Les Israéliens peuvent-ils acheter un bien immobilier à Cascais ?

Oui. Il n'existe aucune restriction pour les ressortissants israéliens, ni pour tout autre citoyen non europeen, concernant l'achat de biens immobiliers au Portugal. Vous aurez besoin d'un NIF portugais (numero fiscal) et d'un compte bancaire portugais. Le processus d'achat prend generalement de 2 a 4 mois, de l'offre a la remise des cles.

L'achat d'un bien immobilier a Cascais permet-il d'obtenir un visa de residence?

Non. La voie d'investissement immobilier pour le Golden Visa portugais a ete supprimee en octobre 2023 dans le cadre de la reforme Mais Habitacao. Les achats de biens immobiliers au Portugal, y compris a Cascais, ne donnent plus droit a un Golden Visa, quel que soit le prix d'achat. Les voies encore actives en 2026 exigent un investissement dans des fonds reglementes par la CMVM, des entreprises actives, la R&D scientifique ou la creation d'emplois (minimum 500 000 euros pour la plupart des voies).

Quelles ecoles internationales sont disponibles a Cascais ?

Cascais International School propose un programme accrédité au niveau international pour une communauté d'eleves multilingues. TASIS Portugal, situé à proximité à Sintra, propose le programme du Baccalauréat International (IB) et est très apprécié des familles expatriées. La demande de la part des familles israéliennes a augmenté au point que des listes d'attente de 6 à 12 mois sont courantes pour les niveaux les plus demandés; il faut en tenir compte dans votre calendrier de relocation.

Combien cela coûte-t-il d'acheter a Cascais ?

Cascais se negocie généralement 5 à 15 % au-dessus des biens comparables du centre de Lisbonne au mètre carré, en raison de son emplacement côtier et de la demande internationale. Prévoyez 10 à 15 % au-dessus du prix du bien pour le coût total d acquisition, y compris l IMT (taxe de transfert progressive de 0 à 8 %), le droit de timbre, les frais de notaire et les honoraires juridiques. Un appartement de quatre chambres près du centre-ville se situe généralement à partir de 700 000 euros. Utilisez le calculateur IMT de Lisbonos pour estimer précisément votre charge fiscale.

Comment une famille de Tel Aviv a trouve sa deuxieme maison a Cascais

Q: Existe-t-il une communauté israélienne à Cascais ?

Oui. Cascais compte l'une des communautés israéliennes expatriées les plus établies au Portugal. Le Chabad de Cascais constitue un point d'ancrage communautaire pour les familles juives. Le groupe Facebook 'Israelis in Cascais / Lisbon' (plusieurs milliers de membres) est le principal réseau informel pour le logement, les recommandations d'etablissements scolaires et les événements communautaires.

