Bairros de Lisboa para Investidores Imobiliários (Alfama a Estrela)

Se você é um investidor externo considerando a compra de imóveis em Lisboa, o tema pode parecer, à primeira vista, simples. Cada página parece conter as mesmas belas fachadas em tons pastel, com telhados de terracota alinhando ruas repletas de pedras. No entanto, muitos atestarão o fato de que, em uma caminhada de trinta minutos em qualquer direção, você encontrará entre 7 a 10 mercados totalmente distintos. Embora os problemas sejam os mesmos, cada um tem sua paisagem única, rendimento de investimento, pool de compradores potenciais e perfil de risco geral.

O guia começa nas colinas medievais de Alfama e termina nos verdes modernos da Estrela. Este é um guia sobre as coisas reais que os investidores observam, em oposição ao marketing sofisticado dos materiais promocionais imobiliários.

Por que o nível de bairro importa mais do que o nível da cidade

O preço médio de venda de imóveis em Lisboa é de aproximadamente €3.300 por m². Embora os preços variem consideravelmente entre diferentes áreas e propriedades, locais centrais de primeira linha podem facilmente ultrapassar €6.000 por m² e, em alguns casos, até mais. Isso significa que uma propriedade com um preço de entrada de €420.000 por 127 m² em uma freguesia menos central, poderia facilmente oferecer um ponto de entrada de €1.800.000 para uma propriedade de tamanho semelhante em uma localização central; uma diferença de 50%. No entanto, o que muitos potenciais compradores de imóveis não sabem é a grande disparidade nos rendimentos brutos de aluguel que essas propriedades oferecem. Enquanto o rendimento bruto médio de aluguel em toda a cidade varia entre 3% e 3,5%, em algumas das localizações mais desejáveis esse número cai abaixo de 3%, enquanto em locais em ascensão facilmente supera 4,5%.

Alfama: aluguel patrimonial, oferta limitada

O bairro mais antigo de Lisboa, conhecido por suas ruas estreitas, bares de fado e deslumbrantes vistas para o mar. A oferta de imóveis é limitada, pois a maioria dos edifícios é protegida e qualquer renovação deve ser realizada cuidadosamente com os devidos alvarás.

Para investidores, Alfama é território de arrendamento de curta duração, com alta demanda de turistas, taxas de ocupação média acima de 75% e preço médio por metro quadrado para propriedades renovadas variando entre €5,500 e €7,500. Para proprietários, pode ser um investimento muito gratificante, mas também exige muito trabalho, desde que seja gerido corretamente. No final, pode também ser um investimento muito negativo para aqueles que apenas procuram ganhar dinheiro de forma passiva.

Houve algumas atualizações da autoridade local de Lisboa sobre a licenciamento para arrendamentos de férias de curto prazo em certas freguesias. Pode valer a pena verificar se qualquer licença de AL (Alojamento Local) é transferível antes de realizar uma compra, pois uma propriedade que não possui licença terá pouco valor residual para um comprador orientado por rendimento.

Mouraria: o jogo de valor com carácter

A freguesia da Mouraria, a cerca de cinco minutos ao norte do bairro mais antigo de Lisboa, Alfama, tem estado sob os holofotes nos últimos cinco anos como uma área de transição, igualmente multicultural e amiga dos peões. Embora o seu apelo de investimento tenha perdido algum ímpeto nos últimos anos — os preços de apartamentos recém-renovados caíram para €4,000 a €5,200 por metro quadrado — ainda atrai o interesse de investidores que perderam a oportunidade em Alfama.

É a mesma colina. A mesma paragem de metro. Uma caminhada de 12 minutos até ao rio. E, no entanto, o potencial para uma renovação varia imensamente. Quando um agente imobiliário descreve uma propriedade como “renovada” neste tipo de stock habitacional, você não tem ideia do que está a obter. A diferença entre uma reconstrução total e uma nova camada de tinta em fios expostos de 100 anos pode significar vida ou morte. Certifique-se de inspecionar cada canto e recanto, e verifique se o alvará (licença de utilização) está atualizado antes de realizar uma compra.

Príncipe Real e Chiado: o mercado dos troféus

É em Príncipe Real e Chiado que se encontra a maior parte do capital internacional. É um cenário de edifícios boutique com valor atribuído a interiores pequenos e luxuosos, lojas de designer no rés-do-chão e luxo discreto com pouca auto-promoção. O preço de entrada no mercado ronda os €7,000-€9,000 por m² e, em seguida, o preço aumenta devido a fatores como vista, altura do teto e andar.

Dado que os rendimentos sobre a propriedade estão em torno de 2.5-3% brutos por ano, este não é um veículo para otimização de rendimento. Além disso, não é para o vendedor-ocupante que procura otimizar pela localização. Em vez disso, é ideal para o profissional em relocação, o comprador de segunda habitação ou o investidor do Visto Gold que utiliza o fundo de €500,000. Otimizar a liquidez em uma potencial desaceleração é fundamental.

Estrela e Lapa: o performer discreto

A área de Estrela e Lapa é bastante calma e tranquila, rodeada de muito espaço verde, longe das áreas movimentadas do centro de Lisboa. Esta parte da cidade é onde se encontram muitas embaixadas, bem como a grande basílica da Estrela e os belos jardins botânicos, Jardim da Estrela. As propriedades aqui são geralmente um pouco maiores e têm plantas de andar mais profundas. O imobiliário prime tem um preço em torno de €5,500-€7,000/m².

