Comment Choisir un Avocat en Immobilier au Portugal
Le Portugal est l'un des pays les plus gratifiants pour acheter un bien immobilier. Pourtant, le processus légal peut être compliqué et avoir un impact considérable sur l'investissement et la tranquillité d'esprit de l'acheteur. Le droit civil portugais, les actes notariés et les obligations de diligence raisonnable doivent tous être pris en compte et navigués de manière significativement différente de ce à quoi les acheteurs immobiliers sont habitués dans des pays comme le Royaume-Uni ou les États-Unis. Par conséquent, il est essentiel de choisir le bon avocat avant de signer le contrat de promesse. Acheter un bien immobilier au Portugal – Que fait votre avocat en immobilier ? Un Contrat de Promesse (CPCV – Contrato-Promissa de Compra e Venda) est signé par l'acheteur et inclut le paiement d'un acompte sur le prix d'achat (généralement entre 10 % et 30 %). Il est contraignant, et si l'acheteur se retire du contrat, il perdra l'intégralité de son acompte. Inversement, si le vendeur se retire du contrat, il sera obligé de rembourser à l'acheteur le double du montant de l'acompte versé par l'acheteur dans le CPCV. Vérifications de diligence raisonnable au Registre Foncière (Registo Predial) et à l'Autorité Fiscale (Finanças) : Il est de la responsabilité de l'avocat de vérifier que toutes les charges, hypothèques et autres contraintes sur le bien ont été levées avant la signature du Contrat de Promesse. De plus, votre avocat doit également vérifier que le(s) propriétaire(s) du bien ont payé toutes les taxes municipales en souffrance au Serviço de Finanças avant le paiement final. Enregistrement des numéros NIB et NIF : Votre avocat obtiendra votre Numéro Fiscal Portugais (NIF) et ouvrira un compte bancaire portugais (numéro NIB). Acte Final (Escritura Pública) : Cet acte notarié est signé en présence d'un Notaire Public et confirme l'achèvement complet du contrat tel que convenu dans le CPCV précédemment signé. Enregistrement au registre foncier et autres questions postérieures à l'achèvement : Votre avocat veillera à ce que le bien soit enregistré au nom de l'acheteur et complétera toutes les étapes suivantes, telles que le paiement de l'IMT (taxe sur le transfert de propriété) et des droits de timbre, et l'enregistrement au registre foncier. Spécialisation en Droit Immobilier L'achat et la vente de biens résidentiels est un domaine spécialisé du droit, et il existe de nombreux avocats au Portugal qui se spécialisent en droit pénal et/ou en droit commercial mais ont très peu d'expérience avec les transactions immobilières. Par conséquent, lors de la recherche d'un avocat approprié, assurez-vous qu'il ou elle se spécialise dans le droit immobilier et confirmez le pourcentage de son travail qui consiste en des transactions immobilières résidentielles. Langue Votre avocat peut-il communiquer dans votre langue ? Bien que tous les documents juridiques immobiliers soient en portugais, votre avocat devrait être capable de traduire le(s) contrat(s) dans votre langue souhaitée avant la signature. La plus grande erreur se produit au début du processus d'achat lors de la signature du CPCV, lorsque l'acheteur ne comprend pas les termes et conditions avant le paiement de l'acompte. Inscription auprès de l'Ordre des Avocats Portugais Tous les avocats sont inscrits auprès de l'Ordre des Avocats (Ordem dos Advogados) – www.ordemdosadvogados.pt. Lors de la recherche du meilleur avocat immobilier pour vos besoins, il est essentiel de vérifier que le candidat choisi est inscrit pour exercer en tant qu'avocat au Portugal. Représentation Indépendante par un Avocat Acheter un bien immobilier peut être un processus complexe et doit être géré par un avocat indépendant qui n'agit que pour l'acheteur. Les vendeurs sont généralement représentés par leur propre avocat et souvent les agents immobiliers/développeurs recommandent leurs propres avocats pour agir au nom de l'acheteur. Les intérêts d'un acheteur ne seront pas protégés s'il est représenté par le même avocat qui représente le vendeur. Honoraires Fixes pour les Services d'Avocat Immobilier Les frais pour l'achat d'un bien immobilier au Portugal sont généralement plafonnés à 1 % à 2 % du prix d'achat, avec un minimum d'honoraires fixes. Exigez toujours que votre avocat immobilier choisi fournisse un accord écrit sur les frais pour les services à rendre. Cet accord écrit décrira les termes de l'engagement et les modalités de paiement. Expérience Passée avec des Acheteurs Étrangers De nombreux facteurs doivent être pris en compte dans l'achat de biens par des acheteurs étrangers. Les charges et autres frais sur un bien doivent