שוק השכירות בפורטוגל ב-2026 נוטה יותר לכיוון של היצע חסר מאשר עודף היצע, במיוחד בערים הגדולות ובאזורים עם ביקוש גבוה כמו ליסבון, פורטו, והחוף של אלגרבה. מה קובע את התמונה: - הביקוש נשאר חזק מצד מקומיים, עובדים זרים וסטודנטים - היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח עדיין מוגבל יחסית - חלק מהנכסים נשארים בשוק השכרה תיירותית במקום מעבר לשכירות ארוכת טווח - מחירי השכירות נמצאים ברמות גבוהות, מה שמצביע לרוב על שוק לחוץ ולא על עודף דירות עם זאת, יש הבדלים לפי אזור: - בליסבון ופורטו: לרוב שוק הדוק, עם תחרות גבוהה על דירות איכותיות - באזורים פנימיים או פחות מבוקשים: המצב יכול להיות מאוזן יותר, ולעתים אף קרוב לעודף היצע בשורה התחתונה: ברמה הארצית, פורטוגל ב-2026 עדיין מתאפיינת יותר במחסור בהיצע שכירות מאשר בעודף.

מחסור משמעותי בהיצע בערים הגדולות. היצע ההשכרה הזמין ירד ב-2.4% ברמה הארצית, בעוד שהביקוש זינק ב-256%, ויצר שוק מבעלי נכסים מבני בליסבון, פורטו ובערים משניות (Idealista Portugal, יוני 2026).

איפה בפורטו תשואות השכירות הכי גבוהות?

קמפניה ובונפיים מובילות כיום את פורטו מבחינת יעילות התשואה, עם תשואות נטו מחושבות של 4.0 עד 4.3% לדירות T1 ו-T2. וילה נובה דה גאיה (על קו המים) מציעה תשואות דומות במחירי כניסה נמוכים יותר. אם התשואה היא היעד העיקרי שלכם, עדיף להימנע מפוש דו דואורו ומבואבישטה.

האם משטר IFICI מועיל למשקיעים בדירות להשכרה בפורטוגל?

לא. IFICI מיועד לאנשי מקצוע מיומנים בתחומי המחקר המדעי והחדשנות, ואינו מעניק הטבות מס על הכנסות משכירות מנכסים בפורטוגל. משטר NHR המקורי נסגר להגשת בקשות חדשות במרץ 2025. משקיעים זרים צריכים לחשב את התשואות נטו לפי שיעור מס ההכנסה הסטנדרטי של 25% על הכנסות משכירות של תושבי חוץ עבור השכרות מגורים עד חמש שנים.

שוק השכירות של פורטוגל באמצע 2026: ביקוש שיא, היצע מצטמצם, ומה זה אומר למשקיעים

Q: מהי תשואת שכירות נטו ריאלית בליסבון?

בדרך כלל 3.2% עד 3.5% נטו באזורים במיקום טוב. Arroios ו Sao Vicente נוטים להציג את הביצועים הטובים ביותר בתוך הטווח הזה. יש לראות את ליסבון יותר כשילוב של עליית ערך והכנסה, ולא כהשקעת תשואה טהורה.

Q: האם קוימברה היא השקעה שכדאי לשקול להשכרה עבור רוכשים זרים?

כן. תשואות נטו של כ-6.9% לדירות חדר שינה אחד, הנתמכות על ידי האוניברסיטה העתיקה ביותר בפורטוגל ואוכלוסיית סטודנטים גדולה ויציבה. מחירי הכניסה נשארים נמוכים בהרבה מאשר בליסבון או בפורטו (Investropa, 2026).

