מדריך משכנתאות לפורטוגל: מה קונים זרים צריכים לדעת

לקנות נכס בפורטוגל כזר זה קל והולך ונהיה נפוץ יותר. תהליך המשכנתא לזרחים יש לו כללים משלו ולוח זמנים שונה מאלה החלים על קוני נכסים מקומיים. במאמר זה נדבר על מי שמלווה לזרחים, כמה הם ילווה לך, מה קובעות הריביות והכי חשוב – כמה יאושר לך ללוות.

האם זרים יכולים לקבל משכנתא בפורטוגל?

כן, ישנם מספר בנקים פורטוגזיים גדולים שיהיו שמחים לא פחות לקבל את כספך מאשר כל אזרח פורטוגלי תושב. אין דרישות מגורים או אזרחות, רק הוכחת הכנסה, דירוג אשראי טוב ומקדמה גדולה יותר ממה שתושב מקומי עשוי לשים.

כמה בנקים מציעים משכנתאות לקונים שאינם תושבים, כולל Millennium BCP, Santander Portugal, Novobanco, BPI (CaixaBank Portugal), Banco CTT ו-Bankinter. UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) היא מומחית בתחום זה המציעה פתרונות פיננסיים לקונים שאינם תושבים וזרחים.

כמה אתה יכול ללוות? (LTV עבור שאינם תושבים)

אחת ההבדלים המרכזיים בין התנאים וההגבלות המוצעים ללוויים תושבים לבין אלה המוצעים ללוויים שאינם תושבים בפורטוגל היא יחס ההלוואה לערך (LTV).

תושבים: LTV עד 80-90%. לכן המקדמה/תרומת הקונה תהיה עד 10-20%.

שאינם תושבים: ה-LTV הסטנדרטי עבור מגוון האפשרויות הזמינות יהיה באזור של 60-70%, מה שאומר שהמקדמה הנדרשת לרכישה תהיה באזור של 30-40%. כמה בנקים עשויים להיות מסוגלים להלוות עד 75-80% LTV, במקרים שבהם הלקוח מציג פרופיל חזק ובוחר להעביר נכסים לניהול הבנק המדובר.

BPI תלווה עד 80% LTV על דירות מגורים עיקריות ועד 70% על בתים לנופש עבור שאינם תושבים, בתנאי שהמועמד יש לו פרופיל פיננסי מתאים.

דוגמה: עבור דירה ב-€400,000 בליסבון, יש להשקיע כ-€120,000 עד €160,000 בהפקדה, בנוסף ל-8-10% נוספים ממחיר הרכישה עבור עלויות שונות הקשורות לרכישה.

מהן ריביות המשכנתאות כרגע?

הריביות ירדו מתחת לשיאים של 2023–2024 ועוקבות אחרי מחזור ההפחתות של הבנק המרכזי האירופי.

משתנה: משכנתאות משתנות בפורטוגל מבוססות על יוריבור (או יוריבור של 3 חודשים או 12 חודשים) בתוספת מרווח קבוע של הבנק. לא נדיר שזרים ישלמו משהו בטווח של 0.7% עד 1.5% מעל יוריבור, כך שבסיס על רמות הנוכחיות של יוריבור ל-12 חודשים (בערך 2.30–2.50%) זה ימקם את שיעור המשכנתא המשתנה בטווח של 3.0% עד 4.0% בהתאם לפרופיל.

ריביות קבועות למשך 10 עד 25 שנה אכן מושכות פרמיה מבחינת ריביות, עם זאת הן עדיין מוצעות בטווח של 3.5–4.5%. עבור זרים יש פרמיה נוספת של 0.2-0.5%. BPI מפרסם כרגע הצעת ריבית קבועה עבור זרים למשך אפריל 2026 בשיעור של 4.1%.

