Un citoyen américain peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?

Oui. Il n'y a aucune restriction pour les ressortissants étrangers, y compris les Américains, souhaitant acheter un bien immobilier au Portugal. Vous aurez besoin d'un NIF (numéro d'identification fiscale portugais) et d'un compte bancaire portugais avant de finaliser la transaction.

Y a-t-il une communauté juive à Porto ?

Sim. O Porto tem uma comunidade judaica estabelecida. A Comunidade Judaica do Porto (Mekor Haim) opera uma sinagoga histórica no centro da cidade com serviços regulares de Shabat. O Chabad Porto também está ativo durante todo o ano. O programa de refeições kosher da comunidade tem se expandido nos últimos anos, oferecendo às famílias observantes opções práticas no dia a dia.

Quelle est la voie de citoyenneté par héritage séfarade pour le Portugal ?

En vertu de la loi 30-A/2015, les descendants des Juifs séfarades expulsés du Portugal au XVe siècle peuvent être éligibles à la citoyenneté portugaise par descendance, indépendamment de leur résidence. Cette voie ne nécessite pas d'achat immobilier ni de période de résidence et est indépendante des voies de résidence par investissement. Des cabinets juridiques spécialisés au Portugal s'occupent de ces demandes.

Quels sont les coûts totaux de transaction lors de l'achat au Portugal ?

Au-delà du prix d'achat, les acheteurs doivent généralement faire face à des coûts de 6 à 10 pour cent de la valeur du bien. Cela inclut l'IMT (taxe de transfert de propriété, qui est progressive), les droits de timbre à 0,8 pour cent, les frais de notaire et de registre foncier d'environ 1 000 à 2 000 euros, et les frais juridiques de 1 à 2 pour cent. Les commissions des agents sont traditionnellement payées par le vendeur.

Quel est le régime NHR ou IFICI et quel taux offre-t-il ?

Le régime des Résidents Non Habituel du Portugal (réformé en 2024 sous le nom d'IFICI) offre un taux d'imposition préférentiel fixe de 20 % sur les revenus étrangers de haute valeur admissibles pendant dix ans pour les nouveaux résidents fiscaux portugais éligibles. Les travailleurs à distance américains ayant des activités professionnelles de haute valeur peuvent en bénéficier. Il est toujours conseillé de confirmer votre éligibilité et les implications du traité fiscal entre les États-Unis et le Portugal avec un avocat fiscaliste spécialisé.

Combien de temps dure le processus d'achat au Portugal ?

Depuis la signature du CPCV (contrat de promesse) jusqu'à la finalisation de l'acte définitif, le processus prend généralement de deux à quatre mois. Les démarches administratives telles que l'obtention d'un NIF et l'ouverture d'un compte bancaire doivent être entamées avant de trouver votre bien, car elles ne peuvent pas être précipitées une fois que vous êtes prêt à acheter.

De New York à Porto : Comment une famille juive-américaine a trouvé son foyer permanent au Portugal

Une Famille à un Carrefour

Début 2024, David et Rachel Goldstein vivaient à Manhattan depuis dix-neuf ans. Leurs enfants grandissaient, le coût de la vie ne cessait d'augmenter, et après un an de télétravail, ils se sont posé une question qui les a même surpris : devons-nous vraiment rester ?

Ils n'étaient pas seuls à se poser cette question. Parmi leur cercle d'amis juifs dans la région des trois États, le Portugal était devenu un sujet récurrent lors des dîners de Shabbat, des WhatsApp familiaux et dans les couloirs de la synagogue. Certains avaient déjà visité. Quelques-uns avaient acheté des appartements. Une famille avait fait le grand saut. Les Goldstein ont décidé de découvrir de quoi il s'agissait.

Pourquoi le Portugal, et Pourquoi Porto en Particulier ?

Lisbonne était l'étape évidente. Ils ont pris l'avion en mars 2024, ont déambulé dans l'Alfama, visité Belém, se sont assis dans des cafés à Príncipe Real. C'était magnifique. C'était aussi, pour leurs besoins, déjà du côté cher de ce qu'ils avaient imaginé, et le rythme de développement dans certains quartiers les a fait hésiter.

Un contact local leur a suggéré de prendre le train vers le nord jusqu'à Porto pour un week-end. Ils ont presque renoncé. Ils sont contents de ne pas l'avoir fait.

Porto avait une texture différente. Le fleuve Douro, les rues en granit de Miragaia, l'architecture du quartier de la Foz face à l'Atlantique, et un centre-ville énergique sans donner l'impression d'être envahi. Ce qui a le plus frappé Rachel, c'était le sentiment que la ville était encore au milieu de son histoire plutôt qu'à la fin.

