O que é o IMT em Portugal?

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é o Imposto Municipal sobre a Transferência de Propriedades em Portugal, pago pelo comprador no momento da escritura pública. As taxas variam de 0% a 8% numa escala progressiva para compras de habitação própria.

Qual é o IMT sobre uma propriedade de 330.000 EUR em Portugal?

Para a compra de uma residência permanente por 330.000 EUR em 2026, o cálculo do IMT utilizando as tabelas da Autoridade Tributária resulta em aproximadamente 13.838 EUR -- uma taxa efetiva de cerca de 4,2%.

O que é o Imposto do Selo em Portugal?

O Imposto de Selo sobre a compra de imóveis é de 0,8% do valor da transação (ou VPT se for superior). Um Imposto de Selo separado de 0,6% aplica-se a empréstimos hipotecários com maturidade superior a 5 anos; 0,5% para empréstimos de 5 anos ou menos.

Qual é o limite de isenção de IMT em Portugal para 2026?

Os imóveis urbanos adquiridos como residência principal e permanente com um valor até 97.064 EUR estão isentos de IMT (taxa de 0%). Este limiar é definido anualmente pela Autoridade Tributária através de Portaria.

O que é o IMI e como se diferencia do IMT?

O IMT é um imposto de compra único pago no ato da escritura. O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto anual sobre propriedades, cobrado entre 0,3% a 0,45% do VPT da propriedade para imóveis urbanos -- um custo de manutenção recorrente, não um custo de transação.

Compreender o IMT e o Imposto de Selo ao Comprar em Portugal

Q: Os investidores do Visto Gold pagam IMT?

As cinco rotas ativas do Visto Gold -- fundos, negócio ativo, criação de emprego, I&D, património cultural -- não envolvem a propriedade direta de imóveis, pelo que o IMT não se aplica. A rota do Visto Gold para o imobiliário foi eliminada em outubro de 2023.

O Que É IMT?

O IMT é o Imposto Municipal sobre a Transmissão de Propriedade em Portugal. É pago pelo comprador no momento da escritura pública e é calculado sobre o valor mais elevado entre dois valores: o preço de venda declarado ou o valor patrimonial tributário (VPT) atribuído ao imóvel pela autoridade tributária.

A autoridade tributária define o VPT de forma independente. Em mercados em ascensão, o VPT frequentemente fica atrás dos preços de mercado -- o que significa que o preço declarado é geralmente o valor mais alto e a base para o cálculo.

Taxas de IMT: A Tabela de Faixas Progressivas de 2026

Portugal distingue entre categorias de imóveis para efeitos de IMT. Os limiares são definidos anualmente pela Autoridade Tributária através de Portaria.

Imóvel Urbano -- Residência Principal e Permanente

Faixa de Preço de CompraTaxa Marginal Até EUR 97,0640% (isento) EUR 97,064 a EUR 132,7742% EUR 132,774 a EUR 181,0345% EUR 181,034 a EUR 301,6887% EUR 301,688 a EUR 603,2898% Acima de EUR 603,2896% (fixa)

Fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, Portaria de IMT (atualizada anualmente).

Outros Tipos de Imóveis

Imóvel de investimento ou segunda habitação (urbano): Mesma estrutura de faixas, faixa isenta de 0% mais restrita -- taxas efetivas mais altas.
Terreno rural (propriedade rústica): Taxa fixa de 5% independentemente do valor.
Compra por empresa ou entidade legal: Taxa fixa de 6,5%.