לסיכום: תמחור המשכנתאות הפורטוגזיות נקבע בצורה תחרותית בהשוואה לשווקים אחרים במערב אירופה, כאשר שיעורי ההלוואות פחות משמעותיים מדרישות ההפקדה להלוואה.

דרישות הכשרה

בנקי פורטוגל מתבוננים בכמה גורמים:

NIF (מספר זיהוי פורטוגלי)

הדרישה הראשונה היא חיונית והראשונה ברשימת הבדיקה שלנו. עליך להיות בעל NIF לפני שתוכל להגיש בקשה למשכנתא. הגשת בקשה למספר NIF היא תהליך פשוט וניתן לבצע אותו בכל משרד מס המקומי בפורטוגל או באמצעות עורך דין שיש לו ייפוי כוח אם אתה בחו"ל.

תיעוד הכנסה

בעולם הבנקאות, מועמדים עם הכנסה יציבה וניתנת לאימות מתקבלים בברכה. בדרך כלל, עובדים בשכר יצטרכו לספק לבנקים עותקים של תלושי השכר שלהם מהחודשים 3-6 האחרונים, כמו גם את חוזה העבודה הנוכחי שלהם ותעודת ניקוי מס / דוח מס עדכני. קונים עצמאים ובעלי עסקים נחשבים בדרך כלל לחיוביים יותר ויצטרכו לספק דוחות כספיים מבוקרים לפחות לשנתיים. בנקים יכולים בדרך כלל להתאים את עצמם למבני הכנסה מורכבים יותר (כלומר, הכנסה במטבעות שונים, דמי ייעוץ, הכנסות מדיבידנדים וכו') אך ידרשו הרבה יותר מידע כדי לתמוך בבקשות כאלה.

הכנסה זרה מתקבלת גם כן. ההכנסה לא חייבת להיות מרוויחה רק בפורטוגל.

יחס חוב להכנסה

ככלל, החוב החודשי הכולל שלך לא צריך לעלות על 30–35% מההכנסה הנקייה המאומתת שלך. עם זאת, כמה בנקים יסכימו להגיע עד 40% בנסיבות מסוימות. אנו משתמשים במידע מאומת כדי לחשב את העומס החובי שלך עבור המשכנתא החדשה שלך.

היסטוריית אשראי

שימו לב שהציון אשראי שלך מהבית לא ילווה אותך אוטומטית; במקום זאת, בנקים ומלווים כאן יציעו למשוך את דוחות האשראי שלך מ-Experian, Equifax או TALX המקומיים, ואז לבדוק את הדוחות הללו עבור גורמים דומים כמו היסטוריית תשלומים בזמן, פשיטות רגל אחרונות או חובות חמורים, וכמה חוב אתה נושא כרגע ביחס לאשראי הזמין שלך.

חשבון בנק

מומלץ מאוד לפתוח חשבון בנק פורטוגלי וזה למעשה מקל מאוד על תהליך ההלוואה, שכן רוב הבנקים דורשים שהתשלומים ייגבו מחשבון שהם מחזיקים.

העלות האמיתית: מעבר להפקדה

עליך גם לקחת בחשבון עלויות רכישה, מה שמביא את הסכום הכולל ל-8–10% ממחיר הרכישה.

• IMT (מס רכישה) מס זה מבוסס על ערך הנכס ומדורג לפי מחיר הרכישה והאם הנכס הוא למגורים או להשקעה. נכסים המוגדרים כמגורים עירוניים הנמצאים מתחת לסף מחיר מסוים עשויים להיות פטורים ממס זה או לקבל שיעורי מס מופחתים.
• מס בולים: 0.8% קבוע מהמחיר ששולם עבור הנכס.
• עלויות נוטריון, רישום ועלויות משפטיות אחרות: בדרך כלל עלות זו נעה בין €1,500 ל-€3,000, ויכולה להיות גבוהה יותר אם הרכישה מורכבת במיוחד.
• מס בולים על הסכם משכנתא: תוספת של 0.6% על סכום המשכנתא.

