המדריך המלא לרכישת נכס בליסבון כזר

מדוע זרים קונים בליסבון

ליסבון הפכה לאחת מהיעדים המבוקשים ביותר באירופה עבור קוני נדל"ן בינלאומיים. השילוב של שמש כל השנה, עלות מחיה נמוכה יחסית לבירות מערב אירופה, עושר תרבותי, וגישה מסבירת פנים כלפי תושבים זרים הפכו את פורטוגל — וליסבון בפרט — ליעד מוביל למעבר, השקעה, ובעלות על בית שני.

החדשות הטובות: פורטוגל אינה מטילה מגבלות חוקיות על אזרחים זרים לרכוש נכסים. בין אם אתה אזרח האיחוד האירופי או מחוץ לאיחוד, תהליך הרכישה הוא בעיקר אותו דבר. מה שמבדיל הוא כיצד אתה מארגן את הרכישה שלך, המיסים שאתה עשוי לחוב, ואילו מימון זמין עבורך.

שלב 1: קבל את מספר ה-NIF שלך

לפני שתוכל לחתום על כל חוזה או לפתוח חשבון בנק פורטוגלי, אתה זקוק לNIF (Número de Identificação Fiscal) — מספר הזיהוי המס של פורטוגל. תחשוב על זה כמקביל למספר ביטוח לאומי בפורטוגל.

תושבים שאינם מתגוררים יכולים להגיש בקשה בכל משרד Finanças (רשות המסים), או יותר ויותר באמצעות נציג מס הממוקם בפורטוגל. אם אתה מגיש בקשה מחו"ל, תוכל למנות עורך דין מקומי או נציג לפעול בשמך. התהליך בדרך כלל לוקח בין יום לחמישה ימי עסקים ועולה עמלה מנהלית סמלית (סביב 10–15 יורו).

תצטרך את ה-NIF שלך כמעט לכל שלב שיבוא לאחר מכן: חתימה על חוזה ההתחייבות, השלמת המסמך הסופי, פתיחת חשבון בנק, והגשת דוחות מס.

שלב 2: פתח חשבון בנק פורטוגלי

בעוד שזה לא דרוש באופן מחייב לרכוש נכס, חשבון בנק פורטוגלי מקל משמעותית על התהליך — במיוחד בהעברת כספי רכישה, תשלום חשבונות שוטפים, ואם בסופו של דבר תקבל הכנסות משכירות.

בנקים פורטוגזיים מרכזיים — כולל Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos, ו-Banco BPI — מקבלים חשבונות של לא תושבים. הדרישות כוללות בדרך כלל את ה-NIF שלך, דרכון בתוקף, הוכחת כתובת מהמדינה שלך, והוכחת הכנסה. חלק מהבנקים דורשים ממך לבקר בסניף באופן אישי; אחרים מאפשרים פתיחת חשבון אונליין עבור לא תושבים.

אם אתה מתכנן לקחת משכנתא פורטוגזית, חשבון בנק מקומי הוא בדרך כלל חובה.

שלב 3: שכור עורך דין נדל"ן

שלב זה אינו ניתן למשא ומתן. שוק הנדל"ן בפורטוגל מוסדר היטב, אך התהליך המשפטי כולל ניואנסים — במיוחד סביב חיפושי בעלות, אזורי שיקום עירוניים, ורישיונות תכנון — שהופכים עורך דין נדל"ן מנוסה להכרחי.

עורך הדין שלך י:

• יבצע Certidão Permanente — תעודת רישום המקרקעין המאשרת בעלות וכל חובות
• ישיג את ה-Caderneta Predial של הנכס מהרשות המיסוית כדי לאמת את הערך המיסויי ורישום הנכס
• יבדוק שה-Licença de Habitabilidade (רישיון מגורים) או Licença de Utilização (רישיון שימוש) בסדר
• סקור את כללי הקונדומיניום אם אתה קונה בבניין עם אזורים משותפים
• יניח או יסקור את החוזה המתחייב וייצג אותך אצל הנוטריון עבור ה-Escritura הסופית

שכר טרחת עורכי דין בפורטוגל נע בדרך כלל בין 1% ל-2% ממחיר הרכישה, אם כי רבים מעורכי הדין מציעים חבילות במחיר קבוע עבור עסקאות סטנדרטיות.