Lorsque Amir et Noa ont commence a parler d acheter un bien a l etranger, le Portugal n etait pas dans leurs plans. Comme beaucoup de familles de Tel Aviv avec des enfants en age scolaire, ils jonglaient entre leurs carrieres, les trajets pour l ecole et les routines bien connues de la vie a la maison. Une "deuxieme residence en Europe" ressemblait a une aspiration lointaine. Trois ans plus tard, ils possedent un appartement de quatre chambres a Cascais, a 25 minutes de Lisbonne en train. Leur fille ainee est inscrite a la Cascais International School, ou elle fait partie de plusieurs enfants venant d Israel dans sa tranche d age. Leur cadet appelle la cote atlantique "la mer ou les vagues sont plus grandes". Ce qui distingue le profil d acheteur israelien a Cascais de l acheteur francais ou britannique, c est la combinaison des moteurs d achat: les familles israeliennes privilegient generalement la scolarisation internationale, les infrastructures communautaires hebraophones et la stabilite juridique de l UE. Les acheteurs britanniques et francais privilegient plus souvent le rendement ou un mode de vie de retraite. Comprendre a quel profil vous correspondez aide a definir quels quartiers de Cascais et quels types de biens sont pertinents. Voici leur histoire, ainsi qu un guide pratique pour les familles israeliennes qui envisagent le meme projet. ## Pourquoi Cascais? Cascais est une commune cotiere de la ligne d Estoril, a environ 30 km a l ouest de Lisbonne. Pendant des decennies, ce fut une destination estivale pour la famille royale portugaise et l aristocratie europeenne. Aujourd hui, la ville abrite l une des communautes internationales les plus etablies du Portugal, avec une presence importante d Israel, du Royaume-Uni, de France et des Etats-Unis. Pour les familles israeliennes en particulier, Cascais a un attrait specifique: **Ecoles.** La zone compte plusieurs ecoles internationales anglophones. Cascais International School propose un programme accredite a l international et accueille des eleves parlant plusieurs langues. TASIS Portugal, situee a proximite a Sintra, propose le programme IB (International Baccalaureate) et attire fortement les familles expatriees de la region. Des reseaux de soutien scolaire en hebreu existent aussi de facon informelle au sein de la communaute. **Communaute.** Une communaute expatriee israelienne bien etablie fait que les nouveaux arrivants se sentent rarement isoles. Chabad of Cascais constitue un point d ancrage pour les familles juives. Le groupe Facebook 'Israelis in Cascais / Lisbon' (plusieurs milliers de membres) traite de tout, des recommandations d appartements aux conseils d ecoles, en hebreu. La demande des familles israeliennes pour Cascais International School a augmente au point que des delais de liste d attente de 6 a 12 mois sont frequents pour les niveaux les plus demandes; il faut en tenir compte dans le calendrier du demenagement. **Mode de vie.** Plages, pistes cyclables, fruits de mer frais et rythme de vie qui contraste nettement avec Tel Aviv sans pour autant paraitre provincial. **Proximite.** L aeroport de Lisbonne est a moins de 40 minutes en voiture. Les vols vers Ben Gourion durent generalement moins de quatre heures. Assez loin pour ressentir un vrai changement; assez proche pour revenir facilement. ## Les chiffres derriere la decision Les prix immobiliers a Cascais suivent globalement le marche lisboete, mais avec une prime liee a l emplacement en bord de mer et a la demande internationale. A titre de reference pratique, Cascais se negocie typiquement 5 a 15 % au-dessus de biens comparables du centre de Lisbonne au metre carre, selon le quartier, la proximite du front de mer et l etat du bien. Le prix moyen d un appartement au Portugal a Lisbonne se situe autour de 3 300 euros par metre carre (source: INE, Instituto Nacional de Estatistica, 2026). Les zones premium de Cascais se situent nettement au-dessus de ce niveau, en particulier pour les grands appartements familiaux proches du centre-ville et du front de mer. L appartement quatre chambres d Amir et Noa (un bien de seconde main pres du centre avec vue sur la mer) a ete acquis dans une fourchette de 700 000 a 800 000 euros. Ce contexte est important: ce n est pas un marche d entree de gamme. Mais pour la combinaison ecoles internationales, mode de vie atlantique, cadre juridique europeen et communaute israelienne, ils l ont juge coherent avec ce qu un niveau de vie comparable couterait dans les quartiers nord de Tel Aviv. Principaux chiffres que les familles prennent en compte en general (sources: donnees de marche Lisbonos et INE): - Les couts d achat supplementaires au-dela du prix du bien representent en general 10 a 15 %, comprenant l IMT (taxe de transfert immobilier a paliers de 0 a 8 % selon la valeur), le droit de timbre, les frais de notaire et les honoraires juridiques - Delai d achat entre offre acceptee et remise des cles: en general 2 a 4 mois - Rendements locatifs bruts pour les appartements dans la region de Lisbonne: environ 3,8 a 4,5 % (les rendements nets sont en general inferieurs de 1,5 a 2 points apres frais et gestion). Source: Idealista/INE, recoupement Investropa/GlobalPropertyGuide, donnees de marche 2026. ## Les etapes pratiques qu ils ont suivies ### Etape 1: Recherche avant le premier vol Avant de visiter Cascais, la famille a passe deux mois a faire ses recherches de facon autonome. Ils ont utilise des outils comme le calculateur d IMT de Lisbonos pour comprendre leur cout d acquisition probable avant de mobiliser leur epargne. Ils ont cartographie les options scolaires, calcule les temps de trajet et pris contact avec des familles israeliennes deja installees dans la region. "Nous sommes arrives en sachant a peu pres combien coutaient les choses, quels