne a son caractere, ses niveaux de prix et son attrait pour differents profils d'acheteurs. La moyenne d'environ 3 300 euros/m2 masque un large ecart, allant de plus de 7 000 euros/m2 pour des biens renoves haut de gamme a Chiado a des niveaux plus accessibles dans des secteurs emergents de l'est et du nord.

Chiado et Bairro Alto

Chiado est le quartier central le plus prestigieux de Lisbonne, connu pour son architecture elegante, ses institutions culturelles, ses commerces haut de gamme et sa scene gastronomique de grande qualite. Les biens y comptent parmi les plus chers de la ville et attirent les acheteurs en quete d'un emplacement central premium.

Principe Real

Voisin de Chiado, Principe Real est un quartier plus calme et residentiel, avec de beaux jardins, des boutiques d'antiquites et une scene dynamique autour de la gastronomie et du design. Il est particulierement apprecie des acheteurs internationaux qui veulent vivre au centre sans la foule touristique de certains autres quartiers centraux.

Alfama et Mouraria

Ces quartiers historiques a flanc de colline offrent le caractere authentique de Lisbonne. La Rua das Escolas Gerais et les rues qui descendent depuis la zone du chateau Sao Jorge illustrent le melange de vie de quartier authentique et de passage touristique. Les immeubles traditionnels recouverts d'azulejos, transformes en appartements, y sont frequents, et les acheteurs en quete de cachet dans un tissu ancien peuvent y trouver leur bonheur, avec des prix au metre carre generalement compris entre 3 500 et 5 500 euros pour les biens renovés, en dessous du premium de Chiado mais au-dessus de la moyenne de la ville pour les lots bien situes. Et, dans certaines rues, des niveaux de prix plus accessibles que dans les quartiers riverside de l'ouest. Les projets de renovation peuvent offrir d'excellents resultats, mais les acheteurs doivent proceder a une due diligence particulierement approfondie sur les immeubles anciens.

Belem et Ajuda

Le long du front de mer occidental, ces quartiers offrent un rythme plus calme, d'excellentes liaisons vers le centre et des sites culturels remarquables, dont la Torre de Belem et le Mosteiro dos Jeronimos. Les prix y varient generalement d'environ 3 000 a 5 000 euros par metre carre pour le parc residentiel, avec davantage de grands appartements disponibles que dans le centre historique. Ils attirent les acheteurs en quete de plus d'espace et d'une ambiance residentielle plus paisible, tout en conservant de bonnes liaisons vers Chiado (environ 15 minutes en tram ou en bus express).

Parque das Nacoes

Construit pour l'Exposition universelle de 1998, ce quartier moderne du front de mer oriental propose des appartements contemporains, des promenades en bord de fleuve et de bonnes connexions de transport. Le secteur s'articule autour de la tour Vasco da Gama et de l'esplanade riveraine Alameda dos Oceanos. Il est bien desservi par la gare d'Oriente (avec liaisons vers Porto et le sud) et par la ligne rouge du Metro. Les appartements modernes de trois chambres a Parque das Nacoes sont generalement moins chers au metre carre que des biens de qualite equivalente a Chiado ou Principe Real, ce qui en fait un choix axe sur le rapport valeur/prix pour les acheteurs recherchant du neuf.

Options de residence pour les acheteurs hors UE

Le Portugal propose plusieurs voies de residence pour les acheteurs hors UE qui ne dependent pas de l'achat d'un bien residentiel. Le visa D7 pour revenus passifs est disponible pour les acheteurs disposant de revenus passifs reguliers suffisants (pensions, revenus locatifs ou portefeuilles d'investissement), avec un minimum general d'environ 760 euros par mois aux seuils 2026. Le visa pour travailleurs numeriques est disponible pour les teletravailleurs percevant des revenus superieurs au salaire minimum portugais auprres d'employeurs non portugais. En 2026, les acheteurs hors UE peuvent aussi lancer leur demande de NIF a distance via les consulats portugais, ce qui reduit les obstacles au demarrage du processus avant l'arrivee au Portugal.