O comprador-alvo será uma família ou um investidor a longo prazo que obterá pequenos rendimentos de aluguer em torno de 3-3.5%. No entanto, os rendimentos são consistentes e os períodos de vacância de inquilinos são muito raros. De acordo com a nossa pesquisa, esta localização e estilo de propriedade é a melhor forma de obter um investimento em Lisboa sem demasiados aborrecimentos diários. Dos agentes locais que consultámos, Estrela é o endereço mais recomendado.

Marvila e Beato: os distritos da curva do futuro

As áreas vizinhas de Marvila e Beato situam-se a leste do centro de Lisboa, numa zona que costumava ser um polo industrial, com a recente regeneração a transformar a área num lar para start-ups tecnológicas, microcervejarias e espaços de arte. Os preços nas áreas dentro dos limites da cidade são os mais baixos, começando em €2.800-€3.800 por metro quadrado para edifícios novos e ainda menos para propriedades mais antigas.

Os investimentos em infraestruturas, o aumento da densidade de emprego e uma demografia jovem de arrendamento continuam a impulsionar os alugueres acima dos valores imobiliários, comprimindo os períodos de retorno de forma significativa. Os rendimentos situam-se facilmente entre 4,4% e 5% brutos. É claramente uma história de transição e uma onde a tese (continuação dos investimentos em infraestruturas) carrega inerentemente riscos políticos e macroeconómicos significativos, mas pode ser dimensionada de acordo.

Alvalade e Avenidas Novas: o pilar do mercado local

Para testar a hipótese do inquilino português, um bairro mais residencial pode ser mais adequado do que os pontos turísticos e guetos de expatriados. Começar em Alvalade e Avenidas Novas é, portanto, bastante sensato, com uma rede de largas avenidas, edifícios de meados do século, muitas paragens de metro e preços razoáveis (€4.000-€5.500 por m²).

Os rendimentos aqui são oferecidos na parte alta da faixa de 3,5-4%. São principalmente famílias profissionais e portugueses de classe média que ocupam estas propriedades. Como esta parte da cidade não é um grande ponto turístico, os termos de arrendamento são mais longos. Este não é o investimento mais emocionante, mas investidores experientes querem equilibrar os seus portfólios de Lisboa com algumas alocações “entediante” como esta.

Construindo uma alocação em Lisboa

Notei que a maioria dos nossos investidores experientes não coloca todos os seus ovos na mesma cesta, comprando apenas numa única zona. Em vez disso, misturam e combinam, criando um conjunto de propriedades composto por arrendamentos de curta duração numa zona em ascensão da cidade (digamos Alfama ou Mouraria), alguns arrendamentos de longa duração em áreas mais estabelecidas e abastadas (Alvalade ou Estrela), e às vezes um terreno ou propriedade em Marvila para aproveitar o aumento do valor dos bairros do sudeste da cidade. Esta abordagem ajuda a reduzir o risco, suavizando o fluxo de caixa e dispersando o risco de mudanças regulatórias em qualquer categoria de arrendamento.

Para a compra de uma única propriedade, deve-se ancorar no período real de detenção. Se a intenção for manter por menos de cinco anos, então os critérios principais devem ser a liquidez, e assim Príncipe Real e Chiado podem ter um prémio. Entre 5-10 anos, a ponderação para a consistência do rendimento é maior, apontando para Estrela e Alvalade como a melhor aposta. Manter por mais de 10 anos oferece o potencial de assumir riscos significativos em termos da curva de desenvolvimento em áreas como Marvila e Beato.

Uma nota sobre o Visto Gold, residência e cidadania

Já não existe uma opção imobiliária para o Visto Gold em Portugal, que foi eliminada em outubro de 2023. Atualmente, estão disponíveis cinco opções, incluindo uma doação cultural de €250.000, um investimento de €500.000 através de um fundo de investimento regulado pela CMVM (a rota mais comum neste momento), um negócio português ativo com um capital mínimo de €500.000 e a criação de 5 empregos, atividades de I&D científica pelo mesmo montante, e a opção sem capital mínimo exigido para criar empregos. O tempo de processamento da AIMA para o primeiro visto de residência é atualmente de cerca de 12-24 meses.

A residência para obtenção de cidadania foi aumentada para 10 anos, até 2026, para todas as nacionalidades (anteriormente 5 anos). Atualmente, os nacionais da UE e da CPLP precisam residir em Portugal por 7 anos para solicitar a cidadania. Entretanto, o requisito padrão de residência do Visto Gold para solicitar a residência permanente continua a ser de 5 anos. Uma mudança de longo prazo para Portugal agora é uma questão de 10 anos, e não de 5 anos.

Para as informações mais atualizadas, consulte o nosso guia do Visto Gold, no entanto, este post irá delinear os critérios necessários para os candidatos e fornecer uma breve visão geral de cada rota. No nosso guia, comparamos os requisitos de cada opção em relação ao investimento necessário, tempo de processamento e erros comuns a esperar.

A conclusão

É necessário ler Lisboa bairro a bairro para entender as oportunidades de investimento. Para o operador de aluguer de curta duração orientado para o rendimento, uma determinada área pode representar um bom valor, enquanto para o capital familiar que procura preservar o seu investimento, mesmo uma taxa de aluguer relativamente alta pode ser demasiado cara. Portanto, é preciso ler Lisboa como se lê um setor de investimento, por subsegmentos, e não pela performance geral do índice.

Deixe que a duração do seu período de detenção e o seu nível de desejo por gestão ativa definam o "bairro".