Guide Complet pour l'Achat de Propriété à Lisbonne en Tant qu'Étranger

Pourquoi les étrangers achètent à Lisbonne

Lisbonne est devenue l'une des destinations les plus prisées d'Europe pour les acheteurs internationaux de biens immobiliers. Une combinaison de soleil toute l'année, d'un coût de la vie relativement bas par rapport aux capitales d'Europe de l'Ouest, d'une richesse culturelle et d'une attitude accueillante envers les résidents étrangers a fait du Portugal — et de Lisbonne en particulier — une destination de choix pour la relocalisation, l'investissement et la propriété de résidences secondaires.

La bonne nouvelle : le Portugal n'impose aucune restriction légale aux ressortissants étrangers souhaitant acheter un bien immobilier. Que vous soyez citoyen de l'UE ou venant de l'extérieur de l'UE, le processus d'achat est largement le même. Ce qui diffère, c'est la manière dont vous structurez votre achat, les taxes que vous pourriez devoir et le financement qui est à votre disposition.

Étape 1 : Obtenez votre numéro NIF

Avant de pouvoir signer un contrat ou d'ouvrir un compte bancaire portugais, vous devez obtenir un NIF (Número de Identificação Fiscal) — le numéro d'identification fiscale du Portugal. Pensez-y comme à l'équivalent portugais d'un numéro de sécurité sociale.

Les non-résidents peuvent faire une demande dans n'importe quel bureau des Finanças (autorité fiscale), ou de plus en plus via un représentant fiscal basé au Portugal. Si vous faites une demande depuis l'étranger, vous pouvez désigner un avocat local ou un représentant pour agir en votre nom. Le processus prend généralement de un à cinq jours ouvrables et coûte des frais administratifs nominaux (environ 10 à 15 €).

Vous aurez besoin de votre NIF pour pratiquement chaque étape qui suit : signer le contrat de promesse, finaliser l'acte de vente, ouvrir un compte bancaire et déposer des déclarations fiscales.

Étape 2 : Ouvrez un compte bancaire portugais

Bien qu'il ne soit pas strictement nécessaire d'acheter un bien immobilier, un compte bancaire portugais rend le processus beaucoup plus fluide — notamment pour le transfert des fonds d'achat, le paiement des factures en cours, et si vous recevez éventuellement des revenus locatifs.

Les principales banques portugaises — y compris Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos et Banco BPI — acceptent les comptes pour non-résidents. Les exigences incluent généralement votre NIF, un passeport valide, une preuve d'adresse de votre pays d'origine et une preuve de revenu. Certaines banques exigent que vous visitiez une agence en personne ; d'autres permettent l'ouverture de comptes en ligne pour les non-résidents.

Si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire portugais, un compte bancaire local est généralement obligatoire.

Étape 3 : Engager un avocat spécialisé en immobilier

Cette étape est non négociable. Le marché immobilier portugais est bien réglementé, mais le processus légal comporte des nuances — notamment en ce qui concerne les recherches de titres, les zones de réhabilitation urbaine et les permis de construire — qui rendent un avocat spécialisé en immobilier indispensable.

Votre avocat va :

• Effectuer une Certidão Permanente — le certificat de registre foncier qui confirme la propriété et les éventuelles charges
• Obtenir la Caderneta Predial de l'autorité fiscale pour vérifier la valeur imposable et le dossier de la propriété
• Vérifier que la Licença de Habitabilidade (licence d'habitation) ou la Licença de Utilização (licence d'utilisation) est en règle
• Examiner le règlement de copropriété si vous achetez dans un immeuble avec des parties communes
• Rédiger ou examiner le contrat de promesse et vous représenter chez le notaire pour l'Escritura finale

Les frais juridiques au Portugal varient généralement entre 1 % et 2 % du prix d'achat, bien que de nombreux avocats proposent des forfaits à tarif fixe pour les transactions standard.

Étape 4 : Comprendre les coûts — au-delà du prix d'achat

Les acheteurs étrangers sont parfois pris au dépourvu par les coûts de transaction au Portugal. Prévoir environ 7 %–10 % au-dessus du prix d'achat pour les coûts d'acquisition totaux est une règle de base raisonnable, selon le type et la valeur de la propriété.

Voici un aperçu des principaux coûts :

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões (Taxe de Transfert)

L'IMT est la taxe de transfert de propriété au Portugal, payée par l'acheteur. Le taux est progressif et dépend du type de propriété, de sa valeur et de savoir si elle sera votre résidence principale. À titre de référence générale :

• Résidences principales : les taux varient de 0 % à 8 % selon la valeur déclarée, avec une exonération pour les propriétés en dessous d'un seuil fixé annuellement par le gouvernement
• Résidences secondaires ou propriétés d'investissement : un taux fixe de 6 % s'applique généralement (8 % pour les propriétés déclarées au-dessus d'un certain seuil de haute valeur)
• Propriété commerciale : taux fixe de 6,5 %

Votre avocat calculera l'IMT exact avant que vous ne signiez, et il doit être payé avant que l'acte final ne soit complété.

Droits de timbre (Imposto de Selo)

Un taux fixe de 0,8 % du prix d'achat est appliqué en tant que droit de timbre, payé en même temps que l'IMT.

Frais de notaire et d'enregistrement foncier

Les frais de notaire pour la rédaction et la certification de l'Escritura (acte final) varient généralement entre 500 € et 1 500 € selon la valeur de la transaction. Les frais d'inscription au registre foncier sont supplémentaires, généralement quelques centaines d'euros.

