Como Comprar Imovel em Lisboa como Estrangeiro: O Guia Completo de 2026

Porque e que os compradores estrangeiros escolhem Lisboa em 2026

Ao fim da tarde, no Miradouro da Graça, com vista sobre os telhados de terracota a descer em direcao ao Tejo, e facil perceber porque e que Lisboa continua a atrair compradores internacionais que poderiam escolher praticamente qualquer cidade da Europa. O que os mantem, e traz os seus amigos, e a combinacao: um clima Atlantico ameno que raramente se torna rigoroso, uma cidade que ainda se sente humana na sua escala, uma verdadeira profundidade cultural e um mercado imobiliario que tem demonstrado ser mais resiliente do que muitos dos seus pares no sul da Europa. Os compradores chegam dos Estados Unidos, do Reino Unido, da Franca, do Brasil, do Canada e de dezenas de outros paises. Muitos comecam como visitantes e saem com uma compra em andamento.

O que distingue Lisboa do ponto de vista legal e igualmente importante: Portugal nao impõe restricoes a cidadãos estrangeiros na compra de imoveis. Quer tenha passaporte da UE quer tenha um passaporte de fora da UE, tem exatamente o mesmo direito legal de comprar imoveis em Portugal que qualquer cidadão portugues. O processo e transparente, bem regulamentado e apoiado por uma profissao juridica madura e habituada ha muito a clientes internacionais. O preco medio de imoveis em Lisboa, em toda a cidade, situa-se em cerca de 3 300 euros por metro quadrado, com as zonas centrais e mais prestigiadas consideravelmente acima desse valor e as areas periféricas ou emergentes a oferecer pontos de entrada abaixo dele.

Passo 1: Obter o seu NIF (Numero de Identificacao Fiscal)

Antes de poder assinar qualquer contrato de compra e venda de imovel em Portugal, precisa de um Numero de Identificacao Fiscal, normalmente chamado NIF. Este e o seu numero de contribuinte portugues e e exigido em praticamente todas as transacoes financeiras no pais.

Os cidadãos da UE podem solicitar um NIF presencialmente em qualquer reparticao das Financas, com passaporte valido ou cartao de cidadão. Os cidadãos de fora da UE devem ser representados por um representante fiscal portugues no momento da solicitacao. Muitas sociedades de advogados e agencias imobiliarias oferecem servicos de representacao fiscal como parte do pacote para compradores.

O NIF e normalmente emitido no proprio dia ou poucos dias apos a candidatura. Em 2026, os compradores de fora da UE tambem podem iniciar o processo de pedido do NIF remotamente atraves dos consulados portugueses no seu pais de origem, reduzindo a necessidade de uma viagem inicial a Portugal apenas para fins administrativos. O processo continua a exigir um representante fiscal, mas isso pode ser tratado remotamente.

Passo 2: Abrir uma conta bancária portuguesa

Na maioria dos casos, os notarios e advogados de transacoes imobiliarias em Portugal exigem que os fundos para a compra passem por uma conta bancária portuguesa. Abrir uma conta e, em geral, simples para cidadãos estrangeiros, embora os requisitos documentais variem de banco para banco.

Normalmente, vai precisar do seu passaporte, NIF, comprovativo de morada no seu pais de origem e prova da origem dos fundos. Varios bancos portugueses oferecem servicos dedicados a clientes internacionais, incluindo opcoes de abertura de conta online para algumas nacionalidades. O seu advogado imobiliario pode recomendar bancos com experiencia em compradores estrangeiros.

Passo 3: Contratar um advogado imobiliario portugues

A representacao juridica independente nao e obrigatoria por lei em Portugal, mas e fortemente recomendada. Um bom advogado imobiliario ira realizar pesquisas de titularidade, verificar as licencas urbanisticas, confirmar se existem dividas ou encargos associados ao imovel e garantir que a Caderneta Predial e a Certidao Permanente estao em ordem.

Os honorarios juridicos em Portugal variam normalmente entre um e dois por cento do preco de compra, embora muitos advogados cobrem um valor fixo em transacoes simples. Antes de contratar um advogado, verifique a inscricao na Ordem dos Advogados no registo publico da associacao em oa.pt. Todos os advogados portugueses em exercicio têm de estar registados. Contratar um advogado numa fase inicial do processo pode evitar problemas dispendiosos mais tarde.

