פורטוגל היא אחת המדינות המתגמלות ביותר לרכישת נכס. עם זאת, התהליך המשפטי יכול להיות מסובך ולשפיע רבות על השקעת הקונה ורוגע הנפש שלו. יש לקחת בחשבון את החוק האזרחי של פורטוגל, את המסמכים הנוטריוניים ואת חובות בדיקת הנאותות, ולנווט בהם בצורה שונה באופן משמעותי ממה שקונים רגילים במדינות כמו בריטניה וארצות הברית. לכן, חיוני לבחור את העורך דין הנכון לפני החתימה על החוזה המובטח. רכישת נכס בפורטוגל – מה עושה עורך הדין שלך? חוזה מובטח (CPCV – Contrato-Promissa de Compra e Venda) נחתם על ידי הקונה וכולל תשלום של מקדמה למחיר הרכישה (בדרך כלל 10% עד 30%). הוא מחייב, ואם הקונה ייסוג מהחוזה, הוא יאבד את כל המקדמה שלו. לעומת זאת, אם המוכר ייסוג מהחוזה, הוא יהיה מחויב להחזיר לקונה פי שניים מהסכום של המקדמה ששולמה על ידי הקונה ב-CPCV. בדיקות בדיקת נאותות במשרד המקרקעין (Registo Predial) וברשויות המס (Finanças): זו חובתו של העורך דין לוודא שכל העיקולים, המשכנתאות והעומסים האחרים על הנכס הוסרו לפני החתימה על החוזה המובטח. יתרה מכך, העורך דין שלך חייב גם לבדוק שהבעלים של הנכס שילמו את כל המיסים העירוניים המOutstanding ב-Serviço de Finanças לפני התשלום הסופי. רישום מספרי NIB ו-NIF: עורך הדין שלך ישיג את מספר המס הפורטוגלי שלך (NIF) ויפתח חשבון בנק פורטוגלי (מספר NIB). מסמך סופי (Escritura Pública): מסמך נוטריוני זה נחתם בנוכחות נוטריון ומאשר את ההשלמה המלאה של החוזה כפי שהוסכם ב-CPCV שנחתם קודם לכן. רישום במשרד המקרקעין ודברים נוספים לאחר ההשלמה: עורך הדין שלך יוודא שהנכס רשום על שם הקונה ו Completes את כל הצעדים הנוספים, כמו תשלום ה-IMT (מס העברת נכסים) ומס בולים ורישום במשרד המקרקעין. התמחות במכירת נכסים רכישת ומכירת נכסים מגורים היא תחום משפטי מיוחד, וישנם עורכי דין רבים בפורטוגל שמתמחים במשפט פלילי ו/או משפט מסחרי אך יש להם ניסיון מועט מאוד בעסקאות נדל"ן. לכן, כאשר מחפשים עורך דין מתאים, יש לוודא שהוא מתמחה במכירת נכסים ולאמת את אחוז העבודה שלו שמורכב מעסקאות נכסים מגורים. שפה האם העורך דין שלך יכול לתקשר בשפה שלך? למרות שכל המסמכים המשפטיים בנוגע לנכסים הם בפורטוגזית, עורך הדין שלך צריך להיות מסוגל לתרגם את החוזה(ים) לשפה הרצויה שלך לפני החתימה. הטעות הגדולה ביותר מתרחשת בתחילת תהליך הרכישה בהחתמה על ה-CPCV, כאשר הקונה לא מבין את התנאים וההגבלות לפני תשלום המקדמה. רישום עם לשכת עורכי הדין הפורטוגלית כל עורכי הדין רשומים עם Ordem dos Advogados (לשכת עורכי הדין הפורטוגלית) – www.ordemdosadvogados.pt. כאשר מחפשים את עורך הדין הטוב ביותר לצרכים שלך, חיוני לוודא שהמועמד הנבחר רשום לעסוק כעורך דין בפורטוגל. ייצוג עצמאי על ידי עורך דין רכישת נכס יכולה להיות תהליך מורכב ויש לנהל אותו על ידי עורך דין עצמאי שפועל רק עבור הקונה. מוכרים בדרך כלל מיוצגים על ידי עורך הדין שלהם ולעיתים קרובות סוכני נכסים/מפתחים ממליצים על עורכי הדין שלהם לפעול בשם הקונה. אינטרס הקונה לא יוגן אם הוא מיוצג על ידי אותו עורך דין שמייצג את המוכר. שכר קבוע עבור שירותי עורכי דין בתחום הנדל"ן העמלות לרכישת נכס בפורטוגל בדרך כלל מוגבלות ל-1% עד 2% ממחיר הרכישה, עם שכר מינימום קבוע. תמיד דרוש מהעורך דין הנבחר שלך לספק הסכם כתוב על העמלות עבור השירותים שיינתנו. הסכם כתוב כזה יפרט את תנאי ההתקשרות ואת תנאי התשלום. ניסיון עבר עם קונים זרים יש לקחת בחשבון גורמים רבים ברכישת נכסים על ידי קונים זרים. יש להסיר עיקולים ועמלות אחרות על