Guide Hypothécaire du Portugal : Ce que les Acheteurs Étrangers Doivent Savoir

Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger est facile et de plus en plus courant. Le processus d'hypothèque pour les étrangers a ses propres règles et un délai différent de celui qui s'applique aux acheteurs locaux. Dans cet article, nous allons parler de qui prête aux étrangers, combien ils vous prêteront, comment évoluent les taux d'intérêt et, surtout, combien vous serez approuvé pour emprunter.

Les Étrangers Peuvent-ils Obtenir un Prêt Hypothécaire au Portugal ?

Oui, plusieurs grandes banques portugaises seraient tout aussi heureuses d'avoir votre argent que n'importe quel citoyen portugais résident. Pas d'exigences de résidence ou de citoyenneté, juste une preuve de revenu, une bonne cote de crédit et un dépôt plus important que celui qu'un local pourrait verser.

Certaines banques offrent des prêts hypothécaires aux acheteurs non-résidents, y compris Millennium BCP, Santander Portugal, Novobanco, BPI (CaixaBank Portugal), Banco CTT et Bankinter. UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) est un spécialiste dans ce domaine offrant des solutions financières aux acheteurs non-résidents et étrangers.

Combien Pouvez-Vous Emprunter ? (LTV pour Non-Résidents)

Une des principales différences entre les termes et conditions offerts aux emprunteurs résidents et ceux offerts aux emprunteurs non-résidents au Portugal est le ratio Loan-to-Value (LTV).

Résidents : LTV jusqu'à 80-90%. Par conséquent, le dépôt/contribution de l'acheteur serait jusqu'à 10-20%.

Non-résidents : Le LTV standard pour la gamme d'options disponibles serait dans la région de 60-70%, ce qui signifie que le dépôt requis pour l'achat serait dans la région de 30-40%. Certaines banques peuvent prêter jusqu'à 75-80% LTV, dans les cas où le client présente un profil solide et choisit de transférer des actifs sous gestion à la banque en question.

BPI prêtera jusqu'à 80% LTV sur les résidences principales et jusqu'à 70% sur les maisons de vacances pour les non-résidents, à condition que le demandeur ait un profil financier adéquat.

Exemple : Pour un appartement à 400 000 € à Lisbonne, on chercherait à investir environ 120 000 € à 160 000 € en dépôt, plus environ 8 à 10 % du prix d'achat pour divers autres coûts associés à l'acquisition.

Quels sont les taux hypothécaires en ce moment ?

Les taux sont tombés en dessous des sommets de 2023-2024 et suivent le cycle de baisse des taux de la Banque centrale européenne.

Variable : Les prêts hypothécaires variables au Portugal sont basés sur l'Euribor (soit l'Euribor à 3 mois ou à 12 mois) plus une marge fixe de la banque. Il n'est pas rare que les non-résidents paient quelque chose dans la fourchette de 0,7 % à 1,5 % au-dessus de l'Euribor, donc basé sur les niveaux actuels de l'Euribor à 12 mois (environ 2,30-2,50 %), cela placerait le taux hypothécaire variable total dans la fourchette de 3,0 % à 4,0 % selon le profil.

Les taux fixes pour une durée de 10 à 25 ans attirent une prime en termes de taux d'intérêt, cependant, ils sont toujours proposés dans la fourchette de 3,5 à 4,5 %. Pour les non-résidents, il y a une prime supplémentaire de 0,2 à 0,5 %. BPI fait actuellement la publicité d'une offre de taux fixe pour les non-résidents pour une durée d'avril 2026 à 4,1 %.

En résumé : La tarification hypothécaire portugaise est compétitivement fixée par rapport à d'autres marchés d'Europe de l'Ouest, avec le fait que les taux de prêt sont bien moins significatifs que les exigences de dépôt de prêt.

Exigences de qualification

Les banques portugaises examinent plusieurs facteurs :

NIF (Numéro d'Identification Fiscale)

La première exigence est essentielle et la plus importante de notre liste de contrôle. Vous devez avoir un NIF en place avant de pouvoir même demander un prêt hypothécaire. Faire une demande de numéro NIF est un processus simple et peut être effectué dans n'importe quel bureau des impôts local portugais (au Portugal) ou par l'intermédiaire d'un avocat ayant procuration si vous êtes à l'étranger.

Documentation de revenus

Dans le monde bancaire, les demandeurs ayant un revenu stable et vérifiable sont accueillis à bras ouverts. En général, les employés salariés devront fournir aux banques des copies de leurs bulletins de salaire des 3 à 6 derniers mois, ainsi que leur contrat de travail actuel et un certificat de régularité fiscale / déclaration de revenus récente. Les acheteurs indépendants et les propriétaires d'entreprise sont généralement perçus plus favorablement et devront fournir des comptes audités pour au moins 2 ans. Les banques peuvent généralement s'adapter à des structures de revenus plus complexes (c'est-à-dire des revenus en plusieurs devises, des honoraires de consultation, des revenus de dividendes, etc.), mais beaucoup plus d'informations seront nécessaires pour soutenir de telles demandes.