Frais juridiques

Comme mentionné ci-dessus, généralement 1 % à 2 % du prix d'achat, ou un taux fixe convenu à l'avance.

Commission d'agent immobilier

Au Portugal, le vendeur paie généralement la commission de l'agent. En tant qu'acheteur, vous ne payez généralement pas de commission d'agent de l'acheteur — bien que des agents d'acheteurs indépendants (rares mais en croissance) puissent facturer des frais convenus séparément.

Étape 5 : Hypothèques pour non-résidents

Les acheteurs étrangers peuvent accéder à des hypothèques portugaises — tant auprès des banques portugaises que des prêteurs internationaux familiers avec la législation immobilière portugaise. Les conditions pour les non-résidents diffèrent quelque peu de celles des emprunteurs résidents :

• Ratio prêt-valeur (LTV) : Les banques portugaises prêtent généralement aux non-résidents jusqu'à 60 % à 70 % de la valeur estimée du bien (contre jusqu'à 80 % à 90 % pour les résidents achetant une résidence principale)
• Taux d'intérêt : Les taux hypothécaires portugais sont liés à l'Euribor plus une marge bancaire. Au début de 2026, les taux se sont modérés suite au cycle d'assouplissement de la BCE, bien que les offres exactes varient selon la banque et le profil de l'emprunteur
• Documentation de revenus : Les banques exigeront une preuve de revenus, des déclarations fiscales et des documents d'emploi ou d'entreprise de votre pays d'origine — nécessitant souvent des traductions certifiées
• Risque de change : Si vos revenus ne sont pas en euros, tenez compte du risque de taux de change sur vos remboursements

Il est conseillé de faire appel à un courtier hypothécaire ayant une expertise du marché portugais. Il peut accéder à plusieurs prêteurs, comparer les offres et aider avec le processus de documentation — généralement pour des frais de 0,5 % à 1 % du montant du prêt.

Étape 6 : Le processus d'achat — Étape par étape

Contrat de réservation (Contrato de Reserva)

Avant le contrat de promesse formel, il est courant de signer un contrat de réservation et de verser un acompte — généralement de 5 000 € à 10 000 € — pour retirer le bien du marché pendant que la diligence raisonnable est effectuée. Ce n'est pas un contrat juridiquement contraignant au même sens que le CPCV, mais cela signale une intention sérieuse.

Contrat de promesse (CPCV — Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Le CPCV est le document clé contraignant. Il définit tous les termes de la vente — prix, calendrier de paiement, date de finalisation et clauses de pénalité. En général, l'acheteur paie 10 % à 20 % du prix d'achat comme acompte lors de la signature du CPCV. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il rembourse le double de l'acompte à l'acheteur.

Acte final (Escritura Pública de Compra e Venda)

Le transfert final de propriété se fait chez un notaire portugais. L'acheteur paie le solde du prix d'achat, le notaire certifie la transaction et le titre est transféré. L'IMT et le droit de timbre doivent être payés avant cette étape.

Étape 7 : Considérations fiscales pour les acheteurs étrangers

NHR — Régime fiscal des résidents non habituels

Le régime des résidents non habituels (NHR) du Portugal a historiquement offert des avantages fiscaux significatifs aux nouveaux résidents fiscaux, y compris un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus d'origine portugaise et des exonérations sur la plupart des revenus d'origine étrangère. Suite à des changements législatifs en 2024, le NHR original a été remplacé par le programme IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), avec des critères d'éligibilité différents axés sur des professions et activités spécifiques.

Si vous envisagez de devenir résident fiscal portugais après l'achat, il est fortement recommandé de comprendre vos options selon la législation actuelle — avec l'aide d'un conseiller fiscal qualifié — avant de vous engager.

IMI — Impôt foncier annuel

L'impôt foncier annuel (IMI) est fixé par les municipalités et calculé sur la Valor Patrimonial Tributário (valeur patrimoniale imposable) de la propriété. Les taux pour les propriétés urbaines varient généralement de 0,3 % à 0,45 % par an de la valeur imposable — ce qui est généralement inférieur au prix d'achat sur le marché.

Impôt sur les revenus locatifs

Si vous prévoyez de louer votre propriété à Lisbonne, les revenus locatifs sont imposables au Portugal. Les non-résidents paient un taux forfaitaire de 28 % sur les revenus locatifs nets. Les résidents peuvent opter pour ce taux ou inclure les revenus locatifs dans leur calcul d'impôt sur le revenu général.

Pièges courants à éviter

• Passer la recherche de titre : Vérifiez toujours que la propriété est libre de dettes, de privilèges et de charges avant de signer le CPCV
• Sous-estimer les coûts de transaction : Prévoyez au moins 7 % à 10 % au-dessus du prix d'achat
• Compter sur l'avocat du vendeur : Engagez toujours votre propre représentation légale indépendante
• Ne pas vérifier les licences : Confirmez que la propriété dispose de licences d'habitation ou d'utilisation valides, en particulier pour les bâtiments anciens ou les rénovations récentes
• Ignorer les charges de copropriété : Demandez au moins deux ans de procès-verbaux de réunions de copropriété et d'historique des frais

Travailler avec Lisbonos

Naviguer dans l'achat d'une propriété dans un pays étranger est complexe — mais cela ne doit pas être stressant. L'équipe de Lisbonos connecte les acheteurs internationaux avec des propriétés vérifiées, des professionnels juridiques de confiance et une expertise locale acquise au fil des années d'expérience sur le marché portugais. Que vous achetiez votre premier appartement portugais ou que vous élargissiez un portefeuille d'investissement, nous sommes là pour vous guider à chaque étape.