מה זה IMT בפורטוגל?

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) הוא מס העברת נכסים עירוני בפורטוגל, שמשולם על ידי הקונה במועד החתימה על המסמך הציבורי. שיעורי המס נעים בין 0% ל-8% בסולם פרוגרסיבי עבור רכישות של דירות מגורים ראשיות.

כמה זה IMT על נכס בשווי 330,000 יורו בפורטוגל?

לרכישת דירה ראשונה במחיר של 330,000 יורו בשנת 2026, חישוב ה-IMT באמצעות מדרגות רשות המסים מגיע לכ-13,838 יורו -- שיעור אפקטיבי של כ-4.2%.

מהו מס רכישה (Imposto do Selo) בפורטוגל?

היטל השבחה על רכישת נכסים הוא 0.8% מערך העסקה (או VPT אם גבוה יותר). היטל השבחה נפרד של 0.6% חל על הלוואות משכנתא עם תקופה של יותר מ-5 שנים; 0.5% עבור הלוואות של 5 שנים או פחות.

מהו הסף לפטור מ-IMT בפורטוגל לשנת 2026?

נכסים עירוניים שנרכשו כמגורים ראשוניים וקבועים בשווי של עד 97,064 יורו פטורים ממס IMT (שיעור 0%). סף זה נקבע מדי שנה על ידי רשות המסים באמצעות פקודת ממשלה.

מה זה IMI ואיך זה שונה מ-IMT?

IMT é um imposto de compra único pago no ato da escritura. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto anual sobre propriedades, cobrado a uma taxa de 0,3% a 0,45% do VPT da propriedade para imóveis urbanos -- um custo de manutenção recorrente, não um custo de transação.

האם משקיעי ויזה זהב משלמים IMT?

חמשת מסלולי הויזה הזהב הפעילים - קרנות, עסקים פעילים, יצירת מקומות עבודה, מחקר ופיתוח, מורשת תרבותית - אינם כוללים בעלות ישירה על נכסים, ולכן IMT אינו חל. מסלול הויזה הזהב בתחום הנדל"ן בוטל באוקטובר 2023.

הבנת IMT ומס בולים בעת רכישה בפורטוגל

מה זה IMT?

IMT הוא מס העברת נכסים עירוני בפורטוגל. הוא משולם על ידי הקונה במועד החתימה על המסמך הציבורי ומחושב על פי הערך הגבוה מבין שני ערכים: מחיר המכירה המוצהר או ערך הנכסים החייב במס (VPT) המיוחס לנכס על ידי רשות המסים.

רשות המסים קובעת את ה-VPT באופן עצמאי. בשווקים עולים, ה-VPT לעיתים קרובות מפגר אחרי מחירי השוק - כלומר, המחיר המוצהר הוא בדרך כלל הערך הגבוה יותר והבסיס לחישוב.

שיעורי IMT: טבלת מדרגות פרוגרסיבית לשנת 2026

פורטוגל מבחינה בין קטגוריות נכסים לצורכי IMT. המדרגות נקבעות מדי שנה על ידי Autoridade Tributaria באמצעות פקודה.

נכסים עירוניים - מגורים ראשוניים וקבועים

טווח מחיר רכישהשיעור השולי עד EUR 97,0640% (פטור) EUR 97,064 עד EUR 132,7742% EUR 132,774 עד EUR 181,0345% EUR 181,034 עד EUR 301,6887% EUR 301,688 עד EUR 603,2898% מעל EUR 603,2896% (שטוח)

מקור: Autoridade Tributaria e Aduaneira, פקודת IMT (מעודכנת מדי שנה).

סוגי נכסים אחרים

נכס להשקעה או בית שני (עירוני): אותה מבנה מדרגות, טווח 0% צר יותר - שיעורים אפקטיביים גבוהים יותר.
קרקע חקלאית (נכס כפרי): 5% שטוח ללא קשר לערך.
רכישת חברה או ישות משפטית: 6.5% שטוח.

דוגמה מהחיים האמיתיים: EUR 330,000 בליסבון

מחיר הדירה הממוצע בליסבון הוא כ-EUR 3,300 למטר רבוע נכון לשנת 2026 (נתוני שוק בליסבון). עבור דירת מגורים ראשונית של 100 מ"ר במחיר EUR 330,000:

סכום בטווח שיעור מס מס 0 עד 97,064 97,064 0% EUR 0 97,064 עד 132,774 35,710 2% EUR 714 132,774 עד 181,034 48,260 5% EUR 2,413 181,034 עד 301,688 120,654 7% EUR 8,446 301,688 עד 330,000 28,312 8% EUR 2,265 סך הכל IMT בערך EUR 13,838

זהו שיעור IMT אפקטיבי של כ-4.2% על מחיר הרכישה הכולל -- הרבה מתחת ל-8% המקסימלי. רוכש שחשב את המקרה הגרוע ביותר ותקצב 8% היה מעריך יתר על EUR 12,500.