עלויות אלו בדרך כלל משולמות בסגירה, ואינן ממומנות עם המשכנתא שלך.

כמה זמן לוקח אישור משכנתא?

ללא תושבים, התהליך בדרך כלל לוקח 6–12 שבועות מהבקשה ועד האישור (במקרים מסוימים יותר זמן עבור קונים שאינם מהאיחוד האירופי ו/או פרופילים הכנסה מורכבים).

השלבים:

1. אישור מקדים / הצעה אינדיקטיבית: שבועיים עד ארבעה שבועות. במהלך תקופה זו הבנק בודק את המסמכים שסופקו ומייעץ על הצעה אינדיקטיבית שאינה מחייבת.

2. הערכת נכס: הבנק יזמין הערכה עצמאית של הנכס בתוך שבוע לאחר החתימה על החוזה המתחייב.

3. אישור סופי מוועדת האשראי 3 עד 5 שבועות.

4. חתימה והשלמה (הסכם): לתאם בין הקונה למוכר לחתום ולהשלים את העברת הנכס עם הנוטריון.

מומלץ מאוד לקבל אישור מקדים להלוואה לפני חיפוש נכס. קבלת אישור מקדים פירושה שתדע כמה יש לך להוציא, והמוכרים ידעו שאתה רציני.

מתכנן לבנות סטודיו בתקציב? בדוק משתנים.

משתנה מתאים ל: אנשים שמוכנים ויכולים לקחת על עצמם סיכון כלשהו עם תשלומים משתנים. אנשים שחושבים שהם ימכרו את הנכס שלהם או יממנו מחדש את ההלוואה שלהם בתוך פרק זמן של 5 עד 7 שנים. אנשים שמצפים כי שיעורי הריבית ימשיכו לרדת כפי שנקבע על ידי ה-ECB.

בחר קבוע אם: אתה רוצה ודאות בתשלומים, אתה רוכש את הנכס כהשקעה לטווח ארוך או בית משפחתי, או שאתה לוקח הלוואה גדולה ורוצה להגביל הפסדים פוטנציאליים. רבים מהלקוחות הבינלאומיים שלנו בוחרים שיעורי קבועים כי הם לא תמיד זמינים לנהל עסקאות בשיעור משתנה.

טיפים מעשיים לרוכשים שאינם תושבים

השתמש בברוקר משכנתאות. שוק המשכנתאות הפורטוגלי יש לו כללים ותהליכים משלו וברוקר עם ניסיון בשוק יכול לזהות אילו בנקים סביר להניח שיקבלו אותך בהתבסס על הנסיבות האישיות שלך (לאום, סוג הכנסה וסוג נכס וכו'). בנוסף, ברוקר טוב יכול לאשר מראש את הבקשה שלך למשכנתא לפני הגשת הבקשה לבנקים, כך שתוכל לראות אם תתקבל לפני שתסכן את עצמך בכך שיהיו לך מספר בקשות שידחו וישפיעו על דירוג האשראי שלך.

סדר את ה-NIF שלך בהקדם האפשרי. תצטרך את ה-NIF שלך כדי להגיש בקשה למגוון רחב של שירותים בפורטוגל כולל פתיחת חשבונות בנק ורכישת נכסים כמו גם הגשת בקשה למשכנתא. לכן, מומלץ להגיש בקשה ל-NIF ברגע שאתה יודע שאתה מתכוון לעבור לפורטוגל.

תרגום ואימות מסמכים. כל המסמכים הזרים, כגון דוחות מס, תלושי שכר ודוחות בנק, צריכים להיות מתורגמים לגרסה הפורטוגלית ואומתים עם אפוסטיל, אלא אם כן צוין אחרת.

התחל את תהליך המשכנתא לפני שתמצא את הנכס. רוב הקונים של בתים מקבלים אישור מראש למשכנתא לאחר שהם מוצאים בית. אל תעשה זאת. קבלת אישור מראש למשכנתא לפני שתתחיל לחפש בית נותנת לך יתרון במשא ומתן על פני קונים פוטנציאליים אחרים.