Passo 4: Assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Depois de acordar o preco e as condicoes com o vendedor, o passo seguinte e o Contrato-Promessa de Compra e Venda, conhecido como CPCV. Trata-se de um acordo promissorio juridicamente vinculativo que obriga ambas as partes a concluir a venda.

Nesta fase, o comprador paga normalmente um sinal de dez por cento do preco de compra, embora tal possa ser negociado. Se o comprador desistir da compra sem justificacao legal, perde o sinal. Se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro do valor do sinal. O CPCV define o calendario para a escritura final.

Passo 5: Due diligence e credito hipotecario (se aplicavel)

O periodo entre a assinatura do CPCV e a escritura final e utilizado para due diligence e, se for o caso, para assegurar o financiamento hipotecario. Os bancos portugueses concedem credito hipotecario a nao residentes, embora os racios habituais de financiamento sejam mais baixos para nao residentes do que para residentes, ficando em geral limitados a 60 a 70% do preco de compra, em vez dos 90% disponiveis para residentes. A Caixa Geral de Depositos e o Millennium BCP dispoem ambos de servicos dedicados a clientes internacionais, com apoio em lingua inglesa. As taxas de juro dos creditos em Portugal estao maioritariamente indexadas ao Euribor, com um spread fixo, pelo que os compradores devem modelar as suas prestacoes com base nos niveis atuais do Euribor e testar cenarios face a possiveis movimentos das taxas.

O seu advogado usara este periodo para concluir todas as pesquisas, verificar a documentacao urbanistica e garantir que nao existem dividas municipais em aberto associadas ao imovel. Esta fase demora normalmente entre quatro e doze semanas, consoante a complexidade da transacao e a existencia ou nao de financiamento bancario.

Passo 6: Assinar a escritura final (Escritura)

O passo final e a Escritura, ou escritura publica de compra e venda, assinada na presenca de um notario portugues. O saldo do preco de compra e transferido, os impostos sao pagos e a titularidade passa formalmente para o comprador. O notario regista a transacao na conservatoria do registo predial.

Nao precisa de estar presencialmente em Portugal se tiver passado procuração ao seu advogado. Muitos compradores internacionais concluem a Escritura remotamente desta forma.

Impostos e custos ao comprar em Lisboa

Compreender o custo total de uma compra e essencial para um orcamento rigoroso. Para alem do preco de compra acordado, os compradores devem considerar o seguinte:

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissoes Onerosas de Imoveis): As taxas sao progressivas, com base no valor declarado do imovel. Para imoveis urbanos para habitacao propria e permanente, os escaloes (taxas de 2026) vao de 0% para valores ate cerca de 97 000 euros, subindo atraves de varios escaloes intermedios ate cerca de 8% sobre a parcela do preco acima de aproximadamente 1 000 000 euros. Para imoveis de investimento ou segundas habitacoes, aplica-se uma taxa fixa de 6,5% sobre o valor total. O seu advogado calcula o valor exato para a sua compra especifica.
• Imposto do Selo: Cobrado a 0,8% do preco de compra nos imoveis para habitacao.
• IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis, imposto anual sobre o imovel): Este e o imposto anual recorrente de propriedade, cobrado pelo municipio. As taxas para imoveis urbanos para habitacao situam-se normalmente entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributario do imovel, que e fixado pelas Financas e e, em geral, inferior ao preco de mercado. O IMI e pago todos os anos por quem for proprietario do imovel a 31 de dezembro. Os compradores devem incluir este custo recorrente no seu orcamento de posse.
• Taxas de notario e registo predial: Normalmente variam entre algumas centenas e cerca de mil euros, dependendo do valor da transacao.
• Honorarios juridicos: Geralmente um a dois por cento do preco de compra, ou uma tarifa fixa acordada antecipadamente.
• Comissoes de transferencia bancaria: Se os fundos forem transferidos internacionalmente, tenha em conta a conversao cambial e os custos de transferencia.