מס בולים (Imposto do Selo)

מס בולים הוא מס סטטוטורי נפרד המוטל על 0.8% מערך העסקה (הגבוה מבין המחיר או VPT). בדוגמת EUR 330,000: 0.8% x EUR 330,000 = EUR 2,640.

מס בולים על מימון משכנתא

הלוואות עם פרעון מעל 5 שנים: 0.6% מהקרן של המשכנתא
הלוואות עם פרעון של 5 שנים או פחות: 0.5% מהקרן של המשכנתא

שיעורי מס בולים הם סטטוטוריים -- אין פטורים לרוכשים זרים בפעם הראשונה או למבקשי ויזת זהב.

IMI: מס הנדל"ן השנתי

רוכשים בינלאומיים לעיתים קרובות מבלבלים בין IMT (מס רכישה חד פעמי) ל-IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis), מס הנדל"ן השנתי שמשולם על ידי הבעלים בכל שנה. IMI מחושב על ה-VPT של הנכס:

נכס עירוני: 0.3% עד 0.45% של VPT בשנה (נקבע על ידי הרשות המקומית)
נכס כפרי: 0.8% של VPT בשנה

לדירה בליסבון עם VPT של EUR 280,000, IMI בשיעור של 0.4% שווה ל-EUR 1,120 בשנה. זהו עלות החזקה חוזרת, לא עלות רכישה. דירות מגורים ראשיות שנרכשו לאחרונה עשויות להיות זכאיות לפטור IMI למשך 3 שנים בכפוף למגבלות הכנסה -- יש לבדוק עם עורך הדין שלך.

הערכה כוללת של עלות העסקה

עלות רכישה (EUR 330,000)

IMT (מגורים ראשוניים) כ- EUR 13,838

מס בולים (0.8%) EUR 2,640

נוטריון + רישום מקרקעי EUR 1,000 עד 2,500

שכר טרחת עורך דין (1 עד 1.5%) EUR 3,300 עד 4,950

סך כל העלויות הנוספות
כ- EUR 21,000 עד 24,000

כ% ממחיר הרכישה 6.3% עד 7.3%

שאלות נפוצות מקונים בינלאומיים

האם השקעת ויזת הזהב מפעילה IMT?

מסלול ויזת הזהב בתחום הנדל"ן בוטל באוקטובר 2023 במסגרת רפורמת Mais Habitacao. חמשת המסלולים הנותרים - קרנות השקעה, עסקים פעילים, יצירת מקומות עבודה, מחקר ופיתוח מדעי, ותורמות למורשת תרבותית - אינם כוללים בעלות ישירה על נכס, ולכן IMT אינו חל.

מה אם המחיר המוצהר נמוך מה-VPT?

רשות המסים מפעילה IMT על ה-VPT. הערכת נכס נמוכה כדי להפחית IMT היא בלתי חוקית לפי החוק הפורטוגלי וכוללת סנקציות.

האם אני יכול לשלם IMT בתשלומים?

לא. IMT חייב להיות משולם במלואו לפני החוזה הציבורי. הנוטריון שלך דורש הוכחת תשלום כתנאי להמשך.

מס בולים על משכנתא מול מס בולים על נכס?

שניהם חלים אם אתה מממן באמצעות משכנתא פורטוגלית: 0.8% על הנכס + 0.6% על ההלוואה (הלוואות >5 שנים) או 0.5% (הלוואות של 5 שנים או פחות).

המסקנה

IMT ומס בולים הם עלויות צפויות לחלוטין. עם טבלת מדרגות נכונה, ה-VPT של הנכס, וברור אם אתה רוכש כמגורים ראשוניים או משניים, תוכל לחשב את חבות המס המדויקת שלך לפני החתימה על כל דבר. השתמש ב-Lisbonos כדי לדגם את ה-IMT שלך לפני שתנקוט בפעולה.

כל המחירים והמדרגות משקפים את פרסומי Autoridade Tributaria נכון ליוני 2026. אמת עם עורך דין פורטוגלי מורשה לפני כל עסקה. Lisbonos היא פלטפורמת מידע, לא יועץ משפטי או פיננסי.