Guia de Hipotecas em Portugal: O Que os Compradores Estrangeiros Precisam Saber

Comprar propriedade em Portugal como estrangeiro é fácil e cada vez mais comum. O processo de hipoteca para estrangeiros tem as suas próprias regras e um prazo diferente das que se aplicam aos compradores locais. Neste artigo, falaremos sobre quem empresta a estrangeiros, quanto eles podem emprestar, como estão as taxas de juro e, mais importante, quanto será aprovado para você pedir emprestado.

Os Estrangeiros Podem Obter uma Hipoteca em Portugal?

Sim, existem vários bancos portugueses importantes que ficariam igualmente satisfeitos em ter o seu dinheiro como qualquer cidadão português residente. Não há requisitos de residência ou cidadania, apenas prova de rendimento, boa classificação de crédito e um depósito maior do que um residente poderia fazer.

Alguns bancos oferecem hipotecas a compradores não residentes, incluindo Millennium BCP, Santander Portugal, Novobanco, BPI (CaixaBank Portugal), Banco CTT e Bankinter. A UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) é uma especialista nesta área, oferecendo soluções financeiras a compradores não residentes e estrangeiros.

Quanto Pode Pedir Emprestado? (LTV para Não Residentes)

Uma das principais diferenças entre os termos e condições oferecidos a mutuários residentes e aqueles oferecidos a mutuários não residentes em Portugal é a razão Empréstimo-Valor (LTV).

Resident: LTV até 80-90%. Portanto, o depósito/contribuição do comprador seria até 10-20%.

Não residentes: O LTV padrão para a gama de opções disponíveis seria na ordem de 60-70%, o que significa que o depósito necessário para a compra seria na ordem de 30-40%. Alguns bancos podem ser capazes de emprestar até 75-80% LTV, em casos onde o cliente apresenta um perfil forte e opta por transferir ativos sob gestão para o banco em questão.

O BPI emprestará até 80% LTV em residências principais e até 70% em casas de férias para não residentes, desde que o requerente tenha um perfil financeiro adequado.

Exemplo: Para um apartamento de €400.000 em Lisboa, seria necessário investir cerca de €120.000 a €160.000 como entrada, além de cerca de 8-10% do preço de compra para vários outros custos associados à aquisição.

Quais São as Taxas de Juros Hipotecárias Neste Momento?

As taxas caíram abaixo dos máximos de 2023–2024 e estão a seguir o ciclo de cortes de taxas do Banco Central Europeu.

Variável: As hipotecas variáveis em Portugal são baseadas no Euribor (seja o Euribor a 3 meses ou a 12 meses) mais um spread fixo do banco. Não é incomum que não residentes paguem algo na faixa de 0,7% a 1,5% acima do Euribor, assim, com base nos níveis atuais do Euribor a 12 meses (cerca de 2,30–2,50%), isso colocaria a taxa total da hipoteca variável na faixa de 3,0% a 4,0%, dependendo do perfil.

Taxas fixas para durações de 10 a 25 anos atraem um prémio em termos de taxas de juro, no entanto, ainda são oferecidas na faixa de 3,5–4,5%. Para não residentes, há um prémio adicional de 0,2-0,5%. O BPI está atualmente a anunciar uma oferta de taxa fixa para não residentes com duração até abril de 2026 a 4,1%.

Em resumo: A precificação das hipotecas em Portugal é competitivamente definida em comparação com outros mercados da Europa Ocidental, sendo o caso que as taxas de empréstimo são muito menos significativas do que os requisitos de entrada do empréstimo.

Requisitos de Qualificação

Os bancos portugueses analisam vários fatores:

NIF (Número de Identificação Fiscal)

O primeiro requisito é essencial e o mais importante na nossa lista de verificação. É necessário ter um NIF antes de poder solicitar uma hipoteca. Solicitar um número de NIF é um processo simples e pode ser feito em qualquer repartição de finanças local em Portugal ou através de um advogado que tenha procuração se estiver no estrangeiro.

Documentação de Rendimento

No mundo bancário, os candidatos com rendimento estável e verificável são recebidos de braços abertos. Normalmente, os trabalhadores por conta de outrem precisarão fornecer aos bancos cópias dos seus recibos de vencimento dos últimos 3-6 meses, bem como o seu contrato de trabalho atual e o certificado de quitação fiscal / declaração de impostos recente. Compradores autónomos e proprietários de negócios são geralmente vistos de forma mais favorável e precisarão fornecer contas auditadas de pelo menos 2 anos. Os bancos costumam acomodar estruturas de rendimento mais complexas (ou seja, rendimento em múltiplas moedas, honorários de consultoria, rendimento de dividendos, etc.), mas será necessária muita mais informação para apoiar tais candidaturas.

