Como Escolher um Advogado de Imobiliário em Portugal
Portugal é um dos países mais gratificantes para comprar imóveis. No entanto, o processo legal pode ser complicado e impactar significativamente o investimento e a tranquilidade do comprador. A legislação civil de Portugal, os atos notariais e as obrigações de diligência prévia precisam ser considerados e navegados de uma forma significativamente diferente da que os compradores de imóveis estão acostumados em países como o Reino Unido e os EUA. Portanto, é essencial selecionar o advogado certo antes de assinar o contrato-promessa. Comprar imóveis em Portugal – O que faz o seu advogado imobiliário? Um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é assinado pelo comprador, incluindo um pagamento de um depósito sobre o preço de compra (geralmente de 10% a 30%). É vinculativo, e se o comprador desistir do contrato, ele perderá todo o seu depósito. Por outro lado, se o vendedor desistir do contrato, ele será obrigado a reembolsar ao comprador o dobro do valor do depósito pago pelo comprador no CPCV. Verificações de diligência prévia no Registo Predial e na Autoridade Tributária: É dever do advogado verificar se todas as hipotecas, penhoras e outras cargas sobre o imóvel foram removidas antes da assinatura do Contrato-Promessa. Além disso, o seu advogado deve também verificar se o(s) proprietário(s) do imóvel pagaram todos os impostos municipais em atraso no Serviço de Finanças antes do pagamento final. Registro de números NIB e NIF: O seu advogado obterá o seu Número de Identificação Fiscal (NIF) e abrirá uma conta bancária portuguesa (número NIB). Escritura Pública: Este ato notarial é assinado na presença de um Notário e confirma a conclusão total do contrato conforme acordado no CPCV assinado anteriormente. Registro no registo predial e outros assuntos subsequentes após a conclusão: O seu advogado garantirá que o imóvel esteja registrado em nome do comprador e completará todos os passos subsequentes, como o pagamento do IMT (imposto sobre a transmissão de imóveis) e do imposto de selo e registro no registo predial. Especialização em Transações Imobiliárias Comprar e vender imóveis residenciais é um campo especializado do direito, e existem muitos advogados em Portugal que se especializam em direito penal e/ou direito comercial, mas têm muito pouca experiência em transações imobiliárias. Portanto, ao procurar um advogado adequado, certifique-se de que ele ou ela se especializa em transações imobiliárias e confirme a porcentagem do seu trabalho que consiste em transações de imóveis residenciais. Comunicação: O seu advogado pode comunicar-se na sua língua? Embora todos os documentos legais de propriedade estejam em português, o seu advogado deve ser capaz de traduzir o(s) contrato(s) para a sua língua desejada antes da assinatura. O maior erro ocorre no início do processo de compra, na assinatura do CPCV, quando o comprador não entende os termos e condições antes do pagamento do depósito. Registro na Ordem dos Advogados Todos os advogados estão registrados na Ordem dos Advogados – www.ordemdosadvogados.pt. Ao procurar o melhor advogado imobiliário para suas necessidades, é essencial verificar se o candidato escolhido está registrado para exercer a advocacia em Portugal. Representação Independente pelo Advogado Comprar imóveis pode ser um processo complexo e deve ser gerido por um advogado independente que atua apenas para o comprador. Os vendedores são tipicamente representados pelo seu próprio advogado e muitas vezes agentes imobiliários/desenvolvedores recomendam seus próprios advogados para atuar em nome do comprador. O interesse do comprador não será protegido se ele for representado pelo mesmo advogado que representa o vendedor. Honorários Fixos para Serviços de Advogado Imobiliário Os honorários para comprar imóveis em Portugal são geralmente limitados a 1% a 2% do preço de compra, com um honorário fixo mínimo. Exija sempre que o seu advogado imobiliário escolhido forneça um acordo escrito de honorários pelos serviços a serem prestados. Tal acordo escrito delineará os termos de contratação e os termos de pagamento. Experiência Passada com Compradores Estrangeiros Muitos fatores precisam ser considerados na compra de imóveis por compradores estrangeiros. As hipotecas e outras cobranças sobre um imóvel devem ser eliminadas antes que o imóvel possa