Guia Completo para Comprar Imóvel em Lisboa como Estrangeiro

Por Que Estrangeiros Estão a Comprar em Lisboa

Lisboa tornou-se um dos destinos mais procurados da Europa para compradores internacionais de imóveis. Uma combinação de sol durante todo o ano, um custo de vida baixo em relação às capitais da Europa Ocidental, riqueza cultural e uma atitude acolhedora em relação aos residentes estrangeiros tornaram Portugal — e Lisboa em particular — um destino de topo para relocação, investimento e aquisição de segunda habitação.

A boa notícia: Portugal não impõe restrições legais à compra de imóveis por nacionais estrangeiros. Quer seja um cidadão da UE ou de fora da UE, o processo de compra é em grande parte o mesmo. O que difere é como estrutura a sua compra, os impostos que pode dever e que financiamento está disponível para si.

Passo 1: Obtenha o Seu Número de NIF

Antes de poder assinar qualquer contrato ou abrir uma conta bancária em Portugal, precisa de um NIF (Número de Identificação Fiscal) — o número de identificação fiscal de Portugal. Pense nisso como o equivalente português de um número de Segurança Social.

Os não residentes podem candidatar-se em qualquer escritório das Finanças, ou cada vez mais através de um representante fiscal baseado em Portugal. Se estiver a candidatar-se do estrangeiro, pode nomear um advogado ou representante local para agir em seu nome. O processo normalmente leva de um a cinco dias úteis e custa uma taxa administrativa nominal (cerca de €10–€15).

Vai precisar do seu NIF para praticamente cada passo que se segue: assinar o Contrato Promissório, completar a escritura final, abrir uma conta bancária e apresentar declarações fiscais.

Passo 2: Abra uma Conta Bancária Portuguesa

Embora não seja estritamente necessário para comprar um imóvel, uma conta bancária portuguesa torna o processo significativamente mais simples — particularmente para transferir fundos de compra, pagar contas em curso e, se eventualmente receber rendimentos de aluguer.

Os principais bancos portugueses — incluindo o Millennium BCP, a Caixa Geral de Depósitos e o Banco BPI — aceitam contas para não residentes. Os requisitos incluem normalmente o seu NIF, um passaporte válido, comprovativo de morada do seu país de origem e comprovativo de rendimento. Alguns bancos exigem que visite uma agência pessoalmente; outros permitem a abertura de conta online para não residentes.

Se planeia contrair um empréstimo hipotecário em Portugal, uma conta bancária local é geralmente obrigatória.

Passo 3: Contratar um Advogado de Imóveis

Este passo é inegociável. O mercado imobiliário em Portugal é bem regulado, mas o processo legal tem nuances — particularmente em relação a pesquisas de título, áreas de reabilitação urbana e licenças de planeamento — que tornam um advogado de imóveis experiente essencial.

O seu advogado irá:

• Realizar uma Certidão Permanente — o certificado de registo predial que confirma a propriedade e quaisquer encargos
• Obter a Caderneta Predial da autoridade fiscal para verificar o valor tributável e o registo da propriedade
• Verificar se a Licença de Habitabilidade ou a Licença de Utilização está em ordem
• Rever as regras do condomínio se estiver a comprar num edifício com áreas comuns
• Redigir ou rever o Contrato Promissório e representá-lo no notário para a Escritura final

Os honorários legais em Portugal variam normalmente entre 1% e 2% do preço de compra, embora muitos advogados ofereçam pacotes a preço fixo para transações standard.

Passo 4: Compreender os Custos — Para Além do Preço de Compra

Os compradores estrangeiros são por vezes apanhados de surpresa pelos custos de transação em Portugal. Orçamentar cerca de 7%–10% acima do preço de compra para os custos totais de aquisição é uma regra prática razoável, dependendo do tipo e valor da propriedade.

Aqui está uma descrição dos principais custos:

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões (Imposto de Transação)

O IMT é o imposto sobre a transmissão de propriedade em Portugal, pago pelo comprador. A taxa é progressiva e depende do tipo de propriedade, valor e se será a sua residência principal. Como referência geral:

• Residências principais: as taxas variam de 0% a 8% dependendo do valor declarado, com isenção para propriedades abaixo de um limite estabelecido anualmente pelo governo
• Residências secundárias ou propriedades de investimento: aplica-se geralmente uma taxa fixa de 6% (8% para propriedades declaradas acima de um certo limite de alto valor)
• Propriedade comercial: taxa fixa de 6,5%

O seu advogado calculará o IMT exato antes de assinar, e este deve ser pago antes da conclusão da escritura final.

Imposto de Selo

Um imposto fixo de 0,8% do preço de compra é cobrado como imposto de selo, pago ao mesmo tempo que o IMT.

Taxas de Notário e Registo Predial

As taxas de notário para redigir e certificar a Escritura (escritura final) variam geralmente entre €500 e €1.500, dependendo do valor da transação. As taxas de inscrição no registo predial são adicionais, geralmente algumas centenas de euros.

Honorários Jurídicos

Como mencionado acima, geralmente variam entre 1% a 2% do preço de compra, ou uma taxa fixa acordada previamente.