Les revenus étrangers sont également acceptés. Le revenu n'a pas besoin d'être gagné uniquement au Portugal.

Ratio d'endettement

En règle générale, votre total de dettes mensuelles ne devrait pas dépasser 30 à 35 % de votre revenu net mensuel vérifié. Cependant, certaines banques peuvent aller jusqu'à 40 % dans certaines circonstances. Nous utilisons des informations vérifiées pour calculer votre charge d'endettement pour votre nouveau prêt hypothécaire.

Historique de crédit

Notez que votre score de crédit de votre pays d'origine ne voyagera pas automatiquement avec vous ; au lieu de cela, les banques et les prêteurs ici proposeront de tirer vos rapports de crédit de l'Experian, d'Equifax ou de TALX domestiques, puis d'examiner ces rapports pour des facteurs similaires tels qu'un historique de paiements à temps, des faillites récentes ou des défauts graves, et combien de dettes vous portez actuellement par rapport à votre crédit disponible.

Compte bancaire

Avoir un compte bancaire portugais est fortement recommandé et facilite en réalité le processus de prêt, car la plupart des banques exigent que les remboursements soient prélevés sur un compte qu'elles détiennent.

Le vrai coût : au-delà du dépôt

Vous devez également prendre en compte les frais d'acquisition, portant le total à 8 à 10 % du prix d'achat.

• IMT (Impôt sur les Transferts de Propriété) Cet impôt est basé sur la valeur de la propriété et est échelonné en fonction du prix d'achat et de la nature résidentielle ou d'investissement de la propriété. Les propriétés classées comme résidentielles urbaines qui se situent en dessous d'un certain seuil de prix peuvent être exemptées de cet impôt ou bénéficier de taux réduits.
• Droit de timbre : Un taux fixe de 0,8 % du prix payé pour la propriété.
• Frais de notaire, d'enregistrement et autres frais juridiques : Cela coûte généralement entre 1 500 € et 3 000 €, avec des frais supplémentaires si l'achat est particulièrement complexe.
• Droit de timbre sur l'acte hypothécaire : Charge supplémentaire de 0,6 % sur le montant de l'hypothèque.

Ces coûts sont généralement payés à la clôture et ne sont pas financés par votre hypothèque.

Combien de temps dure l'approbation d'une hypothèque ?

Pour les non-résidents, le processus prend généralement de 6 à 12 semaines, de la demande à l'approbation (dans certains cas, plus longtemps pour les acheteurs non-UE et/ou les profils de revenus complexes).

Les étapes :

1. Pré-approbation / offre indicative : Deux à quatre semaines. Pendant cette période, la banque examine les documents fournis et conseille sur une offre indicative non contraignante.

2. Évaluation de la propriété : La banque commandera une évaluation indépendante de la propriété dans la semaine suivant la signature du contrat de promesse.

3. Approbation finale du Comité de Crédit de 3 à 5 semaines.

4. Signature et finalisation (escritura) : Coordonner l'acheteur et le vendeur pour signer et finaliser le transfert de propriété avec le notaire.

Il est fortement recommandé d'obtenir une pré-approbation pour un prêt avant de chercher une propriété. Obtenir une pré-approbation signifie que vous saurez combien vous avez à dépenser, et les vendeurs sauront que vous êtes sérieux.

Vous prévoyez de construire un studio avec un budget limité ? Examinez les variables.

Variable adaptée à : Les personnes prêtes et capables d'assumer un certain risque avec des paiements variables. Les personnes qui pensent vendre leur propriété ou refinancer leur prêt dans un délai de 5 à 7 ans. Les personnes qui s'attendent à ce que les taux d'intérêt continuent de baisser comme indiqué par la BCE.

Choisissez fixe si : Vous souhaitez avoir la certitude des remboursements, vous achetez la propriété comme un investissement à long terme ou comme maison familiale, ou vous empruntez un montant important et souhaitez limiter les pertes potentielles. Beaucoup de nos clients internationaux choisissent des taux fixes car ils ne sont pas toujours disponibles pour gérer des transactions à taux variable.

Conseils pratiques pour les acheteurs non-résidents

Utilisez un courtier en prêts hypothécaires. Le marché hypothécaire portugais a ses propres règles et processus, et un courtier ayant de l'expérience sur le marché peut identifier quelles banques sont les plus susceptibles de vous accepter en fonction de vos circonstances individuelles (nationalité, type de revenu et type de propriété, etc.). De plus, un bon courtier peut vous pré-approuver pour un prêt hypothécaire avant de soumettre votre demande aux banques, afin que vous puissiez voir si vous serez accepté avant de risquer d'avoir plusieurs demandes rejetées et d'affecter votre score de crédit.