être levés avant que le bien puisse être vendu. Si une charge ne peut pas être localisée, on suppose qu'elle n'existe pas. Au Portugal, une charge sur un bien est enregistrée au Bureau du Registre Foncier local, qui maintient un registre de toutes les charges enregistrées contre un bien. La Caderneta Predial (Livre Foncier Municipal) et la Certidão Permanente (Certificat de Propriété) sont deux documents immobiliers essentiels. Ces deux documents immobiliers figurent parmi les plus importants dans les transactions d'achat immobilier. Une conservatória (bureau d'enregistrement) est responsable de la tenue des registres fonciers pour une zone géographique particulière, connue sous le nom d'ofício. Une Caderneta Predial est un livret de propriété, maintenu par la municipalité, qui inclut les détails d'un bien, y compris l'adresse du bien, les détails de localisation, le(s) nom(s) du(des) propriétaire(s) et toutes les taxes municipales en souffrance. La Caderneta Predial doit être mise à jour après chaque changement de propriété d'un bien. Une Certidão Permanente est un certificat qui inclut des détails du registre foncier pour un bien spécifique, et inclut des détails de tous les propriétaires enregistrés, toutes les charges ou frais enregistrés sur le bien, et des détails de toutes les taxes foncières en souffrance. Signaux d'Alerte à Éviter Acheter un bien immobilier au Portugal est un processus complexe et comporte de nombreux pièges pour les inexpérimentés. Si les termes écrits initiaux de l'engagement entre l'avocat et le client ne spécifient pas les frais à facturer par l'avocat pour les services de transfert, alors éloignez-vous. Il n'y a aucune raison pour que l'acheteur et l'avocat négocient les termes d'un accord écrit sur les frais avant le début du travail. Ne permettez jamais à l'avocat de signer le Contrat de Promesse (CPCV) avant qu'il n'ait examiné la Caderneta Predial et la Certidão Permanente afin de confirmer que le vendeur est le propriétaire du bien et qu'il n'y a pas de charges en souffrance enregistrées contre le bien. Tout avocat qui recommande de sauter l'examen de la Caderneta Predial et de la Certidão Permanente avant de signer le CPCV n'est PAS votre avocat. Comment Trouver un Avocat Immobilier pour Votre Achat de Bien Il est espéré que les informations précédentes vous auront facilité la recherche de l'avocat idéal pour vous représenter. Voici les moyens préférés pour localiser l'avocat immobilier idéal pour vous représenter lors de l'achat de votre bien portugais. L'ambassade de votre pays à Lisbonne : La plupart des ambassades maintiennent une liste d'avocats spécialisés dans les transactions pour les citoyens de ce pays. Une liste d'avocats peut être obtenue auprès de l'ambassade avant votre visite au Portugal. Références d'acheteurs vérifiés : Les références d'autres acheteurs vérifiés ayant acheté un bien au Portugal sont une source idéale. Une liste d'avocats peut être obtenue auprès de votre agent. Annuaire de l'Ordre des Avocats Portugais : L'annuaire officiel des avocats peut être trouvé sur le site web de l'Ordre des Avocats (Ordem dos Advogados) à www.ordemdosadvogados.pt. Cet annuaire vous permettra de rechercher un spécialiste dans le domaine des transactions immobilières au Portugal par localisation (bureau) et par spécialité. Consultation Initiale avec des Avocats Immobiliers Les consultations initiales payantes avec des candidats appropriés durent généralement entre trente minutes et une heure. Ces consultations initiales payantes avec des candidats ne doivent pas être perdues en posant des questions non pertinentes. Posez uniquement des questions qui aideront dans votre recherche de l'avocat idéal. Nous avons détaillé un certain nombre de questions pertinentes que vous devriez poser à un candidat avant de l'engager. Nous avons également fourni des conseils sur le nombre idéal d'avocats que vous devriez considérer. Le Nombre de Transactions de Transfert de Propriété Résidentielle Complétées par l'Avocat Immobilier au Cours de la Dernière Année Quel est l'honoraire typique de l'avocat pour le type d'achat immobilier que vous prévoyez de réaliser ? Comment l'avocat communiquera-t-il avec vous tout au long du processus d'achat ? Fournissez un exemple où la diligence raisonnable a révélé un problème sérieux avec le bien avant la signature du contrat par l'acheteur. L'avocat a-t-il déjà traité avec d'autres acheteurs étrangers provenant du pays de l'acheteur ? L'avocat est-il familier avec les traités fiscaux pertinents entre les pays et les documents spécifiques requis pour les acheteurs étrangers ? Expérience Passée avec des Acheteurs Étrangers Les questions que vous