Quartiers de Lisbonne pour les investisseurs immobiliers (d'Alfama à Estrela)

Si vous êtes un investisseur extérieur envisageant l'achat d'immobilier à Lisbonne, le sujet peut sembler, à première vue, simple. Chaque page semble contenir les mêmes belles façades de couleur pastel, avec des toits en terre cuite bordant des rues parsemées de rochers. Cependant, beaucoup attesteront du fait qu'à une demi-heure de marche dans n'importe quelle direction, vous rencontrerez entre 7 et 10 marchés entièrement distincts. Bien que les problématiques soient les mêmes, chacun a son paysage unique, son rendement d'investissement, son bassin d'acheteurs potentiels et son profil de risque global.

Le guide commence dans les collines médiévales d'Alfama et se termine dans les espaces verts modernes d'Estrela. C'est un guide sur les véritables éléments que les investisseurs examinent, par opposition aux éléments marketing fantaisistes des matériaux promotionnels immobiliers.

Pourquoi le niveau de quartier est plus important que le niveau de ville

Le prix de vente moyen de l'immobilier à Lisbonne est d'environ 3 300 € par m². Bien que les prix varient considérablement entre différentes zones et propriétés, les emplacements centraux de premier choix peuvent facilement dépasser 6 000 € par m² et, dans certains cas, même plus. Cela signifie qu'une propriété avec un prix d'entrée de 420 000 € pour 127 m² dans une paroisse moins centrale pourrait facilement offrir un point d'entrée de 1 800 000 € pour une propriété de taille similaire dans un emplacement central ; une différence de 50 %. Cependant, ce que beaucoup d'acheteurs potentiels ne réalisent pas, c'est la grande disparité dans les rendements locatifs bruts que ces propriétés offrent. Alors que le rendement locatif brut moyen dans toute la ville varie entre 3 % et 3,5 %, dans certains des emplacements les plus recherchés, ce chiffre tombe en dessous de 3 %, tandis que dans des emplacements en plein essor, il dépasse facilement 4,5 %.

Alfama : location patrimoniale, offre limitée

Le plus ancien quartier de Lisbonne, connu pour ses rues étroites, ses bars de fado et ses vues imprenables sur la mer. L'offre immobilière est limitée car la plupart des bâtiments sont protégés et toute rénovation doit être effectuée avec soin, avec les permis appropriés.

Pour les investisseurs, Alfama est un territoire de location à court terme, avec une forte demande de la part des touristes, des taux d'occupation moyens supérieurs à 75 % et un prix moyen au mètre carré pour les propriétés rénovées variant entre 5 500 € et 7 500 €. Pour les propriétaires, cela peut être un investissement très rentable mais aussi beaucoup de travail, tant que cela est géré correctement. En fin de compte, cela peut également être un investissement très négatif pour ceux qui cherchent seulement à gagner de l'argent passivement.

Il y a eu quelques mises à jour de l'autorité locale de Lisbonne concernant la délivrance de licences pour les locations de vacances à court terme dans certaines paroisses. Il peut être judicieux de vérifier que toute licence AL (Alojamento Local) est transférable avant de faire un achat, car une propriété non licenciée aura peu de valeur résiduelle pour un acheteur axé sur le rendement.

Mouraria : le jeu de valeur avec caractère

Le quartier de Mouraria, à environ cinq minutes au nord du plus ancien quartier d'Alfama à Lisbonne, a été sous les projecteurs depuis environ cinq ans en tant que zone de transition, à la fois multiculturelle et conviviale pour les piétons. Bien que son attrait pour l'investissement ait perdu un peu de son élan ces dernières années — les prix des appartements fraîchement rénovés ont chuté à 4 000 € à 5 200 € le mètre carré — il continue d'attirer l'intérêt des investisseurs qui ont raté le coche sur Alfama.