סיכון מטבע: ההשפעה של תנועות בשערי החליפין על תשלומים (כלומר, ריבית שנגבתה) ביורו של משכנתא המנוגדת במטבע שאינו יורו, ושונה מזה שבו מתקבל ההכנסה. חלק מהלווים לוקחים חוזי קדימה או מרוויחים הכנסות שכירות ביורו.

איך ליסבון יכולים לעזור

יש לנו קשרים עם קונים פוטנציאליים מכל רחבי העולם ורשת חזקה של קונים קיימים ברחבי פורטוגל, מליסבון, פורטו והאלגרבה ועד לחוף הכסף. הלקוחות שלנו גם יכולים לגשת לסוכני משכנתאות מומחים, עורכי דין ויועצי מס שמבינים היטב במתן ייעוץ והקלת משכנתאות עבור קונים בינלאומיים.

אם אתה מחפש בית משפחתי, מקום נופש או נכס להשכרה, הצוות שלנו יכול לעזור לך להבין מה אפשרי מבחינת עלות, ויכולת פיננסית בהתאם לתקציב ולנסיבות הכלכליות שלך לפני שתתאהב במקום.

תן לנו לעזור לך לחקור את האפשרויות שלך. צור קשר איתנו בזמן שנוכל לדון בדרישות הקנייה שלך בפירוט רב יותר.

שאלות נפוצות

האם אני יכול לקבל משכנתא בפורטוגל אם אני לא גר שם?

מוצר משכנתא עבור קונים זרים שאינם תושבים מוצע על ידי רוב הבנקים הפורטוגליים הגדולים. באופן כללי, אותם קריטריונים נדרשים כמו לתושבים, אך בדרך כלל הם כוללים קבלת NIF, הוכחת הכנסה זרה ובדרך כלל הפקדה גדולה יותר ממה שידרש מתושב.

תשובה: הסכום המינימלי שיש להפקיד בחשבון הפקדה בפורטוגל עבור תושבים זרים הוא 10 יורו.

בניגוד לפורטוגל, שם הלוואות על נכסים מגיעות לכ-10-20% ממחיר הרכישה עבור מבקשי מגורים, עבור לווים שאינם תושבים הלוואות על נכסים כאן יכולות להגיע ל-30-40% ממחיר הרכישה. ישנם גם דיווחים כי חלק מהבנקים כאן יספקו עד 75-80% הלוואה מול ערך עבור פרופילים מאוד טובים.

אילו שיעורי משכנתא אני יכול לצפות כקונה שאינו תושב?

שיעורים משתנים נעים בין 3.0–4.0% (אוריבור + מרווח), בעוד ששיעורים קבועים נעים בין 3.5–4.5%. השיעורים עבור שאינם תושבים גבוהים ב-0.2–0.5% מהשיעורים עבור תושבים.

כמה זמן לוקח תהליך אישור המשכנתא?

עבור שאינם תושבים, זמני עיבוד יכולים לנוע בין 6-12 שבועות מיום הבקשה, תלוי במספר גורמים, כולל סוג ומורכבות ההכנסות וצינור העבודה הנוכחי בבנק.

האם אני צריך חשבון בנק פורטוגלי?

לא חובה, אבל מומלץ מאוד. רבות מהגופים הפיננסיים מעדיפים שהחובות החודשיים יתעדכנו דרך החשבון הפורטוגלי שיש להם.

אילו עלויות רכישה עלי לתכנן?

בנוסף להפקדה שלך, עליך גם לקחת בחשבון את עלות ה-IMT (מס העברת נכס) והוצאות נוספות כמו מס בולים, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת נוטריון ודמי רישום משכנתא. בסך הכל עלויות אלו מגיעות לכ-8-10% ממחיר הרכישה של הנכס.