Os custos totais de aquisicao, para alem do preco de compra, situam-se com frequencia entre cinco e oito por cento, dependendo do valor do imovel e da existencia ou nao de financiamento bancario. O seu advogado deve fornecer uma estimativa de custos precisa antes de assinar o CPCV.

Melhores bairros de Lisboa para compradores estrangeiros

Os bairros de Lisboa têm cada um caracteristicas distintas, niveis de preco diferentes e atraem perfis de compradores variados. A media de cerca de 3 300 euros por metro quadrado esconde uma grande amplitude, desde valores acima de 7 000 euros por metro quadrado para propriedades premium renovadas no Chiado ate valores mais acessiveis em zonas emergentes do leste e do norte.

Chiado e Bairro Alto

O Chiado e o bairro central mais prestigiado de Lisboa, conhecido pela sua arquitetura elegante, instituicoes culturais, comercio de gama alta e excelente oferta gastronomica. Os imoveis aqui estão entre os mais caros da cidade e atraem compradores que procuram uma localizacao central de topo.

Principe Real

Vizinho do Chiado, o Principe Real e uma zona residencial mais calma, com jardins bonitos, lojas de antiguidades e uma oferta dinamica de gastronomia e design. E particularmente popular entre compradores internacionais que querem viver no centro sem as multidões turísticas de alguns outros bairros centrais.

Alfama e Mouraria

Estes bairros historicos nas encostas oferecem o verdadeiro caracter de Lisboa. A Rua das Escolas Gerais e as ruas que descem da zona do Castelo de Sao Jorge exemplificam a mistura do bairro entre vida comunitaria autentica e fluxo turistico. Sao comuns os edificios tradicionais revestidos a azulejo convertidos em apartamentos, e os compradores que procuram caracter numa malha urbana mais antiga podem encontra-lo aqui, com precos por metro quadrado normalmente na ordem dos 3 500 a 5 500 euros para imoveis renovados, abaixo do premium do Chiado, mas acima da media da cidade para unidades bem localizadas. e, em algumas ruas, com pontos de preco mais acessiveis do que nos bairros ribeirinhos a oeste. Os projetos de reabilitacao podem produzir excelentes resultados, embora os compradores devam realizar uma due diligence particularmente rigorosa em edificios antigos.

Belem e Ajuda

Ao longo da frente ribeirinha ocidental, estes bairros oferecem um ritmo mais calmo, boas ligações de transporte ao centro e pontos de interesse cultural relevantes, incluindo a Torre de Belem e o Mosteiro dos Jeronimos. Os precos dos imoveis aqui variam normalmente entre cerca de 3 000 e 5 000 euros por metro quadrado para stock habitacional, com apartamentos maiores mais frequentemente disponiveis do que no centro historico. Atraem compradores que procuram mais espaco e um ambiente residencial mais tranquilo, com bons transportes para o Chiado (cerca de 15 minutos de elétrico ou autocarro expresso).

Parque das Nacoes

Construido para a Exposicao Mundial de 1998, este bairro moderno na frente ribeirinha oriental oferece apartamentos contemporaneos, passeios ao longo do rio e boas ligações de transporte. A area centra-se na Torre Vasco da Gama e no passeio ribeirinho da Alameda dos Oceanos. E bem servida pela estacao do Oriente (com ligações ao Porto e ao sul) e pela linha vermelha do Metro. Apartamentos modernos T3 no Parque das Nacoes tendem a ter um preco por metro quadrado inferior ao de imoveis de qualidade equivalente no Chiado ou no Principe Real, o que faz desta zona uma escolha orientada para o valor para compradores que procuram construcao nova.

Opcoes de residencia para compradores de fora da UE

Portugal oferece varios caminhos de residencia para compradores de fora da UE que nao dependem da compra de imoveis para habitacao. O Visto D7 de Rendimentos Passivos esta disponivel para compradores com rendimento passivo regular suficiente, proveniente de pensoes, rendas ou carteiras de investimento, normalmente com um minimo de cerca de 760 euros por mes nos limiares de 2026. O Visto para Nômadas Digitais esta disponivel para trabalhadores remotos que ganhem acima do salario minimo portugues e trabalhem para empregadores nao portugueses. Em 2026, os compradores de fora da UE tambem podem iniciar o processo de pedido do NIF remotamente atraves dos consulados portugueses, reduzindo as barreiras para comecar o processo de compra antes de chegar a Portugal.