C'est la même colline. Le même arrêt de métro. À 12 minutes à pied de la rivière. Et pourtant, le potentiel de rénovation varie énormément. Lorsqu'un agent immobilier décrit une propriété comme "rénovée" dans ce type de stock immobilier, vous n'avez aucune idée de ce que vous obtenez. La différence entre une reconstruction complète et une nouvelle couche de peinture autour de câbles électriques exposés vieux de 100 ans pourrait signifier la vie ou la mort. Assurez-vous d'inspecter chaque recoin et assurez-vous de vérifier que l'alvará (licence d'utilisation) est à jour avant de faire un achat.

Príncipe Real et Chiado : le marché des trophées

C'est à Príncipe Real et Chiado que l'on trouve la plupart du capital international. C'est une scène de bâtiments de boutique avec une valeur accordée à de petits intérieurs luxueux, des magasins de designer au rez-de-chaussée et un luxe discret avec peu d'auto-promotion. Le prix d'entrée sur le marché est d'environ 7 000 à 9 000 € par m², puis le prix augmente en raison de facteurs tels que la vue, la hauteur sous plafond et l'étage.

Étant donné que les rendements sur la propriété sont d'environ 2,5 à 3 % brut par an, ce n'est pas un véhicule pour optimiser le rendement. De plus, ce n'est pas pour le vendeur-occupant qui optimise pour l'emplacement. Au lieu de cela, c'est idéal pour le professionnel en relocation, l'acheteur de seconde résidence ou l'investisseur Golden Visa utilisant le fonds de 500 000 €. Optimiser la liquidité en cas de baisse potentielle est essentiel.

Estrela et Lapa : le performer discret

Le quartier d'Estrela et Lapa est assez calme et paisible, entouré de beaucoup d'espaces verts, loin des zones animées du centre de Lisbonne. Cette partie de la ville est où se trouvent de nombreuses ambassades ainsi que la grande basilique d'Estrela et les magnifiques jardins botaniques, le Jardim da Estrela. Les propriétés ici sont généralement un peu plus grandes et ont des plateaux de sol plus profonds. L'immobilier de premier choix se vend à un prix d'environ 5 500 à 7 000 €/m².

L'acheteur cible sera une famille ou un investisseur à long terme qui obtiendra de petits rendements locatifs d'environ 3 à 3,5 %. Cependant, les rendements sont constants et les périodes de vacance des locataires sont très rares. D'après nos recherches, cet emplacement et ce style de propriété sont le meilleur moyen d'obtenir un investissement à Lisbonne sans trop de tracas au quotidien. Parmi les agents locaux que nous avons consultés, Estrela est l'adresse la plus recommandée.

Marvila et Beato : les quartiers de la courbe future

Les quartiers voisins de Marvila et Beato se situent à l'est du centre de Lisbonne, dans ce qui était autrefois un pôle industriel, avec une régénération récente transformant la zone en un foyer pour des start-ups technologiques, des microbrasseries et des espaces artistiques. Les prix dans les zones à l'intérieur des limites de la ville sont les plus bas, commençant à 2 800-3 800 € par mètre carré pour les nouveaux bâtiments et encore moins pour les propriétés plus anciennes.

Les dépenses en infrastructures, l'augmentation de la densité d'emploi et une démographie locative jeune continuent de faire grimper les loyers au-dessus des valeurs immobilières, compressant ainsi les périodes de retour sur investissement de manière significative. Les rendements se situent facilement à 4,4-5 % bruts. Il s'agit clairement d'une histoire de transition, où la thèse (dépenses continues en infrastructures) comporte des risques politiques et macroéconomiques significatifs, mais peut être dimensionnée en conséquence.

Alvalade et Avenidas Novas : le pilier du marché local

Pour tester l'hypothèse du locataire portugais, un quartier plus résidentiel peut être plus adapté que les points chauds touristiques et les ghettos d'expatriés. Commencer à Alvalade et Avenidas Novas est donc suffisamment sensé, avec un réseau d'avenues larges, des bâtiments d'époque intermédiaire, de nombreuses stations de métro, et des prix raisonnables en prime (4 000-5 500 € par m²).