Ils ont également découvert, un peu par accident, que Porto a une véritable communauté juive. La Comunidade Judaica do Porto (également connue sous le nom de Mekor Haim) gère une synagogue historique restaurée dans le centre-ville avec des services réguliers de Shabbat. Chabad Porto est actif et organise des événements communautaires tout au long de l'année. Le programme de restauration alimentaire casher supervisé de la communauté signifie que les familles observantes arrivant aujourd'hui ont des options qui n'existaient pas il y a une décennie. Ce n'était pas New York, mais c'était une communauté, et pour les Goldstein, cela comptait.

Une note pour les lecteurs d'origine séfarade

Pour les lecteurs juifs-américains recherchant le Portugal, un angle mérite d'être mentionné avant d'aller plus loin. En vertu de la Loi 30-A/2015, les descendants de Juifs séfarades expulsés du Portugal au 15ème siècle peuvent être éligibles à la citoyenneté portugaise par descendance, indépendamment de leur résidence. C'est une voie distincte des programmes de résidence par investissement et ne nécessite pas d'achat immobilier. De nombreuses familles juives d'Amérique du Nord, du Royaume-Uni et d'Israël ont suivi ce chemin en parallèle ou à la place de la voie de résidence. Si cela vous concerne, des spécialistes juridiques des demandes d'héritage séfarade peuvent évaluer votre éligibilité, généralement sur la base d'une adhésion documentée à la communauté ou d'un historique familial.

La recherche de propriété : ce qu'ils ont bien fait et ce qu'ils ont mal fait

Les Goldstein avaient un budget approximatif en tête dès leurs recherches initiales. Au début de 2024, les appartements rénovés dans le quartier de Bonfim à Porto étaient généralement proposés dans une fourchette de 250 000 à 360 000 euros pour deux à trois chambres, selon la superficie et les spécifications, un point d'entrée significativement plus bas que les propriétés comparables dans le centre de Lisbonne ou à Cascais. Cet écart avait attiré leur attention avant même qu'ils ne visitent.

Leur premier instinct a été de rechercher en ligne, de présélectionner des propriétés à distance et de se rendre sur place pour les visiter. Après deux voyages infructueux, ils ont changé d'approche et ont engagé un agent d'acheteur ayant une expérience spécifique avec des acheteurs étrangers. L'agent parlait anglais, comprenait l'état d'esprit américain concernant la divulgation et la diligence raisonnable, et avait déjà géré des transactions internationales.

Ce changement a fait la différence. Comme leur agent leur a dit plus tard : "Les acheteurs étrangers qui viennent sans représentation locale paient systématiquement plus que nécessaire et passent à côté de problèmes qu'un regard expérimenté aurait détectés avant le CPCV." L'agent a signalé des propriétés avec des dettes de copropriété cachées, a expliqué le rôle du notaire (très différent de ce à quoi ils étaient habitués aux États-Unis), et les a guidés à travers le CPCV, le contrat de promesse d'achat qui engage les deux parties avant l'acte final.

Comprendre le Coût Total d'Achat au Portugal

Une des choses que les Goldstein étaient contents d'avoir comprises tôt est que le prix d'achat n'est pas le coût total. Les acheteurs au Portugal devraient prévoir des coûts de transaction qui se situent généralement entre 6 et 10 pour cent de la valeur de la propriété en plus du prix d'achat. Cela inclut :

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): L'impôt sur les transmissions immobilières au Portugal. Le taux évolue progressivement en fonction du prix d'achat. Pour les résidences principales, la première tranche est exonérée. Utilisez un calculateur d'IMT ou discutez-en avec votre avocat avant de signer quoi que ce soit.
Droit de timbre (Imposto de Selo): Appliqué à 0,8 % du prix d'achat.
Frais de notaire et d'enregistrement foncier: Typiquement entre 1 000 et 2 000 euros selon la complexité de la transaction.
Honoraires juridiques: Un avocat fiscaliste ou un notaire facturera généralement entre 1 et 2 % du prix d'achat pour une transaction impliquant un acheteur étranger.

Les commissions des agents au Portugal sont traditionnellement payées par le vendeur plutôt que par l'acheteur, mais cela doit être confirmé par écrit avant tout engagement. Le conseil de Rachel : établissez une vue d'ensemble des coûts avant de tomber amoureux d'une propriété, et non après.

Le NIF, le compte bancaire et l'attente

Plusieurs étapes administratives devaient se dérouler en parallèle avant qu'ils puissent avancer dans tout achat. Un numéro NIF, le numéro d'identification fiscale du Portugal pour les étrangers, était la première exigence. Sans cela, pas de compte bancaire, pas de contrat, rien du tout. Le processus a pris plus de temps que les guides en ligne ne le suggéraient, en partie à cause des exigences d'authentification des documents du côté américain.

Ouvrir un compte bancaire portugais en tant que non-résidents a ajouté une couche supplémentaire de paperasse. Ils ont fini par utiliser l'une des banques ayant un processus établi pour les acheteurs étrangers plutôt que d'entrer dans une agence sans rendez-vous. La leçon qu'ils en ont tirée : commencez ces démarches administratives avant de trouver la propriété que vous souhaitez acheter. Les semaines passées sur le NIF et le compte bancaire sont des semaines que vous ne pouvez pas raccourcir simplement en étant prêt à signer.