נכס לפני שניתן למכור את הנכס. אם לא ניתן לאתר עמלות, מניחים שהעמלה אינה קיימת. בפורטוגל, עמלה על נכס נרשמת במשרד המקרקעין המקומי, ששומר על רישום של כל העמלות הרשומות נגד נכס. ה-Caderneta Predial (ספר נכסים עירוני) וה-Certidão Permanente (תעודת נכס) הם שני מסמכי נכס מרכזיים. שני מסמכים אלו הם בין המסמכים החשובים ביותר בעסקאות רכישת נכסים. conservatória (משרד רישום) אחראי על שמירת רישומי המקרקעין באזור גיאוגרפי מסוים, הידוע בשם ofício. Caderneta Predial הוא חוברת נכסים, המנוהלת על ידי הרשות המקומית, הכוללת פרטים על נכס כולל כתובת הנכס, פרטי מיקום הנכס, שם(ות) של הבעלים וכל המיסים העירוניים המOutstanding. ה-Caderneta Predial חייב להתעדכן לאחר כל שינוי בבעלות על נכס. Certidão Permanente היא תעודה הכוללת פרטים ממשרד המקרקעין עבור נכס ספציפי, וכוללת פרטים על כל הבעלים הרשומים של הנכס, כל עיקולים או עמלות רשומות על הנכס, ופרטים על כל המיסים הקרקעיים המOutstanding. דגלים אדומים להימנע מהם רכישת נכס בפורטוגל היא תהליך מורכב ויש בו הרבה מלכודות עבור חסרי ניסיון. אם התנאים הכתובים הראשוניים של ההתקשרות בין עורך הדין ללקוח אינם מפרטים את העמלות שייגבו על ידי העורך דין עבור שירותי ההעברה, אז יש ללכת. אין סיבה לקונה ולעורך הדין לנהל משא ומתן על תנאי הסכם כתוב על עמלות לפני תחילת העבודה. אל תאפשר לעורך הדין לחתום על החוזה המובטח (CPCV) לפני שהוא בדק את ה-Caderneta Predial ואת ה-Certidão Permanente כדי לאשר שהמוכר הוא בעל הנכס, ואין עמלות Outstanding רשומות נגד הנכס. כל עורך דין שממליץ לך לדלג על בדיקת ה-Caderneta Predial וה-Certidão Permanente לפני החתימה על ה-CPCV הוא לא העורך דין שלך. כיצד למצוא עורך דין נדל"ן לרכישת הנכס שלך מקווים שהמידע הקודם יקל עליך למצוא את העורך דין האידיאלי לייצג אותך. להלן הדרכים המועדפות בהן ניתן לאתר את עורך הדין הנדל"ן האידיאלי לייצג אותך כאשר אתה רוכש את הנכס שלך בפורטוגל. השגרירות של מדינתך בליסבון: רוב השגרירויות שומרות על רשימה של עורכי דין שמתמחים בעסקאות עבור אזרחי אותה מדינה. ניתן להשיג רשימה של עורכי דין מהשגרירות לפני הביקור שלך בפורטוגל. הפניות מקונים מאומתים: הפניות מקונים מאומתים אחרים שרכשו נכס בפורטוגל, הן מקור אידיאלי. ניתן להשיג רשימה של עורכי דין מהסוכן שלך. מדריך לשכת עורכי הדין הפורטוגלית: המדריך הרשמי של עורכי הדין ניתן למצוא באתר האינטרנט של לשכת עורכי הדין הפורטוגלית (Ordem dos Advogados) ב-www.ordemdosadvogados.pt. מדריך זה יאפשר לך לחפש מומחה בתחום עסקאות נכסי נדל"ן בפורטוגל לפי מיקום (משרד) ובתחום התמחות. ייעוץ ראשוני עם עורכי דין בתחום הנדל"ן ייעוצים בתשלום עם מועמדים מתאימים נמשכים בדרך כלל בין שלושים דקות לשעה. ייעוצים בתשלום ראשוניים עם מועמדים לא צריכים להתבזבז על שאלות לא רלוונטיות. שאל רק שאלות שיסייעו בחיפוש שלך אחר העורך דין האידיאלי. פרטנו מספר שאלות רלוונטיות שעליך לשאול מועמד לפני ההתקשרות עם אותו מועמד. כמו כן, סיפקנו הנחיות לגבי מספר עורכי הדין האידיאלי שעליך לשקול. מספר עסקאות העברת נכסים מגורים שהושלמו על ידי עורך דין נדל"ן בשנה האחרונה מהו שכרו הטיפוסי של העורך דין עבור סוג רכישת הנכס שאתה מתכנן להשלים? כיצד העורך דין יתקשר איתך במהלך תהליך הרכישה? ספק דוגמה למקרה שבו בדיקת נאותות גילתה בעיה חמורה עם הנכס לפני החתימה על החוזה על ידי הקונה. האם העורך דין טיפל בקונים זרים אחרים מהמדינה של הקונה לפני כן? האם העורך דין