שכונות ליסבון עבור משקיעי נדל"ן (אלפמה עד אסטרלה)

אם אתה משקיע חיצוני ששוקל לרכוש נדל"ן בליסבון, הנושא יכול להיראות, במבט ראשון, פשוט. כל עמודה נראית כאילו מכילה את אותן חזיתות בצבעי פסטל יפים, עם גגות טרקוטה הממוקמים ברחובות מלאים באבנים. עם זאת, רבים יעידו על כך שבמהלך הליכה של שלושים דקות בכל כיוון, תיתקל בין 7 ל-10 שווקים נפרדים לחלוטין. בעוד שהנושאים הם אותם נושאים, לכל אחד מהם יש את הנוף הייחודי שלו, התשואה על ההשקעה, מאגר הקונים הפוטנציאליים, ופרופיל הסיכון הכולל.

המדריך מתחיל בגבעות אלפמה מימי הביניים ומסתיים בירוקי אסטרלה המודרניים. זהו מדריך על הדברים האמיתיים שמשקיעים מתבוננים בהם, בניגוד ליחסי ציבור המפנקים של חומרי פרסום נדל"ן.

למה רמת השכונה חשובה יותר מרמת העיר

מחיר המכירה הממוצע של נדל"ן בליסבון הוא כ-€3,300 למ"ר. למרות שהמחירים משתנים באופן ניכר בין אזורים שונים ונכסים, מיקומים מרכזיים יכולים בקלות להגיע מעל €6,000 למ"ר ובמקרים מסוימים אפילו יותר. זה אומר שנכס עם מחיר כניסה של €420,000 עבור 127 מ"ר בפריז פחות מרכזית, יכול בקלות להציע מחיר כניסה של €1,800,000 עבור נכס בגודל דומה במיקום מרכזי; הבדל של 50%. עם זאת, מה שרבים מהקונים הפוטנציאליים אינם מודעים לו הוא הפער הגדול בתשואות השכירות הגולמיות שהנכסים הללו מציעים. בעוד שהתשואה הגולמית הממוצעת ברחבי העיר נעה בין 3% ל-3.5%, במיקומים המבוקשים ביותר מספר זה צונח מתחת ל-3% בעוד שבמיקומים מתפתחים הוא בקלות עולה על 4.5%.

אלפמה: השכרה עם מורשת, אספקה מוגבלת

הרובע הישן ביותר של ליסבון, ידוע ברחובות הצרים שלו, ברי פדו ונופי הים המדהימים. אספקת הנדל"ן מוגבלת מכיוון שרוב הבניינים מוגנים וכל שיפוץ חייב להתבצע בזהירות עם ההיתרים הרלוונטיים.

עבור משקיעים, אלפמה היא שטח להשכרות קצרות טווח, עם ביקוש גבוה מתיירים, שיעורי תפוסה ממוצעים מעל 75%, ומחיר ממוצע למטר רבוע עבור נכסים משופצים שנע בין 5,500 ל-7,500 יורו. עבור בעלי נכסים, זה יכול להיות השקעה מאוד משתלמת אך גם הרבה עבודה, כל עוד זה מנוהל כראוי. בסופו של דבר, זה יכול להיות גם השקעה מאוד שלילית עבור מי שמחפש רק להרוויח כסף באופן פסיבי.

היו עדכונים מסמכות מקומית בליסבון לגבי רישוי להשכרות נופש קצרות טווח בכמה פרשיות. כדאי לבדוק אם רישיון AL (אחסון מקומי) ניתן להעברה לפני ביצוע רכישה, שכן נכס שאינו מורשה יהיה בעל ערך שולי נמוך עבור קונה שמונע על ידי תשואה.

מוראריה: שחקן ערך עם אופי

המחוז מוראריה, כעשר דקות צפונית לרובע הישן ביותר של ליסבון, אלפמה, היה תחת מיקרוסקופ במשך כארבע השנים האחרונות כאזור מעבר, רב תרבותי וידידותי להולכי רגל. בעוד שהאטרקטיביות ההשקעתית שלו איבדה מעט מהכוח שלה בשנים האחרונות - מחירים לדירות משופצות לאחרונה צנחו ל-4,000 עד 5,200 יורו למטר רבוע - זה עדיין מושך עניין ממשקיעים שהחמיצו את ההזדמנות באלפמה.