Um Exemplo do Mundo Real: EUR 330,000 em Lisboa

O preço médio de um apartamento em Lisboa é aproximadamente EUR 3,300 por metro quadrado em 2026 (dados de mercado de Lisboa). Para um apartamento de 100 m2 como residência principal a EUR 330,000:

FaixaMontante na FaixaTaxaIMT

0 a 97,06497,0640%EUR 0

97,064 a 132,77435,7102%EUR 714

132,774 a 181,03448,2605%EUR 2,413

181,034 a 301,688120,6547%EUR 8,446

301,688 a 330,00028,3128%EUR 2,265

Total IMTaprox. EUR 13,838

Isso resulta numa taxa efetiva de IMT de aproximadamente 4.2% sobre o preço total de compra -- bem abaixo do máximo de 8%. Um comprador que assumisse o pior cenário e orçasse 8% teria superestimado em EUR 12,500.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo é um imposto estatutário separado aplicado a 0.8% do valor da transação (o maior entre o preço ou o VPT). Para o exemplo de EUR 330,000: 0.8% x EUR 330,000 = EUR 2,640.

Imposto do Selo sobre Financiamento de Hipoteca

Empréstimos com maturidade superior a 5 anos: 0.6% do capital da hipoteca
Empréstimos com maturidade de 5 anos ou menos: 0.5% do capital da hipoteca

As taxas do Imposto do Selo são estatutárias -- sem isenções para compradores estrangeiros de primeira viagem ou candidatos ao Visto Gold.

IMI: O Imposto Municipal sobre Imóveis

Os compradores internacionais costumam confundir IMT (imposto de compra único) com IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), o imposto anual sobre propriedades pago pelo proprietário todos os anos. O IMI é calculado com base no VPT da propriedade:

Propriedade urbana: 0.3% a 0.45% do VPT por ano (definido pelo município)
Propriedade rural: 0.8% do VPT por ano

Para um apartamento em Lisboa com um VPT de EUR 280,000, o IMI a 0.4% equivale a EUR 1,120 por ano. Este é um custo de manutenção recorrente, não um custo de compra. Residências primárias recém-adquiridas podem qualificar-se para uma isenção de IMI de 3 anos, sujeita a limites de rendimento -- verifique com o seu advogado.

Estimativa do Custo Total da Transação

CustoTotal (EUR 330,000 de compra) IMT (residência principal)aprox. EUR 13,838 Imposto de Selo (0,8%)EUR 2,640 Notário + registo predialEUR 1,000 a 2,500 Honorários de advogado (1 a 1,5%)EUR 3,300 a 4,950 Total de custos adicionaisaprox. EUR 21,000 a 24,000 Como % do preço de compra6.3% a 7.3%

Perguntas Comuns de Compradores Internacionais

O investimento do Visto Gold ativa o IMT?

A via do Visto Gold para imóveis foi eliminada em outubro de 2023 no âmbito da reforma Mais Habitação. As cinco vias restantes -- fundos de investimento, negócios ativos, criação de emprego, investigação e desenvolvimento científico, e doações para o património cultural -- não envolvem a propriedade direta de imóveis, portanto, o IMT não se aplica.

E se o preço declarado for inferior ao VPT?

A autoridade tributária aplica o IMT sobre o VPT. A subavaliação de um imóvel para reduzir o IMT é ilegal segundo a legislação fiscal portuguesa e implica penalizações.

Posso pagar o IMT em prestações?

Não. O IMT deve ser pago na totalidade antes da escritura pública. O seu notário exige prova de pagamento como condição para prosseguir.

Imposto de Selo de Hipoteca vs Imposto de Selo de propriedade?

Ambos se aplicam se financiar com uma hipoteca portuguesa: 0,8% sobre a propriedade + 0,6% sobre o empréstimo (empréstimos >5 anos) ou 0,5% (empréstimos de 5 anos ou menos).

A Conclusão

O IMT e o Imposto de Selo são custos totalmente previsíveis. Com a tabela de escalões correta, o VPT do imóvel e clareza sobre se está a comprar como residência principal ou secundária, pode calcular a sua exata responsabilidade fiscal antes de assinar qualquer coisa. Utilize o Lisbonos para modelar o seu IMT antes de tomar uma decisão.

Todas as taxas e limites refletem as publicações da Autoridade Tributária até junho de 2026. Verifique com um advogado licenciado em Portugal antes de qualquer transação. O Lisbonos é uma plataforma de informação, não um consultor legal ou financeiro.