Obtenez votre NIF dès que possible. Vous aurez besoin de votre NIF pour demander une grande variété de services au Portugal, y compris l'ouverture de comptes bancaires et l'achat de biens immobiliers, ainsi que pour faire une demande de prêt hypothécaire. Il est donc conseillé de demander un NIF dès que vous savez que vous allez déménager au Portugal.

Traduction et authentification des documents. Tous les documents étrangers, tels que les déclarations fiscales, les bulletins de salaire et les relevés bancaires, doivent être traduits en version portugaise et authentifiés par une apostille, sauf indication contraire.

Commencez le processus d'hypothèque avant de trouver la propriété. La plupart des acheteurs de maison obtiennent une pré-approbation pour une hypothèque après avoir trouvé une maison. Ne faites pas cela. Obtenir une pré-approbation pour une hypothèque avant de commencer à chercher une maison vous donne un avantage dans les négociations par rapport à d'autres acheteurs potentiels.

Risque de change : l'impact des mouvements des taux de change sur les remboursements (c'est-à-dire les intérêts facturés) en euros d'une hypothèque libellée dans une devise autre que l'euro, et différente de celle sur laquelle les revenus sont gagnés. Certains emprunteurs prennent des contrats à terme ou perçoivent des revenus locatifs en euros.

Comment Lisbonos peut aider

Nous avons des contacts avec des acheteurs potentiels de toutes parts du monde et un solide réseau d'acheteurs existants à travers le Portugal, de Lisbonne, Porto et l'Algarve jusqu'à la Côte d'Argent. Nos clients ont également accès à des courtiers hypothécaires experts, des avocats et des conseillers fiscaux qui sont bien versés dans la fourniture de conseils et la facilitation des hypothèques pour les acheteurs internationaux.

Que vous recherchiez une maison familiale, un refuge de vacances ou un bien locatif, notre équipe peut vous aider à déterminer ce qui est possible en termes de coût et de faisabilité pour votre budget et vos circonstances financières avant que vous ne tombiez amoureux d'un endroit.

Laissez-nous vous aider à explorer vos options. Contactez-nous pendant que nous pouvons discuter de vos exigences d'achat plus en détail.

FAQ

Puis-je obtenir une hypothèque au Portugal si je n'y vis pas ?

Un produit hypothécaire pour les acheteurs étrangers non-résidents est proposé par la plupart des grandes banques portugaises. En général, les mêmes critères sont requis que pour les résidents, mais ceux-ci incluent généralement l'obtention d'un NIF, la preuve de revenus étrangers et généralement un dépôt plus important que celui requis pour un résident.

RÉPONSE : Le montant minimum à placer dans un compte de dépôt au Portugal pour les résidents étrangers est de 10 euros.

Contrairement au Portugal, où les prêts immobiliers représentent environ 10 à 20 % du prix d'achat pour les emprunteurs résidents, pour les emprunteurs non-résidents, les prêts immobiliers ici peuvent atteindre 30 à 40 % du prix d'achat. Il y a également des rapports indiquant que certaines banques ici peuvent offrir jusqu'à 75 à 80 % de prêt par rapport à la valeur pour des profils très bons.

Quelles taux hypothécaires puis-je attendre en tant qu'acheteur non-résident ?

Les taux variables se situent entre 3,0 et 4,0 % (Euribor + marge), tandis que les taux fixes varient entre 3,5 et 4,5 %. Les taux pour les non-résidents sont de 0,2 à 0,5 % plus élevés que ceux des résidents.

Combien de temps dure le processus d'approbation d'hypothèque ?

Pour les non-résidents, les délais de traitement peuvent varier entre 6 et 12 semaines à partir de la date de la demande, en fonction de plusieurs facteurs, y compris le type et la complexité des revenus et le flux actuel à la banque.

Ai-je besoin d'un compte bancaire portugais ?

Ce n'est pas nécessaire, mais c'est fortement recommandé. Beaucoup d'institutions financières préfèrent que les paiements mensuels soient effectués via le compte portugais que vous détenez.

Quels coûts d'acquisition devrais-je prévoir ?

En plus de votre acompte, vous devez également prendre en compte le coût de l'IMT (taxe de transfert de propriété) et d'autres dépenses telles que les droits de timbre, les frais juridiques, les frais de notaire et les frais d'enregistrement hypothécaire. Au total, ces coûts s'élèvent à environ 8 à 10 % du prix d'achat de la propriété.