זה אותו גבעה. אותה תחנת מטרו. הליכה של 12 דקות לנהר. ובכל זאת, הפוטנציאל לשיפוץ משתנה באופן קיצוני. כאשר סוכן נדל"ן מתאר נכס כ"משופץ" בסוג זה של מלאי דיור, אין לך מושג מה אתה מקבל. ההבדל בין בנייה מחדש מלאה, לבין שכבת צבע חדשה סביב חיווט חשמלי בן 100 שנה יכול להיות הבדל בין חיים למוות. ודא שאתה בודק כל פינה ופינה, ודא שאתה מאמת שהאלווארה (רישיון שימוש) עדכני לפני ביצוע רכישה.

פרינסיפה ריאל ושיאדו: שוק הגביעים

בפרינסיפה ריאל ובשיאדו תמצאו את רוב ההון הבינלאומי. מדובר בסצנה של בניינים בוטיק עם ערך המושם על פנים קטנים ומפוארים, חנויות מעוצבות בקומת הקרקע ולוקסוס שקט עם מעט פרסום עצמי. מחיר הכניסה לשוק הוא סביב €7,000-€9,000 למטר רבוע ואז המחיר עולה בשל גורמים כמו נוף, גובה תקרה וקומה.

בהתחשב בכך שהתשואות על הנכס ירדו לכ-2.5-3% ברוטו בשנה, זה לא כלי אופטימיזציה לתשואה. יתרה מכך, זה לא מיועד למוכר-תושב המייעל את המיקום. במקום זאת, זה אידיאלי עבור מקצוענים המעתיקים את מגוריהם, קוני דירות שנייה או משקיעי ויזת זהב המנצלים את קרן ה-€500,000. אופטימיזציה לנזילות במקרה של ירידה פוטנציאלית היא המפתח.

אסטרלה ולפה: המופיע השקט

אזור אסטרלה ולפה הוא אזור שקט ורגוע, מוקף הרבה שטחים ירוקים, רחוק מאוד מהאזורים העמוסים במרכז ליסבון. חלק זה של העיר הוא המקום שבו ממוקמות רבות מהשגרירויות כמו גם הבזיליקה הגדולה של אסטרלה והגנים הבוטניים היפים, גן אסטרלה. הנכסים כאן בדרך כלל קצת יותר גדולים ויש להם לוחות קומה עמוקים יותר. נדל"ן פרימיום מגיע במחיר סביב €5,500-€7,000/מ"ר.

הקונה המיועד יהיה משפחה או משקיע לטווח ארוך שיקבל תשואות שכירות קטנות סביב 3-3.5%. עם זאת, התשואות עקביות וחללים ריקים של שוכרים הם נדירים מאוד. ממחקר שלנו, מיקום וסגנון נכס זה הוא הדרך הטובה ביותר להשיג השקעה בליסבון מבלי יותר מדי טרחה יומיומית. מתוך הסוכנויות המקומיות שהתייעצנו איתן, אסטרלה היא הכתובת המומלצת ביותר.

מרווילה וביאטו: האזורים של העתיד

האזור השכונתי מרווילה וביאטו ממוקמים מזרחית למרכז ליסבון, במקום שהיה בעבר מרכז תעשייתי, עם התחדשות אחרונה שהפכה את האזור לבית עבור סטארט-אפים טכנולוגיים, מבשלות מיקרו ומוקדי אמנות. המחירים באזורים בתוך גבולות העיר הם הנמוכים ביותר, החל מ-€2,800-€3,800 למטר רבוע עבור בניינים חדשים ופחות מכך עבור נכסים ישנים.

הוצאות על תשתיות, גידול בצפיפות התעסוקה ודמוגרפיה צעירה בשוק השכירות ממשיכים להניע את השכירות מעל ערכי הנדל"ן, מה שמצמצם את תקופות ההחזר בצורה משמעותית. התשואות יושבות בקלות על 4.4.5%+ ברוטו. ברור שמדובר בסיפור מעבר, שבו התזה (המשך הוצאות על תשתיות) נושאת סיכון פוליטי ומקרו משמעותי, אך ניתן להתאים את ההשקעה בהתאם.

