איך משפחה מתל אביב מצאה את הבית השני שלה בקשקאיש
מתל אביב לחוף האטלנטי
לפני שנתיים, משפחת אבירם החלה לחלום על פורטוגל. לא בגלל שהם חיפשו בית זול, אלא בגלל המרחב שהפורטוגל הבטיחה. עם שני הורים עובדים ושני מתבגרים משלהם, המשפחה במשך שנים הייתה דחוסה בדירה קטנה במרכז תל אביב. כמו רבים מישראלים, הם תהו אם החיים יכולים להיות רגועים יותר במקום אחר באירופה.
הזוג השוודי פללה ומלין בחרו בעיירת החוף הפורטוגלית קאשקיש, כ-30 קילומטרים מערבית לליסבון, כביתם החדש. הם רכשו את הבית ללא סוכן או מתווך, וללא שהשקיעו ולאחר מכן הצטערו על נכס. כאן הם משתפים את הגישה החיובית שלהם למציאת ורכישת בית בחו"ל.
למה קאשקיש, ולא ליסבון עצמה
כמו רבים מהקונים הראשונים מחו"ל, משפחת אבירם החלה את חיפוש הדיור שלה במרכז העיר של ליסבון, באזורים המפורסמים כמו צ'יאדו, פרינסיפה ריאל ואלפמה. שם הם התפעלו מדירות בקופסה עם משטחים חלקים ומתקנים מודרניים, עם מחירים שהציעו שהן בסך הכל נדל"ן סטנדרטי. למעשה, לפי המודעות הנוכחיות, דירה של 50 מטרים רבועים בשכונה "ממוצעת" בליסבון תעלה כ-3,300 יורו למטר רבוע - וזה עבור נכס בסיסי. בתים משופצים בשכונות שמבקרים בהם תיירים כמו אלפמה או רוסיו ידרשו מחיר פרימיום של כ-5,500 יורו למטר רבוע.
גם אנחנו הסתכלנו על כמה נכסים בקאשקיש. עיירת חוף יפה, כ-40 דקות ברכבת ממרכז ליסבון, עם הרבה בתי ספר בינלאומיים, רופאים מצוינים ומספר נאה של משפחות מכל רחבי אירופה, ישראל וצפון אמריקה. זה היה בהחלט יקר, אבל אלה היו כל מטרים רבועים של אורח חיים, לא מטרים רבועים של השקעה. אנחנו שוקלים לבלות חלק מהשנה בפורטוגל בבית הזה.
הטעות הראשונה שהם כמעט עשו
ההצעה הראשונה והאמיתית הגיעה על דירת 140 מ"ר, במרחק של כמה דקות הליכה מהחוף בקשקאיש. במחיר של 780,000 יורו, הסוכן הציג את זה כהזדמנות כלשהי של ויזה זהב. עם זאת, מה שהוא לא שיתף עם הזוג הוא שהכללים של ויזת הזהב הפורטוגלית, שהיו בתוקף מאז 2018, באופן ספציפי מונעים השקעה מגורים בנדל"ן הממוקם באזורים חופיים מטרופוליניים, ומקומות כמו קשקאיש נחשבים לאזורים שאינם נגישים לרוכשים זרים המחפשים אישור מגורים של ויזת זהב.
אבירמים הגיעו מוכנים היטב בסוף השבוע וקראו בעיון את ההנחיות החדשות של ויזת הזהב וגם התייעצו בחריצות עם מחשבון המס של IMT. המסקנה שלהם הייתה שהדירה הזו לא תספק מגורים - הנקודה המרכזית המובהקת של ההצעה. הם היו חכמים לדחות את ההצעה וחסכו כ-60,000 יורו בתוספת עלויות רכישה על הצעה שלא סיפקה את היתרון שהם דרשו.
מה שהם באמת קנו
למגונם החדש, בעלי ואני החלטנו על בית טאון האוס של 165 מ"ר בשכונה שקטה בשם ביררה, בחלק המרכזי של העיר במרחק של כ-10 דקות הליכה מהאוקיינוס וכ-5 דקות הליכה מבית הספר הבינלאומי שבו ילמד הילד הצעיר שלנו בעוד כמה שנים. הבית לקח שישה שבועות להשלמה, ומחיר הרכישה היה 690,000 יורו. כערכה גסה, ה-IMT (מס העברה עירוני) היה כ-42,000 יורו (בהתבסס על הדרגות המפורטות לעיל). עלויות נוספות, כולל שכר טרחת עורכי דין, נוטריון, מס בולים ורישום היו כ-10.8% ממחיר הרכישה.
הרכישה שולמה בחלקה במזומן ובחלקה בהלוואה מבנק פורטוגלי. זה לקח כ-10 שבועות מהבקשה ועד לאישור. עורך הדין שלהם זיהה שתי בעיות קטנות במהלך בדיקת הנאותות, אך המוכר הצליח לתקן אותן לפני הסגירה.
שלוש לקחים שרוכשים אחרים יכולים להשתמש בהם
אבירמים ואשתו גם עשו את חישוב המס בעצמם באמצעות מחשבון IMT מקוון, שהעניק להם מספרים מפתיעים מאוד (מכיוון ש-IMT מבוסס על לוח זמנים מדורג ומשתנה בהתאם לערך הנכס, למיקום ולכך אם הנכס הוא מגורי קבע או לא). הם השתמשו במספרים כדי לעצב את ההצעות שלהם.
אבירמים לא קנו בית נופש כדי לקבל תשואות על השקעה. הפוטנציאל ההשקעה שלהם לא היה שיקול. מה שחשוב היה היכן הם יכולים לבלות סופי שבוע, חגים וחופשות - אולי אפילו לפרוש יום אחד. ברגע שהם הבינו זאת, השאלה של ויזת הזהב הפכה לבלתי רלוונטית ואופציות שלהם היו הרבה יותר ברורות.
שלישית, הכירו את המבנה המשפטי לפני שאתם צופים בכל נכס. חוק הנדל"ן הפורטוגלי הוא הגיוני ומסביר פנים יחסית לקונים. לפני שאתם מתמוטטים לרכישה בגלל הלחץ של מוכר מוטיבציה, ודאו שיש לכם הבנה טובה של הדקויות סביב בעלות זרה, מס רווחי הון, משטר התושבים הלא רגילים וכללים המפקחים על ירושה. יהיה הרבה יותר קל לקלוט את אלה כשאתם רגועים.
מה קורה לאחר מכן
הגרים בקשקאיש, ניל ושארון אבירמים, מבלים כארבעה חודשים בשנה בעיירה. שאר הזמן הבית שלהם ריק, אלא אם כן הוא נותר לחסדיהם של האלמנטים או לשכן ששומר על הדברים. עם זאת, הזוג לא נמצא בלחץ להשכיר את הנכס או להרוויח עליו. למעשה, אין להם תוכניות למכור.
כך נראה קנייה עצמאית: איטית, מדויקת וזהירה. זה לקרוא הסכמים, לקבל תשובות לשאלות ולהיות לא מוכן לחתום על דף שאינכם מבינים לחלוטין.