Rendimentos estrangeiros também são aceites. O rendimento não precisa ser obtido exclusivamente em Portugal.

Rácio Dívida/Rendimento

Como regra geral, a sua dívida mensal total não deve exceder 30-35% do seu rendimento líquido mensal verificado. No entanto, alguns bancos podem chegar até 40% em determinadas circunstâncias. Utilizamos informações verificadas para calcular a sua carga de dívida para o seu novo empréstimo hipotecário.

Histórico de Crédito

Note que o seu score de crédito do seu país de origem não viajará automaticamente consigo; em vez disso, os bancos e credores aqui oferecerão obter os seus relatórios de crédito da Experian, Equifax ou TALX nacionais, e depois analisarão esses relatórios em busca de fatores semelhantes, como um histórico de pagamentos pontuais, falências recentes ou incumprimentos graves, e quanto de dívida você atualmente possui em relação ao seu crédito disponível.

Conta Bancária

Ter uma conta bancária portuguesa é altamente recomendado e, na verdade, torna o processo de empréstimo muito mais fácil, uma vez que a maioria dos bancos exige que os reembolsos sejam deduzidos de uma conta que eles detêm.

O Custo Verdadeiro: Além do Depósito

Deve também considerar os custos de aquisição, elevando o total para 8-10% do preço de compra.

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) Este imposto é baseado no valor da propriedade e é escalonado com base no preço de compra e se a propriedade é residencial ou de investimento. Propriedades classificadas como urbanas residenciais que se encontram abaixo de um certo limite de preço podem estar isentas deste imposto ou receber taxas reduzidas.
• Imposto de Selo: Um fixo de 0,8% do preço pago pela propriedade.
• Custos de notário, registo e outros custos legais: Isto normalmente custa entre €1,500 e €3,000, podendo ser mais se a compra for particularmente complexa.
• Imposto de selo sobre a escritura da hipoteca: Custo adicional de 0,6% sobre o montante da hipoteca.

Estes custos são normalmente pagos na escritura, e não são financiados com a sua hipoteca.

Quanto Tempo Leva a Aprovação da Hipoteca?

Para não residentes, o processo geralmente leva de 6 a 12 semanas desde a candidatura até à aprovação (em alguns casos, mais tempo para compradores não da UE e/ou perfis de rendimento complexos).

As etapas:

1. Pré-aprovação / oferta indicativa: Duas a quatro semanas. Durante este período, o banco analisa os documentos fornecidos e aconselha sobre uma oferta indicativa não vinculativa.

2. Avaliação da Propriedade: O banco solicitará uma avaliação independente da propriedade dentro de uma semana após a assinatura do contrato-promessa.

3. Aprovação final do Comité de Crédito em 3 a 5 semanas.

4. Assinatura e conclusão (escritura): Coordenar comprador e vendedor para assinar e concluir a transferência da propriedade com o notário.

É altamente recomendado obter uma pré-aprovação para um empréstimo antes de procurar uma propriedade. Obter uma pré-aprovação significa que saberá quanto tem para gastar, e os vendedores saberão que está a sério.

Planeando Construir um Estúdio com Orçamento? Considere as Variáveis.

Variável adequada para: Pessoas que estão dispostas e capazes de assumir algum risco com pagamentos variáveis. Pessoas que acreditam que irão vender a sua propriedade ou refinanciar o seu empréstimo dentro de um prazo de 5 a 7 anos. Pessoas que esperam que as taxas de juro continuem a cair, conforme estabelecido pelo BCE.

Escolha fixo se: Deseja certeza nos reembolsos, está a adquirir a propriedade como um investimento a longo prazo ou casa de família, ou está a pedir emprestado uma quantia elevada e deseja limitar perdas potenciais. Muitos dos nossos clientes internacionais optam por taxas fixas porque nem sempre estão disponíveis para gerir transações de taxa variável.