# שוק השכירות של פורטוגל באמצע 2026: ביקוש שיא, היצע מצטמצם, ומה זה אומר למשקיעים שוק השכירות בפורטוגל הציג זה עתה אחד מנתוני המפתח המרשימים שלו בשנים האחרונות. פניות של שוכרים זינקו ב-**256% בין פברואר לאפריל 2026** בהשוואה לאותה תקופה בשנה הקודמת (Idealista Portugal, June 2026). במקביל, היצע הבתים הזמינים להשכרה **ירד ב-2.4% ברמה הארצית** (Idealista Portugal, 2026). עבור משקיעים שעוקבים אחר אפיקי הקצאת הון, הפער הזה בין ביקוש להיצע הוא האיתות שכדאי להבין. המאמר הזה מפרק מה באמת קורה בשוק השכירות, היכן התשואות עדיין עומדות בבדיקה, כיצד משטר המס משפיע על הכנסות משכירות, ואיך קונים בינלאומיים המבוססים בתל אביב, לונדון או ניו יורק יכולים להתמקם בתנאים הנוכחיים של פורטוגל. --- ## למה הביקוש מזנק עכשיו כמה כוחות התחברו יחד והעלו את הביקוש לשכירות לרמות שיא בתחילת 2026. **עליית מחירי הקנייה.** ערכי החציון הארציים של הנדלן הגיעו ל-**EUR 2,122 למ"ר** נכון לפברואר 2026, עלייה שנתית של **17.2%** (Keller Williams Portugal Market Snapshot, February 2026). עבור רבים מהקונים הפוטנציאליים, במיוחד מצטרפים חדשים, שכירות נשארת גשר עד שהם מבינים את השוק. **צמצום ההיצע.** תמריצים ממשלתיים שהוכנסו בסוף 2025 כדי לעודד בעלי דירות למכור את נכסיהם השיגו את מטרתם: שיעור הבעלות עלה, אך דירות להשכרה פחתו. התוצאה היא תחרות גבוהה יותר על כל מודעה שכן מגיעה לשוק. **משיכה דמוגרפית.** פורטוגל ממשיכה למשוך עובדים מרחוק, גמלאים, נוודים דיגיטליים ומשפחות שעוברות מדינה, במיוחד מישראל, בריטניה, ברזיל וארה"ב. הנכנסים החדשים הללו לרוב שוכרים עם ההגעה לפני שהם מתחייבים לרכישה, וכך מזינים את הביקוש הקצר והבינוני. כיום, כל נכס להשכרה מקבל בממוצע **24 פניות** לכל מודעה, עלייה של 20% משנה לשנה (Idealista Portugal, June 2026). שיעורי הריקון במרכזי ליסבון ופורטו התהדקו ל-**2% עד 4%**, לעומת ממוצע ארצי של 5% עד 7% (Investropa, 2026). --- ## ליסבון: שמירת הון, לא תשואה מקסימלית ליסבון מרכזת את נתח הארי של הביקוש הארצי לשכירות, עם **17% מכלל הפניות הארציות** (Idealista Portugal, 2026). הפרמיה הזו בביקוש אמיתית, אך יש לה מחיר. מחירי הכניסה בשכונות המבוקשות ביותר בליסבון -- Santo Antonio, Parque das Nacoes, Avenidas Novas -- עקפו את צמיחת השכירות, ובכך דחסו את התשואות. התשואה הגולמית בליסבון עומדת בממוצע על **3.76%**, כאשר התשואה נטו נעה בדרך כלל בין **3.2% ל-3.5%** בהתאם לסוג הנכס (Global Property Guide, May 2026). היכן התשואות בליסבון מחזיקות מעמד טוב יותר: | שכונה | שימוש מומלץ | טווח תשואה נטו (הערכה) | |---|---|---| | Arroios | השכרות ארוכות טווח T1-T2 | 3.3 עד 3.4% נטו | | Sao Vicente / Mouraria | שילוב תיירותי/ארוך טווח | 3.2 עד 3.5% נטו | | Beato / Marvila | אזור מתפתח, מחיר כניסה נמוך יותר | 2.8 עד 3.2% נטו (הנתונים דלים; יש לעקוב) | | Penha de Franca | השכרה למשפחות, כניסה ערכית | 3.0 עד 3.3% נטו | Arroios מובילה כיום את ליסבון מבחינת יעילות בין שכר דירה למחיר עבור דירות סטודיו ודירות חדר שינה אחד (Investropa, Lisbon Rental Yields, 2026). משקיעים שנכנסים במחירים הנוכחיים ב-Arroios או Mouraria רוכשים פוטנציאל עליית ערך עתידי ככל שהשכונות הללו ממשיכות בתהליך הג'נטריפיקציה. **סיכום ליסבון.