quartiers etaient pertinents pour la proximite des ecoles et quelles questions poser a un avocat", dit Noa. "Cela a tout change. Nous ne partions pas de zero en arrivant." ### Etape 2: Engager d abord un avocat immobilier portugais Avant de solliciter un agent immobilier, ils ont retenu un avocat immobilier portugais independant. C est une pratique standard, fortement recommandee pour les acheteurs non residents. Leur avocat a examine l enregistrement du bien (caderneta predial), verifie l absence de charges ou de problemes d urbanisme, et gere le processus de signature, y compris l enregistrement du NIF. ### Etape 3: Enregistrement du NIF et ouverture d un compte bancaire Les non-residents qui achetent un bien au Portugal doivent disposer d un NIF portugais (Numero de Identificacao Fiscal). Il peut etre obtenu via un consulat portugais ou par l intermédiaire d un avocat local muni d une procuration; cette derniere option est la plus efficace lorsqu on achete depuis l etranger. Un compte bancaire portugais est aussi, dans les faits, indispensable pour les depenses recurrentes (charges, copropriete, assurance). ### Etape 4: Bien comprendre le Golden Visa et le cadre fiscal **Golden Visa - la voie immobiliere eliminee.** La voie d investissement immobilier pour le Golden Visa a ete supprimee en octobre 2023 dans le cadre de la reforme Mais Habitacao (Plus de Logement) du Portugal. L achat d un bien au Portugal (y compris a Cascais) ne donne pas droit au Golden Visa selon la legislation actuelle. Les voies encore ouvertes exigent un minimum de 500 000 euros dans des fonds d investissement regules par la CMVM, la creation d entreprise active, la R&D scientifique ou la creation d emplois. **L ancien regime NHR a disparu; IFICI est plus limite.** Le regime fiscal des Resident Non Habituel a ete supprime pour les nouveaux candidats au 1er janvier 2024. Il a ete remplace par IFICI, un cadre beaucoup plus restreint, accessible a des professionnels qualifies dans les domaines scientifiques, academiques et high-tech. IFICI exonere sous conditions certains revenus de source etrangere (dividendes, interets et revenus locatifs de biens situes a l etranger pour les candidats qualifies), mais exclut explicitement les pensions. La plupart des acheteurs israelien s installant pour des raisons de mode de vie ne seront pas eligibles a IFICI sauf si leur activite professionnelle correspond aux criteres precis; a verifier avec un avocat fiscaliste portugais. **Delai de citoyennete.** A la suite de la reforme d avril-mai 2026, les ressortissants israeliens doivent desormais justifier de 10 ans de residence legale pour obtenir la nationalite portugaise, contre 5 ans auparavant. Les ressortissants de l UE et les citoyens CPLP (Bresiliens, Cap-Verdiens et autres ressortissants de pays lusophones) disposent d un parcours distinct de 7 ans. Cette distinction est importante pour les familles de nationalites mixtes. ### Etape 5: L achat lui-meme Ils ont trouve leur appartement grace a une combinaison d agents locaux et d annonces directes sur Idealista. Leur avocat a negocie le CPCV (contrat-promesse avec acompte de 10 a 30 %), a verifie toute la documentation et a coordonne l acte final, la escritura (acte public). Le processus entre l offre acceptee et la remise des cles a dure un peu moins de trois mois. ## Ce qu ils conseilleraient a d autres familles israeliennes **Commencez par votre "pourquoi".** Est-ce un investissement de style de vie? Une couverture? Une future base? La clarte sur ce point guide toutes les decisions suivantes. **Faites vos recherches avant les visites.** Deux voyages bien prepares valent mieux que cinq visites precipitees. **Prenez votre propre avocat.** Pas celui recommande par l agent du vendeur. Independan t, portugais, specialise en immobilier pour acheteurs etrangers. **Ne vous fiez pas aux rumeurs communautaires pour les questions juridiques.** La loi portugaise a beaucoup change en 2023 et 2024. Ce qu un ami vous a dit il y a deux ans sur le Golden Visa ou l ancien regime fiscal peut etre largement obsolete. **Integrez le cout total.** Prevoyez 12 a 15 % au-dessus du prix affiche pour le cout global rendu. ## Cascais convient-elle a toutes les familles israeliennes? Pas necessairement. Cascais affiche des prix premium, reflet de sa demande internationale et de sa position cotiere. Les familles qui privilegient le rendement locatif plutot que le mode de vie trouveront peut-etre de meilleurs chiffres a Porto (rendements bruts d environ 5 a 7 %), sur la Costa de Prata, ou sur des marches secondaires. Mais pour les familles pour lesquelles les ecoles internationales, une communaute etablie, le mode de vie atlantique et la proximite de l UE sont prioritaires? Cascais figure constamment en tete de liste. Amir le resume simplement: "Nous venons quatre ou cinq fois par an. A chaque fois que nous repartons, les enfants demandent deja quand nous revenons. C est ca, la reponse." ## Commencez vos propres recherches Comprendre le marche immobilier portugais commence avec les bons outils, pas avec un discours de vente. Utilisez les calculateurs gratuits de Lisbonos pour modeliser vos couts d IMT, explorer les donnees de quartier et construire une base qui rende la decision d achat sereine, pas anxieuse. *References des donnees: INE (Instituto Nacional de Estatistica), Idealista Portugal, donnees de marche Lisbonos, Investropa/GlobalPropertyGuide (rendements locatifs), legislation du gouvernement portugais (reforme Mais Habitacao 2023, reforme de la loi sur la nationalite mai 2026, reglementation AIMA/IFICI 2024). Toutes les donnees de marche refle tent les conditions au T2 2026. Les investissements immobiliers comportent des risques; consultez des conseillers juridiques et financiers qualifies pour votre situation specifique.*