Para compradores interessados em vias de residencia baseadas em investimento, o programa ARI (Autorizacao de Residencia por Investimento) de Portugal, apos a reforma de 2023, deixou de aceitar imoveis residenciais em Lisboa como investimento elegivel. As vias elegiveis ativas incluem doacoes para patrimonio cultural a partir de 250 000 euros, participacoes em fundos de investimento elegiveis a partir de 500 000 euros e investimentos empresariais com criacao de postos de trabalho a partir de 500 000 euros. Um advogado de imigracao licenciado pode avaliar qual o caminho mais adequado ao seu caso especifico.

Encontrar o imovel certo com a Lisbonos

A Lisbonos oferece aos compradores internacionais as ferramentas e o conhecimento para navegar no mercado de Lisboa com total transparencia. Os agentes imobiliarios em Portugal têm de ser licenciados pelo Instituto dos Mercados Publicos do Imobiliario e da Construcao (IMPIC), e trabalhar com uma agencia licenciada da-lhe a protecao de um enquadramento regulamentado. Para alem da Lisbonos, os compradores internacionais normalmente iniciam a pesquisa em portais imobiliarios portugueses como idealista.pt e imovirtual.com antes de contactar uma agencia. Na plataforma Lisbonos, os imoveis sao selecionados para o perfil do comprador internacional, com detalhes em lingua inglesa, contexto do bairro e acesso direto a contactos que falam ingles ao longo de todo o processo.

Risco cambial para compradores fora da zona euro

Para compradores cujos fundos estejam noutras moedas que nao o euro (USD, GBP, ILS, ZAR e outras), a taxa de cambio entre a assinatura do CPCV e a conclusao da Escritura pode variar de forma relevante. Um imovel acordado por 500 000 euros quando a sua moeda esta forte pode custar significativamente mais na sua moeda de origem no momento da escritura, tres meses depois.

Muitos compradores internacionais resolvem esta questao atraves de contratos cambiais a prazo ou ferramentas de cobertura cambial oferecidas por mediadores especializados. Estes permitem fixar uma taxa para uma transferencia futura, eliminando a incerteza cambial desde o momento em que o CPCV e assinado. O seu advogado imobiliario pode recomendar especialistas cambiais com experiencia em transacoes imobiliarias em Portugal.

Perguntas frequentes

Um cidadão nao pertencente a UE pode comprar imovel em Lisboa?

Sim. Portugal nao impõe restricoes de nacionalidade sobre a propriedade imobiliaria. Compradores de qualquer pais têm o mesmo direito legal de comprar imoveis que os cidadãos portugueses.

Quanto tempo demora o processo de compra?

Desde a procura do imovel ate a conclusao da escritura final, o processo demora normalmente entre dois e quatro meses, dependendo da existencia ou nao de financiamento bancario e da complexidade da transacao.

Preciso de estar em Portugal para comprar?

Nao necessariamente. Muitos compradores internacionais concluem o processo atraves de um advogado com procuração, incluindo a assinatura da escritura final remotamente.

Qual e o orcamento minimo para um apartamento em Lisboa?

Os apartamentos de entrada em bairros menos centrais comecam abaixo dos 200 000 euros. Em bairros centrais e prestigiados como o Chiado e o Principe Real, os precos de apartamentos renovados costumam comecar acima de 400 000 euros e podem chegar a varios milhoes nas propriedades premium.

O rendimento de arrendamento de um imovel em Lisboa e tributado?

Sim. O rendimento de arrendamento obtido em Portugal esta sujeito ao imposto sobre o rendimento portugues. Um contabilista ou consultor fiscal portugues pode orienta-lo sobre as taxas aplicaveis e eventuais disposicoes relevantes de convenções fiscais entre Portugal e o seu pais de origem.

O que acontece se o vendedor desistir depois do CPCV?

Ao abrigo da lei portuguesa, se o vendedor desistir da venda sem justificacao legal depois de assinado o contrato-promessa, tem de devolver ao comprador o dobro do valor do sinal.