** סיפור חזק של שמירת הון. הכנסות השכירות מכסות את עלויות ההחזקה, אך מנוע התשואה העיקרי הוא עליית ערך לטווח ארוך. --- ## פורטו: מקרה התשואה ברור יותר פורטו מספרת סיפור שונה. התשואה הגולמית העירונית עומדת בממוצע על **5.4%**, כאשר נכסים שנבחרים היטב מניבים **4.0% עד 4.3% נטו** -- רמה גבוהה משמעותית מזו של ליסבון (Investropa, Porto Rental Yields, 2026). פורטו מרכזת **9.2% מהביקוש הארצי לשכירות** (Idealista Portugal, 2026), על בסיס אוניברסיטאות, תחום הטכנולוגיה, התיירות ואוכלוסייה צעירה של אנשי מקצוע. השכונות המובילות בפורטו למשקיעים המתמקדים בתשואה: | שכונה | מדד בולט | |---|---| | Campanha | התשואה העירונית המודלית הגבוהה ביותר: 4.2 עד 4.3% נטו עבור T1/T2 (Investropa, 2026) | | Bonfim | יחס שכר דירה למחיר נקי; כ-4.0% נטו ל-T1 (Investropa, 2026) | | Matosinhos Sul | גישה לחוף, מחיר כניסה נמוך יותר, 4.0%+ נטו | | Vila Nova de Gaia (riverside) | מחיר כניסה נמוך יותר, כ-4.2% נטו ל-T2 | **היכן לא לקנות בפורטו.** Foz do Douro מניבה רק כ-**2.3% תשואה נטו** עבור דירות שני חדרי שינה -- התמחור הפרמיום התנתק מהכנסות השכירות (Investropa, 2026). Boavista מציגה דפוס דומה: מיתוג חזק, אך היחס בין שכר דירה למחיר אינו נוח למשקיעים שמחפשים הכנסה. שני האזורים האלה מתאימים לקונים שמעדיפים יוקרה ונזילות על פני תשואה; הם אינם מתאימים אם כיסוי מהשכירות הוא שיקול מרכזי. --- ## מעבר לליסבון ופורטו: תשואות בערים משניות עם מספרים אמיתיים הערים המשניות של פורטוגל הפכו לסיפור התשואה הגבוהה של 2026. כאן משקיעים שמתמקדים בהכנסה, עם תקציבים קטנים יותר או אופק ארוך יותר, יכולים לבנות תשואות שהערים הגדולות כבר לא תומכות בהן במחירי הכניסה הנוכחיים. | עיר | תשואה גולמית ל-T1 | תשואה נטו ל-T1 (הערכה) | מנוע עיקרי | |---|---|---|---| | Coimbra | כ-8.0% | כ-6.9% | אוניברסיטת Coimbra, ביקוש יציב של סטודנטים (Investropa, 2026) | | Aveiro | כ-6.4% | כ-5.0% | אוניברסיטת Aveiro, מגזר טכנולוגיה צומח (Global Property Guide, 2026) | | Braga | כ-4.6 עד 5.6% | כ-4.7% | מוקדי טק, בתי ספר בינלאומיים, ביקוש של סטודנטים (Propertyacross.com, 2026) | | Setubal | כ-5.3% | כ-4.0 עד 4.4% | סמוכה לליסבון, חוף, מחיר כניסה אטרקטיבי (Global Property Guide, 2026) | | Vila Nova de Gaia | כ-4.2% נטו ל-T2 | סמוכה לפורטו, גישה לנהר, מחיר כניסה נמוך יותר (Investropa, 2026) | Aveiro ו-Coimbra בולטות במיוחד ביחס בין שכר דירה למחיר: שתי ערי אוניברסיטה עם ביקוש אמין, עלויות כניסה נמוכות יותר ותשואות שעוקפות באופן מהותי את הממוצע הארצי. הביקוש לשכירות ב-Braga צמח ביותר מ-**280% משנה לשנה** בין פברואר לאפריל 2026 (Propertyacross.com, 2026), ומשקף תנופה דמוגרפית חזקה גם כאשר התשואה הממוצעת למחוז של 4.42% לדירות נותרת מאחורי ערי התשואה הגבוהה. --- ## סיכון מטבע: מה משקיעים ישראלים ואמריקאים צריכים למודל עבור משקיעים המבוססים בישראל (ILS) או בארה"ב (USD), התשואה הנקובה ב-EUR היא רק חלק מהתמונה. האירו נחלש מול הדולר ומול השקל במשך חלק ניכר מ-2024, מה ששיפר את מחירי הכניסה עבור קונים זרים במונחי ILS ו-USD. ב-2025 האירו התאושש חלקית. משקיעים שקונים ב-2026 צריכים