Pour les acheteurs interesses par des voies de residence basees sur l'investissement, le programme ARI (Autorizacao de Residencia por Investimento), reforme en 2023, n'accepte plus l'immobilier residentiel a Lisbonne comme investissement eligible. Les voies eligibles actives comprennent les donations au patrimoine culturel a partir de 250 000 euros, les souscriptions a des fonds d'investissement qualifies a partir de 500 000 euros, et les investissements dans des activites de creation d'emplois a partir de 500 000 euros. Un avocat specialise en immigration et disposant d'une licence peut evaluer la voie la plus adaptee a votre situation.

Trouver le bon bien avec Lisbonos

Lisbonos donne aux acheteurs internationaux les outils et les connaissances necessaires pour naviguer sur le marche lisboete en toute transparence. Les agents immobiliers au Portugal doivent etre titulaires d'une licence delivree par l'Instituto dos Mercados Publicos do Imobiliario e da Construcao (IMPIC), et travailler avec une agence licencee vous apporte la protection d'un cadre reglemente. En dehors de Lisbonos, les acheteurs internationaux commencent generalement leur recherche sur des portails immobiliers portugais tels que idealista.pt et imovirtual.com avant de faire appel a une agence. Sur la plateforme Lisbonos, les annonces sont selectionnees pour le profil d'acheteur international, avec des informations detaillees en anglais, du contexte de quartier, et un acces direct a des interlocuteurs anglophones tout au long du processus.

Risque de change pour les acheteurs hors zone euro

Pour les acheteurs dont les fonds sont detenus dans une devise autre que l'euro (USD, GBP, ILS, ZAR, entre autres), le taux de change entre la signature du CPCV et la signature de l'Escritura peut evoluer sensiblement. Un bien negocie a 500 000 euros lorsque votre devise est forte peut couter nettement plus dans votre monnaie au moment de la signature, trois mois plus tard.

De nombreux acheteurs internationaux gerent ce risque au moyen de contrats a terme de change ou d'outils de couverture proposes par des courtiers specialises en devises. Ceux-ci permettent de bloquer un taux pour un transfert futur, eliminant l'incertitude de change des la signature du CPCV. Votre avocat immobilier pourra recommander des specialistes des devises habitues aux transactions immobilieres au Portugal.

Questions frequentes

Un citoyen hors UE peut-il acheter un bien a Lisbonne?

Oui. Le Portugal n'impose aucune restriction de nationalite a la propriete immobiliere. Les acheteurs de tous pays ont le meme droit legal d'acheter un bien que les citoyens portugais.

Combien de temps dure le processus d'achat?

De la recherche du bien a la signature de l'acte final, le processus prend generalement entre deux et quatre mois, selon la presence ou non d'un pret et la complexite de la transaction.

Dois-je etre au Portugal pour acheter?

Pas necessairement. De nombreux acheteurs internationaux mènent le processus avec un avocat muni d'une procuration, y compris la signature de l'acte final a distance.

Quel est le budget minimum pour un appartement a Lisbonne?

Les appartements d'entree de gamme dans les quartiers moins centraux commencent sous 200 000 euros. Dans les quartiers centraux et prestigieux comme Chiado et Principe Real, les prix des appartements renovés commencent generalement au-dessus de 400 000 euros et peuvent atteindre plusieurs millions pour les biens haut de gamme.

Les revenus locatifs d'un bien a Lisbonne sont-ils imposables?

Oui. Les revenus locatifs perçus au Portugal sont soumis a l'impot sur le revenu portugais. Un expert-comptable ou conseiller fiscal portugais pourra vous guider sur les taux applicables et sur les eventuelles conventions fiscales entre le Portugal et votre pays de residence.

Que se passe-t-il si le vendeur se retracte apres le CPCV?

En droit portugais, si le vendeur se retracte de la vente sans justification legale apres la signature du contrat-promesse, il doit restituer a l'acheteur le double du montant de l'acompte.