אלבלדה ואבנידאס נובאס: עמוד השדרה של השוק המקומי

כדי לבדוק את ההיפותזה של שוכרי הנדל"ן הפורטוגזיים, שכונה מגורים עשויה להיות מתאימה יותר מאשר מוקדי התיירות וגטאות המהגרים. לכן, להתחיל באלבלדה ואבנידאס נובאס הוא מספיק הגיוני, עם רשת של שדרות רחבות, בניינים מהמאות הקודמות, הרבה תחנות מטרו ומחירים הוגנים (€4,000-€5,500 למטר רבוע).

התשואות כאן מוצעות בקצה העליון של הטווח של 3.5-4%. רוב הדיירים הם משפחות מקצועיות ופורטוגזים מהשכבה הבינונית. מכיוון שחלק זה של העיר אינו מוקד תיירותי מרכזי, תנאי השכירות ארוכים יותר. זו לא ההשקעה הכי מרגשת, אבל משקיעים מנוסים רוצים לשקלל את תיקי ההשקעות שלהם בליסבון עם הקצאות "משעממות" כאלה.

בניית הקצאה בליסבון

אני שם לב שרוב המשקיעים המנוסים שלנו לא שמים את כל הביצים בסל אחד על ידי רכישה רק בשכונה אחת. במקום זאת, הם מערבבים ומשלבים ויוצרים סל נכסים המורכב משכירות לטווח קצר באזור מתפתח בעיר (נאמר אלפמה או מוראריה), כמה שכירות לטווח ארוך באזורים מבוססים ועשירים יותר (אלבלדה או אסטרלה), ולפעמים גם قطعة אדמה או נכס במרווילה כדי להרוויח מהעלייה בערך של השכונות בדרום-מזרח העיר. גישה זו מסייעת להפחית סיכון על ידי החלקת תזרים המזומנים ופיזור הסיכון של שינויים רגולטוריים בכל קטגוריית שכירות.

לרכישת נכס בודד, יש להישען על תקופת ההחזקה האמיתית. אם הכוונות הן להחזיק פחות מחמש שנים, אז הקריטריונים המרכזיים צריכים להיות נזילות, ולכן פרינסיפה ריאל וצ'יאדו עשויים לדרוש פרמיה. בין 5-10 שנים, המשקל על עקביות התשואה גבוה יותר, מה שמצביע על אסטרלה ואלבלדה כהשקעה טובה יותר. החזקה למשך 10+ שנים מציעה את הפוטנציאל לקחת על עצמך סיכון משמעותי מבחינת עקומת הפיתוח באזורים כמו מרווילה וביאטו.

הערה על הוויזה הזהובה, מגורים ואזרחות

אין יותר אפשרות נדל

השהות כדי לקבל אזרחות הוגדלה ל-10 שנים, עד 2026, עבור כל הלאומים (לפני כן 5 שנים). נכון לעכשיו, אזרחים מהאיחוד האירופי ומה-CPLP צריכים להתגורר בפורטוגל במשך 7 שנים כדי להגיש בקשה לאזרחות. בינתיים, דרישת השהות הסטנדרטית עבור ויזת זהב כדי להגיש בקשה למגורים קבועים נשארת 5 שנים. מעבר ארוך טווח לפורטוגל עכשיו הוא עניין של 10 שנים, ולא 5 שנים.

עבור המידע העדכני ביותר, אנא עיינו במדריך שלנו לויזת זהב, אך פוסט זה יפרט את הקריטריונים הנדרשים למבקש ויספק סקירה קצרה של כל מסלול. במדריך שלנו אנו משווים את הדרישות של כל אפשרות בהתייחס להשקעה הנדרשת, זמן עיבוד ושגיאות נפוצות לצפות להן.

המסקנה

אתה צריך לקרוא את השכונות בליסבון שכונה אחרי שכונה כדי להבין את הזדמנויות ההשקעה. עבור מפעיל השכרת קצרה הממוקד בתשואה, אזור מסוים עשוי לייצג ערך טוב מאוד, בעוד שעבור ההון המשפחתי שמחפש לשמור על ההשקעה שלו, אפילו שיעור שכירות גבוה יחסית עשוי להיות יקר מדי. לכן אתה צריך לקרוא את ליסבון כמו שאתה קורא מגזר השקעה, לפי תתי-סגמנטים, ולא לפי ביצועי מדד כולל.

תן לאורך תקופת ההחזקה שלך ורמת הרצון שלך לניהול פעיל לקבוע את "השכונה".