Comissão de Agente Imobiliário

Em Portugal, o vendedor normalmente paga a comissão do agente. Como comprador, geralmente não paga a comissão de um agente de comprador — embora agentes de compradores independentes (raros, mas em crescimento) possam cobrar uma taxa acordada separadamente.

Passo 5: Hipotecas para Não Residentes

Compradores estrangeiros podem aceder a hipotecas em Portugal — tanto de bancos portugueses como de credores internacionais familiarizados com a legislação imobiliária portuguesa. As condições para não residentes diferem um pouco das de residentes:

• Rácio Empréstimo-Valor (LTV): Os bancos portugueses costumam emprestar a não residentes até 60%–70% do valor avaliado do imóvel (comparado a até 80%–90% para residentes que compram uma habitação principal)
• Taxas de juro: As taxas de juro dos créditos à habitação em Portugal estão ligadas ao Euribor mais um spread bancário. A partir do início de 2026, as taxas moderaram-se após o ciclo de afrouxamento do BCE, embora as ofertas exatas variem conforme o banco e o perfil do mutuário
• Documentação de rendimento: Os bancos exigirão prova de rendimento, declarações de impostos e documentação de emprego ou negócio do seu país de origem — frequentemente exigindo traduções certificadas
• Risco cambial: Se o seu rendimento não estiver em euros, considere o risco da taxa de câmbio nas suas prestações

Vale a pena contratar um mediador de crédito com experiência no mercado português. Eles podem aceder a múltiplos credores, comparar ofertas e ajudar no processo de documentação — normalmente por uma taxa de 0,5%–1% do montante do empréstimo.

Passo 6: O Processo de Compra — Passo a Passo

Acordo de Reserva (Contrato de Reserva)

Antes do Contrato Promissório formal, é comum assinar um acordo de reserva e pagar um depósito — geralmente entre €5.000 e €10.000 — para retirar o imóvel do mercado enquanto se realiza a devida diligência. Este não é um contrato legalmente vinculativo no mesmo sentido que o CPCV, mas sinaliza uma intenção séria.

Contrato Promissório (CPCV — Contrato de Promessa de Compra e Venda)

O CPCV é o documento vinculativo chave. Estabelece todos os termos da venda — preço, cronograma de pagamento, data de conclusão e cláusulas de penalização. Normalmente, o comprador paga 10%–20% do preço de compra como depósito na assinatura do CPCV. Se o comprador desistir, perde o depósito. Se o vendedor desistir, devolve o dobro do depósito ao comprador.

Escritura Final (Escritura Pública de Compra e Venda)

A transferência final de propriedade ocorre num notário português. O comprador paga o saldo do preço de compra, o notário certifica a transação e o título é transferido. O IMT e o imposto de selo devem ser pagos antes deste passo.

Passo 7: Considerações Fiscais para Compradores Estrangeiros

NHR — Regime Fiscal de Residente Não Habitual

O regime de Residente Não Habitual (NHR) de Portugal ofereceu historicamente vantagens fiscais significativas a novos residentes fiscais, incluindo uma taxa fixa de 20% sobre rendimentos de origem portuguesa e isenções sobre a maioria dos rendimentos de origem estrangeira. Após alterações legislativas em 2024, o NHR original foi substituído pelo programa IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), com critérios de elegibilidade diferentes focados em profissões e atividades específicas.

Se está a considerar tornar-se residente fiscal em Portugal após a compra, é fortemente recomendado compreender as suas opções ao abrigo da legislação atual — com a ajuda de um consultor fiscal qualificado — antes de se comprometer.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é definido pelos municípios e calculado com base no Valor Patrimonial Tributário do imóvel. As taxas para propriedades urbanas variam tipicamente entre 0,3% a 0,45% por ano do valor tributável — que é geralmente inferior ao preço de compra de mercado.

Imposto sobre Rendimentos de Arrendamento

Se planeia arrendar a sua propriedade em Lisboa, os rendimentos de arrendamento são tributáveis em Portugal. Os não residentes pagam uma taxa fixa de 28% sobre os rendimentos líquidos de arrendamento. Os residentes podem optar por esta taxa ou incluir os rendimentos de arrendamento no cálculo do seu imposto sobre o rendimento geral.

Erros Comuns a Evitar

• Ignorar a pesquisa de título: Verifique sempre se o imóvel está livre de dívidas, penhoras e ónus antes de assinar o CPCV
• Subestimar os custos da transação: Orce pelo menos 7%–10% acima do preço de compra
• Confiar no advogado do vendedor: Sempre contrate a sua própria representação legal independente
• Não verificar as licenças: Confirme se o imóvel possui licenças de habitação ou utilização válidas, especialmente para edifícios mais antigos ou renovações recentes
• Desconsiderar as taxas de condomínio: Peça pelo menos dois anos de atas de reuniões de condomínio e histórico de taxas

Trabalhar com Lisbonos

Navegar na compra de um imóvel num país estrangeiro é complexo — mas não precisa de ser stressante. A equipa da Lisbonos conecta compradores internacionais com imóveis verificados, profissionais legais de confiança e conhecimento local adquirido ao longo de anos de experiência no mercado português. Quer esteja a comprar o seu primeiro apartamento em Portugal ou a expandir um portfólio de investimentos, estamos aqui para o guiar em cada passo.