ser vendido. Se uma cobrança não puder ser localizada, presume-se que a cobrança não existe. Em Portugal, uma cobrança sobre um imóvel é registrada no Cartório de Registo Predial local, que mantém um registro de todas as cobranças registradas contra um imóvel. A Caderneta Predial e a Certidão Permanente são dois documentos imobiliários essenciais. Esses dois documentos imobiliários estão entre os mais importantes nas transações de compra de imóveis. Uma conservatória é responsável por manter os registros do registo predial para uma área geográfica específica, conhecida como ofício. A Caderneta Predial é um livrete de propriedade, mantido pelo município, que inclui detalhes de um imóvel, incluindo o endereço do imóvel, detalhes de localização, nome(s) do(s) proprietário(s) e quaisquer impostos municipais em atraso. A Caderneta Predial deve ser atualizada após cada mudança de propriedade de um imóvel. A Certidão Permanente é um certificado que inclui detalhes do registo predial para um imóvel específico e inclui detalhes de todos os proprietários registrados, quaisquer hipotecas ou cobranças registradas sobre o imóvel e detalhes de quaisquer impostos de terreno em atraso. Sinais de Alerta a Evitar Comprar imóveis em Portugal é um processo complexo e tem muitas armadilhas para os inexperientes. Se os termos iniciais de contratação por escrito entre advogado e cliente não especificarem os honorários a serem cobrados pelo advogado pelos serviços de transação a serem prestados, então afaste-se. Não há razão para que comprador e advogado negociem os termos de um acordo escrito de honorários antes do início do trabalho. Nunca permita que o advogado assine o Contrato-Promessa (CPCV) antes que ele tenha examinado a Caderneta Predial e a Certidão Permanente para confirmar que o vendedor é o proprietário do imóvel e que não há cobranças pendentes registradas contra o imóvel. Qualquer advogado que recomende que você pule a análise da Caderneta Predial e da Certidão Permanente antes de assinar o CPCV NÃO é seu defensor. Como Encontrar um Advogado Imobiliário para Sua Compra de Imóvel Espera-se que as informações anteriores tenham facilitado a sua busca pelo advogado ideal para representá-lo. A seguir estão as maneiras preferidas de localizar o advogado imobiliário ideal para representá-lo ao comprar seu imóvel em Portugal. A embaixada do seu país em Lisboa: A maioria das embaixadas mantém uma lista de advogados que se especializam em transações para cidadãos desse país. Uma lista de advogados pode ser obtida na embaixada antes da sua visita a Portugal. Referências de compradores verificados: As referências de outros compradores verificados que compraram um imóvel em Portugal são uma fonte ideal. Uma lista de advogados pode ser obtida com o seu agente. Diretório da Ordem dos Advogados: O diretório oficial de advogados pode ser encontrado no site da Ordem dos Advogados em www.ordemdosadvogados.pt. Este diretório permitirá que você pesquise um especialista na área de transações imobiliárias em Portugal por localização (escritório) e por especialidade. Consulta Inicial com Advogados Imobiliários As consultas iniciais pagas com candidatos adequados geralmente duram entre trinta minutos e uma hora. Essas consultas iniciais pagas com candidatos não devem ser desperdiçadas fazendo perguntas irrelevantes. Faça apenas perguntas que ajudem na sua busca pelo advogado ideal. Detalhamos uma série de perguntas relevantes que você deve fazer a um candidato antes de contratá-lo. Também fornecemos orientações sobre o número ideal de advogados que você deve considerar. O Número de Transações de Transmissão de Propriedade Residencial Concluídas pelo Advogado Imobiliário no Último Ano Qual é a taxa típica do advogado para o tipo de compra de imóvel que você planeja concluir? Como o advogado se comunicará com você durante o processo de compra? Forneça um exemplo de quando a diligência prévia localizou um problema sério com o imóvel antes da assinatura do contrato pelo comprador. O advogado já lidou com outros compradores estrangeiros do país do comprador anteriormente? O advogado está familiarizado com tratados fiscais relevantes entre países e documentos específicos exigidos para compradores estrangeiros. Experiência Passada com Compradores Estrangeiros As perguntas que você deve fazer a um candidato a advogado imobiliário antes da