לכלול תנודתיות מתמשכת של EUR במודלי התשואה שלהם. שיקולים מעשיים: תנועה של 5% ב-EUR/ILS לכאן או לכאן לאורך החזקה של חמש שנים יכולה לשנות באופן משמעותי את התשואה האפקטיבית כאשר מעבירים הכנסות משכירות או תמורת מכירה חזרה לישראל. אותו היגיון חל על משקיעים המבוססים ב-USD. קיימים כלי גידור מטבע, אך הם מוסיפים עלות; רוב המשקיעים הפרטיים בנדלן מקבלים את החשיפה ומפצים עליה באמצעות מיקוד בנכסים עם תשואה גבוהה יותר (ערים משניות, אזורי סטודנטים) שבהם כרית התשואה גדולה מספיק כדי לספוג תנועה מתונה במטבע. --- ## מס על הכנסות משכירות: מה שמשקיעים זרים צריכים לדעת ב-2026 משטר ה-NHR (Non-Habitual Resident) -- שהיה פעם גורם משיכה מרכזי עבור משקיעים זרים -- נסגר רשמית להגשות חדשות במרץ 2025. ההחלפה שלו, IFICI (Fiscal Incentive for Scientific Research and Innovation), מיועדת לאנשי מקצוע בעלי כישורים גבוהים בתחומי מחקר מדעי וחדשנות, ו-**אינה מעניקה הטבות מס להכנסות משכירות מנכסים הממוקמים בפורטוגל** (Global Citizen Solutions, 2026; IBA Network, 2026). עבור משקיעים זרים שמקבלים הכנסות משכירות מנכס פורטוגלי ב-2026: **תושבים שאינם תושבי מס** ממוסים בשיעור קבוע על הכנסות שכירות נטו. שכירות למגורים עד חמש שנים ממוסה ב-**25%**; שכירות שאינה למגורים או מקרים שבהם לא נתבעו ניכויים עשויים להיות ממוסים ב-**28%** (Tytle.io, 2026). **תושבי מס שאינם תחת NHR/IFICI** רואים את הכנסות השכירות מצורפות להכנסות אחרות וממוסות בשיעורים פרוגרסיביים מ-**12.5% עד 48%**, אם כי חלים שיעורים קבועים מפושטים בהתאם למשך החוזה (Blevins Franks, Portugal Tax Guide 2026). **ניכויים מותרים** חלים בשני המקרים: דמי ניהול, תחזוקה וריבית משכנתה בדרך כלל ניתנים לניכוי מהכנסות השכירות הגולמיות. המשמעות המעשית למשקיעים: קונים שבנו את המודל לפורטוגל לפי המסגרת הישנה של NHR צריכים להריץ את המספרים מחדש. תשואות נטו לאחר מס למשקיעים שאינם תושבים שונות באופן משמעותי ברגע ששיעור מס של 25% על הכנסות שכירות מוחל. עבור ערים משניות עם תשואות גולמיות של 6% עד 8%, הנטו לאחר מס עדיין תחרותי; עבור נכסים בליסבון שמניבים 3.5% עד 4.0% גולמי, השפעת המס דורשת בדיקה קפדנית. --- ## האות של היקף ההשקעות לא רק קונים פרטיים שמים לב. **השקעות נדלן מסחרי בפורטוגל הגיעו ל-EUR 911.2 מיליון ברבעון הראשון של 2026**, עלייה של 39% משנה לשנה, כאשר מלונאות וקמעונאות היו אחראיות ליותר מ-70% מהיקפי הפעילות הכוללים (Savills Q1 2026 Capital Markets Spotlight). משקיעים מוסדיים פועלים על בסיס ניתוח מחזורי; רמת מחויבות הון כזו משקפת ביקוש מבני, לא זינוק קצר טווח. עבור משקיעים פרטיים, פעילות מוסדית חשובה משום שהיא מאשרת השקעה בתשתיות, מניעה ביקוש לשכירות, ובדרך כלל מקדימה עליית מחירים באזורים למגורים סמוכים. --- ## מדדי מפתח להחלטות בתיק ההשקעות | מדד | ערך | מקור | |---|---|---| | מחיר חציוני ארצי של נכס | EUR 2,122/m2 (פבר 2026) | Keller Williams Portugal, Feb 2026 | | צמיחת מחירים משנה לשנה | 17.2% (פבר 2026); תחזית 6 עד 8% | KW Portugal; INE (Statistics Portugal), 2026 | | צמיחת מחיר מבוקש | +10.8% YoY (אפריל 2026) | Idealista Portugal, 2026 | | זינוק בביקוש לשכירות | +256% פניות (פבר עד אפר 2026) | Idealista