שלב 4: הבן את העלויות — מעבר למחיר הרכישה

קונים זרים לפעמים מופתעים מעלויות העסקה בפורטוגל. תקצוב של כ-7%–10% מעל מחיר הרכישה עבור עלויות רכישה כוללות הוא כלל אצבע סביר, בהתאם לסוג הנכס ולערכו.

הנה פירוט של העלויות העיקריות:

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões (מס העברה)

IMT הוא מס העברת נכסים בפורטוגל, המשולם על ידי הקונה. שיעור המס הוא פרוגרסיבי ותלוי בסוג הנכס, בערך שלו ובאם הוא יהיה המגורים הראשיים שלך. כהפניה כללית:

• מגורים ראשיים: שיעורים נעים בין 0% ל-8% בהתאם לערך המוצהר, עם פטור לנכסים מתחת לסף שנקבע מדי שנה על ידי הממשלה
• מגורים משניים או נכסי השקעה: בדרך כלל חל שיעור קבוע של 6% (8% עבור נכסים המוצהרים מעל סף ערך גבוה מסוים)
• נכסים מסחריים: שיעור קבוע של 6.5%

עורך הדין שלך יחשב את ה-IMT המדויק לפני שתחתם, ויש לשלם אותו לפני שהמסמך הסופי יושלם.

מס בולים (Imposto de Selo)

נדרש מס בולים קבוע של 0.8% ממחיר הרכישה, המשולם באותו זמן כמו ה-IMT.

עמלות נוטריון ורישום מקרקעי

עמלות הנוטריון עבור ניסוח ואישור הEscritura (המסמך הסופי) נעות בדרך כלל בין 500€ ל-1,500€ בהתאם לערך העסקה. דמי רישום המקרקעי הם נוספים, בדרך כלל כמה מאות יורו.

עמלות משפטיות

כפי שנ noted למעלה, בדרך כלל 1%–2% ממחיר הרכישה, או שיעור קבוע שהוסכם מראש.

עמלת סוכן נדל"ן

בפורטוגל, המוכר בדרך כלל משלם את עמלת הסוכן. כקונה, בדרך כלל אינך משלם עמלת סוכן קונים — אם כי סוכני קונים עצמאיים (נדירים אך הולכים ומתרבים) עשויים לגבות עמלה שהוסכמה בנפרד.

שלב 5: משכנתאות עבור לא תושבים

קונים זרים יכולים לגשת למשכנתאות פורטוגליות — הן מבנקים פורטוגליים והן מלווים בינלאומיים המוכרים את חוקי הנדל"ן הפורטוגלי. התנאים עבור לא תושבים שונים במעט מאלו של לווים תושבים:

• יחס הלוואה לערך (LTV): בנקים פורטוגזיים בדרך כלל מעניקים הלוואות לא-תושבים עד 60%–70% משווי הנכס המוערך (בהשוואה עד 80%–90% לתושבים שרוכשים דירה ראשונה)
• ריביות: ריביות המשכנתאות בפורטוגל קשורות לאיריבור פלוס מרווח בנקאי. נכון לתחילת 2026, הריביות התמתנו בעקבות מחזור ההקלות של הבנק המרכזי האירופי, אם כי ההצעות המדויקות משתנות לפי בנק ופרופיל הלווה
• תיעוד הכנסה: בנקים ידרשו הוכחת הכנסה, דוחות מס ותיעוד תעסוקה או עסק מהמדינה שלך — לעיתים קרובות ידרשו תרגומים מאושרים
• סיכון מטבע: אם ההכנסה שלך אינה באירו, יש לקחת בחשבון את סיכון שער החליפין על ההחזרים שלך

שווה לשכור מתווך משכנתאות עם מומחיות בשוק הפורטוגלי. הם יכולים לגשת למספר מלווים, להשוות הצעות ולסייע בתהליך התיעוד — בדרך כלל בתשלום של 0.5%–1% מסכום ההלוואה.