Ce qu'ils ont acheté et ce que cela a coûté

Ils se sont installés dans un appartement rénové de deux étages à Bonfim. L'immeuble avait été entièrement remodelé, le condominium était bien géré, et les connexions de transport public vers le centre étaient simples. Le processus d'achat, du CPCV à l'acte final, a pris un peu moins de trois mois. Leur agent avait géré les attentes dès le début, et ces attentes se sont révélées exactes.

L'angle NHR et IFICI : Pourquoi la situation fiscale de David comptait

David travaille dans la technologie et opère entièrement à distance avec un salaire américain. Sa situation correspond au profil pour lequel le régime des Résidents Non Habituels du Portugal a été conçu. Depuis sa réforme de 2024 (maintenant structuré sous le cadre IFICI), le régime offre un taux préférentiel fixe de 20 pour cent sur les revenus étrangers de haute valeur éligibles pendant dix ans pour les nouveaux résidents fiscaux portugais, sous réserve de conditions spécifiques liées à la profession et à la source des revenus.

Pour les travailleurs américains à distance qui déménagent au Portugal, comprendre ce régime avant de déménager n'est pas une planification fiscale optionnelle, c'est essentiel pour justifier financièrement le déménagement en premier lieu. Les Goldstein ont engagé un avocat fiscaliste qui connaissait à la fois le traité fiscal entre les États-Unis et le Portugal et les règles NHR/IFICI avant de finaliser leur achat.

À noter pour les lecteurs qui envisagent également une éventuelle citoyenneté : la résidence permanente portugaise est généralement accessible après cinq ans de résidence légale. La citoyenneté complète nécessite dix ans. Ce sont des voies distinctes avec des exigences documentaires différentes, et de nombreuses familles réfléchissent à celle qu'elles visent avant de choisir leur voie de visa initiale, qu'elle soit éligible au NHR ou via le parcours du patrimoine sépharade.

La vie à Porto : Dix-huit mois plus tard

Rachel décrit l'ajustement comme plus facile que prévu sur le plan pratique et plus difficile que prévu sur le plan émotionnel. La ville est sûre, propre, navigable et véritablement accueillante pour les étrangers. Les enfants, qui étaient initialement réticents, sont maintenant dans une école de langue portugaise et progressent. La nourriture est excellente. La distance avec la famille à New York est réelle et nécessite un entretien actif. Ils retournent aux États-Unis une fois par an et volent vers Israël plus souvent qu'ils ne le faisaient lorsqu'ils vivaient à Manhattan, ce qui les a agréablement surpris. La situation du Portugal place Tel Aviv à un vol direct de quatre heures et demie.

Ce qu'ils diraient à d'autres familles envisageant le même déménagement

Visitez plus d'une fois, à différentes saisons. Porto en octobre est différent de Porto en février. Les deux valent la peine d'être connus avant de s'engager.
Engagez des professionnels qui ont déjà fait cela. Un agent d'acheteur, un avocat fiscaliste familier avec les obligations fiscales américaines et portugaises, et une recommandation de notaire d'une personne de confiance ne sont pas des luxes optionnels.
Ne supposez pas que le processus ressemblera à chez vous. La bureaucratie portugaise fonctionne à son propre rythme. Apprendre à travailler avec elle est plus efficace que de lutter contre elle.
Connectez-vous avec la communauté avant d'arriver. Contactez la Comunidade Judaica do Porto ou Chabad Porto avant le déménagement. La transition est moins isolante dès le premier jour lorsque vous avez déjà un point de contact.
Préparez un budget pour le coût total de la transaction, pas seulement le prix d'achat. Prenez en compte l'IMT, les droits de timbre, les frais juridiques et les coûts administratifs dès le départ.
Si vous avez des racines séfarades, renseignez-vous sur la Loi 30-A/2015 tôt. La voie de la citoyenneté par descendance est une option significative pour de nombreuses familles juives et suit un parcours différent de l'achat de biens ou des voies de résidence par investissement.

Explorez Porto et le Portugal à travers nos guides de quartier

Lisbonos est une plateforme de recherche et d'information pour les acheteurs envisageant le Portugal. Nous ne sommes pas un agent immobilier et nous ne vendons pas de propriétés ni ne représentons des vendeurs. Nous vous aidons à comprendre le marché, le processus et les options, afin que lorsque vous travaillerez avec un agent local et un avocat, vous sachiez quelles questions poser.

Commencez par le guide des quartiers de Porto, utilisez le calculateur IMT pour modéliser votre coût réel, et consultez les explications sur la citoyenneté séfarade et le NHR si la résidence ou la citoyenneté de l'UE fait partie de vos considérations.