contratação foram apresentadas acima. Um comprador precisa garantir que todos os aspectos do processo sejam geridos por um especialista que não só esteja bem versado em todos os aspectos da legislação portuguesa que dizem respeito às compras de imóveis, mas também tenha muita experiência em lidar com compradores estrangeiros. Como o comprador estrangeiro terá entrado em Portugal com um status de não residente, o advogado deve também ter conhecimento sobre esquemas de Visto Gold e/ou outros esquemas de investimento imobiliário relacionados. Ao procurar um advogado imobiliário ideal para sua compra de imóvel, é extremamente importante que o comprador selecione um advogado que se especialize em transações de compradores de imóveis estrangeiros, que seja um especialista em transações imobiliárias e que tenha uma experiência substancial na conclusão de transações imobiliárias semelhantes por compradores estrangeiros. Em resumo, existem muitos advogados imobiliários que se especializam em transações de transmissão de propriedade residencial em Portugal, mas nem todos têm o mesmo nível de experiência em transações de compradores estrangeiros e aplicações de Visto Gold. Assim, é muito importante que todas as perguntas que precisam ser feitas pelo comprador sejam feitas na consulta inicial paga para estabelecer se o candidato selecionado é o advogado imobiliário ideal para gerir a sua compra de imóvel. Prazo Recomendado para Conclusão dos Serviços do Advogado Imobiliário O prazo para a conclusão de todos os serviços imobiliários para uma compra de imóvel em Portugal dependerá dos termos específicos acordados pelas partes do contrato antes da assinatura do Contrato-Promessa (CPCV). É típico que a diligência prévia e a assinatura do CPCV levem entre 2 a 4 semanas, mas o tempo entre a assinatura do CPCV e a Escritura Pública pode variar entre 30 a 90 dias. Após a assinatura da escritura, levará mais 2 a 4 semanas para que o imóvel seja registrado no registo predial e outros assuntos pós-conclusão sejam completados pelo advogado. Assim, em resumo, um comprador deve garantir que seu advogado escolhido lhe forneça um cronograma detalhado das ações esperadas e dos prazos relacionados no início do processo, a fim de garantir que o comprador esteja totalmente informado de todos os eventos e possa planejar seu itinerário para Portugal de acordo. Procuração É extremamente comum que compradores de imóveis estrangeiros não estejam presentes em Portugal durante todo o processo de compra do imóvel. Uma procuração deve ser concedida ao advogado para gerenciar aspectos da compra que exigem que o advogado assine documentos em nome do comprador. Uma procuração concede ao portador da procuração a autoridade para agir em nome do comprador para fins específicos e apenas por períodos especificados nos termos da procuração. Uma procuração escrita deve ser assinada na presença de um Notário Público para ser válida, e uma cópia autenticada da procuração deve ser fornecida ao Notário Público antes da assinatura pelo Notário Público. Os termos da procuração devem delinear claramente todos os poderes concedidos ao portador da procuração e os termos que especificam os fins para os quais o portador da procuração está autorizado a agir. Todos os poderes concedidos ao portador da procuração devem permanecer dentro dos termos da procuração escrita que foi assinada na presença do Notário Público pelo comprador, e nenhum dos poderes concedidos pode ser utilizado pelo portador da procuração para qualquer outro propósito. Uma procuração é válida por um período máximo de 5 anos e pode ser cancelada a qualquer momento antes da expiração da procuração pelo comprador. Uma vez que uma procuração tenha sido cancelada, ela é considerada nula e sem efeito, e o portador da procuração deve imediatamente devolver a cópia original da procuração cancelada ao comprador. Conclusão Em conclusão, comprar imóveis em Portugal é um processo complexo, mas a chave para uma compra segura é a seleção do advogado imobiliário certo para gerir a sua compra de imóvel. É o investimento na sua compra que protegerá seu interesse, e é melhor dedicar tempo para encontrar o advogado ideal para sua compra de imóvel para garantir que todos os aspectos do seu investimento imobiliário sejam geridos corretamente, assegurando que seu investimento proporcione o máximo retorno com o mínimo esforço.