Les rendements ici sont offerts à la fourchette haute de 3,5-4 %. Ce sont principalement des familles professionnelles et des Portugais de classe moyenne qui occupent ces propriétés. Comme cette partie de la ville n'est pas un point chaud touristique majeur, les termes de location sont plus longs. Ce n'est pas le type d'investissement le plus excitant, mais les investisseurs expérimentés souhaitent pondérer leurs portefeuilles lisboètes avec des allocations « ennuyeuses » comme celle-ci.

Construire une allocation à Lisbonne

Je remarque que la plupart de nos investisseurs chevronnés et expérimentés ne mettent pas tous leurs œufs dans le même panier en achetant uniquement dans un seul quartier. Au lieu de cela, ils mélangent et assortissent et créent un panier de propriétés composé de locations de courte durée dans une partie émergente de la ville (disons Alfama ou Mouraria), quelques locations à long terme dans des zones plus établies et aisées (Alvalade ou Estrela), et parfois un terrain ou une propriété brute à Marvila afin de profiter de l'augmentation de la valeur des quartiers sud-est de la ville. Cette approche aide à réduire le risque en lissant le flux de trésorerie et en diffusant le risque de changements réglementaires dans une catégorie de location donnée.

Pour l'achat d'une seule propriété, il convient de se baser sur la période de détention réelle. Si l'intention est de conserver pendant moins de cinq ans, alors les critères clés devraient être la liquidité, et donc Príncipe Real et Chiado peuvent exiger une prime. Entre 5 et 10 ans, l'importance de la cohérence des rendements est plus élevée, pointant vers Estrela et Alvalade comme les meilleurs choix. Détenir pendant plus de 10 ans offre le potentiel de prendre un risque significatif en termes de courbe de développement dans des zones telles que Marvila et Beato.

Une note sur le Golden Visa, la résidence et la citoyenneté

Il n'y a plus d'option immobilière pour le Golden Visa au Portugal, abandonnée en octobre 2023. Cinq options sont actuellement disponibles, y compris un don culturel de 250 000 €, un investissement de 500 000 € via un fonds d'investissement régulé par la CMVM (le chemin le plus courant en ce moment), une entreprise portugaise active avec un capital minimum de 500 000 € et la création de 5 emplois, des activités de R&D scientifique pour le même montant, et l'option sans capital minimum requis pour créer des emplois. Le délai de traitement AIMA pour le premier permis de résidence est actuellement d'environ 12 à 24 mois.

La résidence pour obtenir la citoyenneté a été augmentée à 10 ans, jusqu'en 2026, pour toutes les nationalités (auparavant 5 ans). Actuellement, les ressortissants de l'UE et de la CPLP doivent résider au Portugal pendant 7 ans pour demander la citoyenneté. Pendant ce temps, l'exigence standard de résidence pour le Golden Visa afin de demander une résidence permanente reste de 5 ans. Un déménagement à long terme au Portugal est désormais une affaire de 10 ans, et non de 5 ans.

Pour les informations les plus à jour, veuillez consulter notre guide sur le Golden Visa, cependant, cet article décrira les critères nécessaires pour les candidats et fournira un aperçu bref de chaque voie. Dans notre guide, nous comparons les exigences de chaque option en référence à l'investissement requis, au temps de traitement et aux erreurs courantes à prévoir.

En résumé

Vous devez lire Lisbonne quartier par quartier pour comprendre les opportunités d'investissement. Pour l'opérateur de location à court terme orienté vers le rendement, une zone donnée peut représenter une très bonne valeur, tandis que pour le capital familial cherchant à préserver son investissement, même un taux de location relativement élevé peut être trop cher. Vous devez donc lire Lisbonne comme vous lisez un secteur d'investissement, par sous-segments, et non par la performance globale de l'indice.

Que la durée de votre période de détention et votre niveau de désir pour une gestion active définissent le "quartier".