Portugal, June 2026 | | צמיחת דמי שכירות (חוזים חדשים) | כ-8% YoY | Investropa, 2026 | | ממוצע פניות לכל מודעה | 24 (עלייה של 20% YoY) | Idealista Portugal, June 2026 | | תשואה גולמית בליסבון (ממוצע) | 3.76% | Global Property Guide, May 2026 | | תשואה גולמית בפורטו (ממוצע) | 5.4% | Investropa, 2026 | | תשואה נטו ב-Coimbra (T1, הערכה) | כ-6.9% | Investropa, 2026 | | תשואה גולמית ב-Aveiro (T1) | כ-6.4% | Global Property Guide, 2026 | | תשואה גולמית ב-Braga (ממוצע) | 4.6 עד 5.6% | Propertyacross.com, 2026 | | תשואה גולמית ב-Setubal (cond.) | כ-5.3% | Global Property Guide, 2026 | | סך ההשקעות ברבעון 1 2026 | EUR 911.2 מיליון (+39% YoY) | Savills Q1 2026 Capital Markets Spotlight | --- ## מה זה אומר לקונים בינלאומיים עבור משקיעים ישראלים, בריטים או אמריקאים שמסתכלים על פורטוגל באמצע 2026, המסר המרכזי הוא זה: הביקוש חזק מבנית, ההיצע מצטמצם, והון מוסדי מתחייב בהיקפים גדולים. השאלה כבר אינה אם פורטוגל היא יעד השקעה אמין בשכירות -- היא בהחלט כן. השאלה היא איזו עיר ואיזו שכונה מתאימות ליעד התשואה שלכם, והאם התשואה לאחר מס ולאחר סיכון מטבע עדיין עומדת ברף הדרוש לכם. השתמשו בנתוני התשואה לפי שכונות ובכלי המודל שלנו לעלויות IMT כדי לחשב את עלויות הכניסה באזור היעד שלכם. --- ## שאלות נפוצות **האם שוק השכירות בפורטוגל ב-2026 הוא של עודף היצע או מחסור בהיצע?** מחסור משמעותי בהיצע בערים הגדולות. ההיצע הזמין להשכרה ירד ב-2.4% ברמה הארצית, בעוד הביקוש זינק ב-256%, מה שיוצר שוק של בעלי נכסים בליסבון, פורטו והערים המשניות (Idealista Portugal, June 2026). **מהי תשואת שכירות נטו ריאלית בליסבון?** בדרך כלל 3.2 עד 3.5% נטו באזורים טובים. Arroios ו-Sao Vicente נוטות להציג את הביצועים הטובים ביותר בתוך הטווח הזה. ליסבון מתאימה יותר כהשקעה של עליית ערך לצד הכנסה מאשר כמשחק תשואה טהור. **באילו אזורים בפורטו התשואות הגבוהות ביותר?** Campanha ו-Bonfim מובילות כיום את פורטו מבחינת יעילות תשואה, עם תשואות נטו מודליות של 4.0 עד 4.3% לדירות T1 ו-T2. Vila Nova de Gaia (riverside) נותנת תשואות דומות במחירי כניסה נמוכים יותר (Investropa, 2026). הימנעו מ-Foz do Douro ומ-Boavista אם התשואה היא היעד העיקרי שלכם. **האם Coimbra היא השקעת שכירות בת-קיימא עבור קונים זרים?** כן. תשואות נטו של כ-6.9% לדירות חדר שינה אחד, נתמכות על ידי האוניברסיטה הוותיקה ביותר בפורטוגל ואוכלוסיית סטודנטים גדולה ויציבה. מחירי הכניסה נשארים נמוכים משמעותית מליסבון או פורטו (Investropa, 2026). **האם מחירי הנדלן בפורטוגל ימשיכו לעלות ב-2026?** צפויה התמתנות בצמיחת המחירים. לאחר עלייה שנתית של 17.2% עד פברואר 2026, תחזיות של INE ואנליסטים פרטיים צופות צמיחה של 6 עד 8% לכל השנה -- עדיין חזק, אך בקצב איטי יותר מהשיאים האחרונים. **האם משטר IFICI עוזר למשקיעי שכירות בפורטוגל?** לא. IFICI מיועד לאנשי מקצוע מיומנים בתחומי מחקר מדעי וחדשנות ואינו מעניק הטבות מס להכנסות משכירות מנכסים פורטוגליים. משטר NHR המקורי נסגר להגשות חדשות במרץ 2025. משקיעים זרים צריכים למודל תשואות נטו לפי שיעור מס שכירות סטנדרטי של 25% לתושבי חוץ עבור חוזי מגורים עד חמש שנים (Global Citizen Solutions; IBA Network, 2026).