Dicas Práticas para Compradores Não Residentes

Utilize um intermediário de crédito. O mercado de hipotecas em Portugal tem as suas próprias regras e processos, e um intermediário com experiência no mercado é capaz de identificar quais os bancos que têm mais probabilidade de aceitá-lo com base nas suas circunstâncias individuais (nacionalidade, tipo de rendimento e tipo de propriedade, etc.). Além disso, um bom intermediário pode pré-aprovar o seu pedido de hipoteca antes de submeter a sua candidatura aos bancos, para que possa ver se será aceito antes de arriscar ter múltiplas candidaturas rejeitadas e afetar o seu score de crédito.

Organize o seu NIF o mais rápido possível. Você precisará do seu NIF para solicitar uma ampla variedade de serviços em Portugal, incluindo a abertura de contas bancárias e a compra de propriedades, bem como a solicitação de uma hipoteca. Portanto, é aconselhável solicitar um NIF assim que souber que vai mudar-se para Portugal.

Tradução e Autenticação de Documentos. Todos os documentos estrangeiros, como declarações de impostos, recibos de vencimento e extratos bancários, precisam ser traduzidos para a versão em português e autenticados com uma apostilha, a menos que indicado de outra forma.

Inicie o processo de hipoteca antes de encontrar a propriedade. A maioria dos compradores de casa obtém a pré-aprovação para uma hipoteca após encontrar uma casa. Não faça isso. Obter a pré-aprovação para uma hipoteca antes de começar a procurar uma casa dá-lhe uma vantagem nas negociações em relação a outros potenciais compradores.

Risco cambial: o impacto das variações nas taxas de câmbio nos pagamentos (ou seja, juros cobrados) em euros de uma hipoteca denominada em uma moeda diferente do euro, e diferente daquela em que a renda é obtida. Alguns mutuários fazem contratos a prazo ou recebem rendimentos de aluguer em euros.

Como a Lisbonos Pode Ajudar

Temos contactos com potenciais compradores de todas as partes do mundo e uma forte rede de compradores existentes em Portugal, desde Lisboa, Porto e Algarve até à Costa de Prata. Os nossos clientes também têm acesso a corretores de hipotecas, advogados e consultores fiscais especializados que estão bem versados em fornecer aconselhamento e facilitar hipotecas para compradores internacionais.

Se está à procura de uma casa de família, um refúgio de férias ou uma propriedade para arrendar, a nossa equipa pode ajudar a determinar o que é possível em termos de custo e viabilidade para o seu orçamento e circunstâncias financeiras antes de se apaixonar por um lugar.

Deixe-nos ajudá-lo a explorar as suas opções. Contacte-nos para que possamos discutir os seus requisitos de compra com mais detalhe.

Perguntas Frequentes

Posso obter uma hipoteca em Portugal se não viver lá?

Um produto de hipoteca para compradores estrangeiros não residentes é oferecido pela maioria dos principais bancos portugueses. Em geral, os mesmos critérios são exigidos que para residentes, mas estes normalmente incluem ter obtido um NIF, prova de rendimento estrangeiro e, geralmente, um depósito maior do que seria exigido a um residente.

RESPOSTA: O montante mínimo a ser colocado numa conta de depósito em Portugal para residentes estrangeiros é de 10 Euros.

Ao contrário de Portugal, onde os empréstimos sobre propriedades representam cerca de 10-20% do preço de compra para candidatos residentes, para mutuários não residentes, os empréstimos sobre propriedades aqui podem chegar a 30-40% do preço de compra. Há também relatos de que alguns dos bancos aqui oferecem até 75-80% de empréstimo sobre o valor para perfis muito bons.

Quais taxas de hipoteca posso esperar como comprador não residente?

As taxas variáveis variam entre 3,0–4,0% (Euribor + spread), enquanto as taxas fixas variam entre 3,5–4,5%. As taxas para não residentes são 0,2–0,5% mais altas do que as taxas para residentes.

Quanto tempo leva o processo de aprovação da hipoteca?

Para não residentes, os prazos de processamento podem variar entre 6-12 semanas a partir da data de candidatura, dependendo de vários fatores, incluindo o tipo e a complexidade da renda e a atual carga de trabalho no banco.

Preciso de uma conta bancária portuguesa?

Não é necessário, mas é altamente recomendado. Muitas das instituições financeiras preferem que as dívidas mensais sejam atualizadas através da conta portuguesa que mantenham.

Quais custos de aquisição devo orçamentar?

Além do seu depósito, deve também considerar o custo do IMT (imposto sobre a transmissão de propriedade) e outras despesas, como imposto de selo, honorários legais, taxas de notário e taxas de registo de hipoteca. No total, esses custos rondam cerca de 8-10% do preço de compra da propriedade.