שלב 6: תהליך הרכישה — שלב אחר שלב

הסכם הזמנה (Contrato de Reserva)

לפני החוזה המחייב הרשמי, נפוץ לחתום על הסכם הזמנה ולשלם מקדמה — בדרך כלל €5,000–€10,000 — כדי להוציא את הנכס מהשוק בזמן שנערך בדיקת נאותות. זה אינו חוזה מחייב מבחינה משפטית באותו מובן כמו ה-CPCV, אך הוא מסמן כוונה רצינית.

חוזה הבטחה (CPCV — Contrato de Promessa de Compra e Venda)

ה-CPCV הוא המסמך המחייב המרכזי. הוא מפרט את כל תנאי המכירה — מחיר, לוח תשלומים, תאריך סיום וסעיפי עונש. בדרך כלל, הקונה משלם 10%–20% ממחיר הרכישה כמקדמה בעת החתימה על ה-CPCV. אם הקונה מס withdraws, הוא מאבד את המקדמה. אם המוכר מס withdraws, הוא מחזיר לקונה כפול את המקדמה.

מסמך סופי (Escritura Pública de Compra e Venda)

המעבר הסופי של הבעלות מתבצע אצל נוטריון פורטוגלי. הקונה משלם את יתרת מחיר הרכישה, הנוטריון מאשר את העסקה, והבעלות מועברת. יש לשלם את ה-IMT ואת מס האות לפני שלב זה.

שלב 7: שיקולי מס עבור קונים זרים

NHR — משטר מס של תושב לא רגיל

המשטר של תושב לא רגיל (NHR) בפורטוגל הציע היסטורית יתרונות מס משמעותיים לתושבי מס חדשים, כולל שיעור שטוח של 20% על הכנסות ממקורות פורטוגליים ופטורים על רוב ההכנסות ממקורות זרים. בעקבות שינויים חקיקתיים בשנת 2024, ה-NHR המקורי הוחלף בתכנית IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), עם קריטריונים שונים המתמקדים במקצועות ופעילויות מסוימות.

אם אתה שוקל להפוך לתושב מס פורטוגלי לאחר הרכישה, מומלץ מאוד להבין את האפשרויות שלך לפי החקיקה הנוכחית — בעזרת יועץ מס מוסמך — לפני התחייבות.

IMI — מס רכוש שנתי

מס רכוש שנתי (IMI) נקבע על ידי רשויות מקומיות ומחושב על Valor Patrimonial Tributário (ערך פטרימוניאלי חייב במס) של הנכס. שיעורים עבור נכסים עירוניים נעים בדרך כלל בין 0.3% ל-0.45% בשנה מהערך החייב במס — שהוא בדרך כלל נמוך יותר ממחיר הרכישה בשוק.

מס על הכנסות משכירות

אם אתה מתכנן להשכיר את הנכס שלך בליסבון, הכנסות משכירות חייבות במס בפורטוגל. תושבים שאינם משלמים מס משלם שיעור שטוח של 28% על הכנסות משכירות נטו. תושבים יכולים לבחור בשיעור זה או לכלול את הכנסות השכירות בחישוב מס ההכנסה הכללי שלהם.

מלכודות נפוצות להימנע מהן

• דלג על חיפוש הכותרת: תמיד ודא שהנכס נקי מחובות, שעבודים ומגבלות לפני החתימה על ה-CPCV
• הערכת יתר של עלויות העסקה: תקצב לפחות 7%–10% מעל מחיר הרכישה
• להסתמך על עורך הדין של המוכר: תמיד קח ייצוג משפטי עצמאי
• לא לאמת רישיונות: ודא שהנכס מחזיק ברישיונות מגורים או שימוש תקפים, במיוחד עבור בניינים ישנים או שיפוצים חדשים
• להתעלם מחיובי קונדו: בקש לפחות שנתיים של פרוטוקולי ישיבות קונדו והיסטוריית תשלומים

עבודה עם ליסבון

ניווט ברכישת נכס במדינה זרה הוא מורכב — אך זה לא חייב להיות מלחיץ. צוות ליסבון מחבר בין קונים בינלאומיים לנכסים שנבדקו, אנשי מקצוע משפטיים מהימנים, ומומחיות מקומית שנבנתה במשך שנים בשוק הפורטוגלי. בין אם אתה קונה את הדירה הפורטוגלית הראשונה שלך או מרחיב תיק השקעות, אנחנו כאן כדי להנחות אותך בכל שלב.