מכיר את אמנות המס הרלוונטיות בין המדינות ואת המסמכים הנדרשים לקונים זרים. ניסיון עבר עם קוני נכסים זרים שאלות שעליך לשאול מועמד עורך דין נדל"ן לפני ההתקשרות, הוצגו לעיל. על הקונה לוודא שכל היבטי התהליך מנוהלים על ידי מומחה שמכיר לא רק את כל היבטי החוק הפורטוגלי הנוגעים לרכישת נכסים אלא גם בעל ניסיון רב בעבודה עם קוני נכסים זרים. מכיוון שהקונה הזר ייכנס לפורטוגל במעמד לא תושב, על העורך דין להיות גם בעל מומחיות בתוכניות ויזת זהב ו/או תוכניות השקעה בנדל"ן אחרות. כאשר מחפשים עורך דין נדל"ן אידיאלי לרכישת הנכס שלך, חשוב מאוד שהקונה יבחר בעורך דין שמתמחה בעסקאות קוני נכסים זרים, הוא מומחה בעסקאות נדל"ן, ויש לו ניסיון משמעותי בהשלמת עסקאות נדל"ן דומות על ידי קונים זרים. לסיכום, ישנם עורכי דין רבים שמתמחים בהעברת נכסים מגורים בפורטוגל אך לא כולם בעלי אותו רמת ניסיון בעסקאות קוני נכסים זרים ובקשות לויזת זהב. לכן, חשוב מאוד שכל השאלות שצריך לשאול על ידי הקונה יישאלו בייעוץ בתשלום הראשוני כדי לקבוע אם המועמד הנבחר הוא עורך הדין האידיאלי לנהל את רכישת הנכס שלך. מסגרת הזמן המומלצת להשלמת שירותי עורך דין בתחום הנדל"ן מסגרת הזמן להשלמת כל שירותי הנדל"ן עבור רכישת נכס בפורטוגל, תתבסס על התנאים הספציפיים שהוסכמו על ידי הצדדים לחוזה לפני החתימה על החוזה המובטח (CPCV). זה טיפוסי שבדיקת הנאותות והחתימה על ה-CPCV ייקחו בין 2 ל-4 שבועות, אך הזמן בין החתימה על ה-CPCV ל-Escritura Pública (מסמך סופי) יכול להשתנות בין 30 ל-90 ימים. לאחר שהמסמך נחתם, ידרשו 2 עד 4 שבועות נוספים לרישום הנכס במשרד המקרקעין, ולסיום עניינים נוספים לאחר ההשלמה על ידי העורך דין. לכן, לסיכום, על הקונה לוודא שעורך הדין הנבחר שלו מספק לו לוח זמנים מפורט של פעולות צפויות ומסגרות זמן קשורות בתחילת התהליך, כדי לוודא שהקונה מעודכן בכל האירועים ויכול לתכנן את מסלולו לפורטוגל בהתאם. ייפוי כוח (Procuração) זה מאוד נפוץ שקונים זרים לא יהיו נוכחים בפורטוגל במהלך כל תהליך רכישת הנכס. יש להעניק ייפוי כוח (procuração) לעורך הדין כדי לנהל היבטים של הרכישה שדורשים מהעורך דין לחתום על מסמכים בשם הקונה. ייפוי כוח מעניק למחזיק של ייפוי הכוח סמכות לפעול בשם הקונה למטרות ספציפיות ורק לתקופות המפורטות בתנאי ייפוי הכוח. ייפוי כוח כתוב חייב להיחתם בנוכחות נוטריון כדי להיות תקף, והעתק מאושר של ייפוי הכוח חייב להיות מסופק לנוטריון לפני החתימה על ידי הנוטריון. תנאי ייפוי הכוח חייבים להבהיר את כל הסמכויות המוענקות למחזיק ייפוי הכוח ואת התנאים המפרטים את המטרות שלמענן מחזיק ייפוי הכוח מורשה לפעול. כל הסמכויות המוענקות למחזיק ייפוי הכוח חייבות להישאר במסגרת התנאים של ייפוי הכוח הכתוב שנחתם בנוכחות הנוטריון על ידי הקונה, ולא ניתן להשתמש באף אחת מהסמכויות המוענקות על ידי מחזיק ייפוי הכוח למטרה אחרת. ייפוי כוח תקף לתקופה מקסימלית של 5 שנים, וניתן לבטל אותו בכל עת לפני תום ייפוי הכוח על ידי הקונה. לאחר שייפוי כוח בוטל, הוא נחשב לבטל, ומחזיק ייפוי הכוח חייב מיד להחזיר את העותק המקורי של ייפוי הכוח המבוטל לקונה. סיכום לסיכום, רכישת נכס בפורטוגל היא תהליך מורכב, אך המפתח לרכישה בטוחה הוא בחירת עורך הדין הנכון בתחום הנדל"ן (advogado) לניהול רכישת הנכס שלך. זו ההשקעה ברכישה שלך שתגן על האינטרס שלך, וטוב לקחת את הזמן כדי למצוא את העורך דין האידיאלי לרכישת הנכס שלך כדי לוודא שכל היבטי ההשקעה שלך מנוהלים כראוי כדי להבטיח שהשקעתך תספק את התשואות המרביות במינימום מאמץ.