devriez poser à un candidat avocat immobilier avant l'engagement ont été énoncées ci-dessus. Un acheteur doit s'assurer que tous les aspects du processus sont gérés par un expert qui est non seulement bien versé dans tous les aspects du droit portugais relatifs aux achats immobiliers, mais également très expérimenté dans le traitement des acheteurs immobiliers étrangers. Étant donné que l'acheteur immobilier étranger sera entré au Portugal avec un statut de non-résident, l'avocat doit également avoir une expertise des programmes de Visa Doré et/ou d'autres programmes d'investissement immobilier connexes. Lors de la recherche d'un avocat immobilier idéal pour votre achat, il est extrêmement important que l'acheteur sélectionne un avocat qui se spécialise dans les transactions d'acheteurs immobiliers étrangers, est un expert en transactions immobilières et a une expérience substantielle dans l'achèvement de transactions immobilières similaires par des acheteurs étrangers. En résumé, il existe de nombreux avocats immobiliers qui se spécialisent dans le transfert de propriété résidentielle au Portugal, mais tous n'ont pas le même niveau d'expérience dans les transactions d'acheteurs immobiliers étrangers et les demandes de Visa Doré. Ainsi, il est très important que toutes les questions qui doivent être posées par l'acheteur soient posées lors de la consultation initiale payante afin d'établir si le candidat sélectionné est l'avocat immobilier idéal pour gérer votre achat immobilier. Délai Recommandé pour l'Achèvement des Services d'Avocat Immobilier Le délai d'achèvement de tous les services immobiliers pour un achat de bien au Portugal dépendra des termes spécifiques convenus par les parties au contrat avant la signature du Contrat de Promesse (CPCV). Il est typique que la diligence raisonnable et la signature du CPCV prennent entre 2 et 4 semaines, mais le temps entre la signature du CPCV et l'Escritura Pública (Acte Final) peut varier entre 30 et 90 jours. Après la signature de l'escritura, il faudra encore 2 à 4 semaines pour que le bien soit enregistré au registre foncier, et d'autres questions postérieures à l'achèvement soient complétées par l'avocat. Ainsi, en résumé, un acheteur doit s'assurer que son avocat choisi lui fournit un calendrier détaillé des actions attendues et des délais connexes au début du processus, afin de garantir que l'acheteur est pleinement informé de tous les événements et est en mesure de planifier son itinéraire au Portugal en conséquence. Procuration (Procuração) Il est extrêmement courant que les acheteurs immobiliers étrangers ne soient pas présents au Portugal pendant tout le processus d'achat immobilier. Une procuration (procuração) doit être accordée à l'avocat pour gérer les aspects de l'achat qui nécessitent que l'avocat signe des documents au nom de l'acheteur. Une procuração accorde au titulaire de la procuration le pouvoir d'agir au nom de l'acheteur pour des fins spécifiques et uniquement pour des périodes spécifiées dans les termes de la procuração. Une procuração écrite doit être signée devant un Notaire Public pour être valide, et une copie certifiée de la procuração doit être fournie au Notaire Public avant la signature par le Notaire Public. Les termes de la procuração doivent clairement décrire tous les pouvoirs accordés au titulaire de la procuração et les termes spécifiant les fins pour lesquelles le titulaire de la procuração est autorisé à agir. Tous les pouvoirs accordés au titulaire de la procuração doivent rester dans les termes de la procuração écrite qui a été signée devant le Notaire Public par l'acheteur, et aucun des pouvoirs accordés ne peut être utilisé par le titulaire de la procuração à d'autres fins. Une procuração est valide pour une période maximale de 5 ans et peut être annulée à tout moment avant l'expiration de la procuração par l'acheteur. Une fois qu'une procuration a été annulée, elle est considérée comme nulle et non avenue, et le titulaire de la procuration doit immédiatement retourner la copie originale de la procuration annulée à l'acheteur. Conclusion En conclusion, acheter un bien immobilier au Portugal est un processus complexe, mais la clé d'un achat sûr est le choix du bon avocat immobilier (advogado) pour gérer votre achat. C'est l'investissement dans votre achat qui protégera vos intérêts, et il est préférable de prendre le temps de trouver l'avocat idéal pour votre achat immobilier afin de garantir que tous les aspects de votre investissement immobilier sont gérés correctement pour assurer que votre investissement offre les rendements maximaux pour un minimum d'effort.
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