Como Escolher um Advogado de Imobiliário em Portugal
Portugal é um dos países mais recompensadores para comprar propriedade. No entanto, o processo legal pode ser complicado e impactar significativamente o investimento e a tranquilidade do comprador. A legislação civil de Portugal, os atos notariais e as obrigações de diligência devem ser considerados e navegados de uma forma significativamente diferente do que os compradores de imóveis estão acostumados em países como o Reino Unido e os EUA. Portanto, é essencial selecionar o advogado certo antes de assinar o contrato-promessa. Comprar propriedade em Portugal – O que faz o seu advogado imobiliário? Um Contrato-Promessa (CPCV – Contrato-Promessa de Compra e Venda) é assinado pelo comprador, incluindo um pagamento de um depósito sobre o preço de compra (geralmente de 10% a 30%). É vinculativo, e se o comprador desistir do contrato, perderá todo o seu depósito. Por outro lado, se o vendedor desistir do contrato, será obrigado a reembolsar o comprador em dobro do valor do depósito pago pelo comprador no CPCV. Verificações de diligência no Registo Predial e na Autoridade Fiscal: É dever do advogado verificar se todas as hipotecas, ônus e outras restrições foram removidas antes da assinatura do Contrato-Promessa. Além disso, o seu advogado deve verificar se o(s) proprietário(s) do imóvel pagaram todos os impostos municipais em atraso no Serviço de Finanças antes do pagamento final. Registro de números NIB e NIF: O seu advogado obterá o seu Número de Identificação Fiscal (NIF) e abrirá uma conta bancária portuguesa (número NIB). Escritura Pública: Este ato notarial é assinado na presença de um Notário Público e confirma a conclusão total do contrato conforme acordado no CPCV assinado anteriormente. Registro no registo predial e outras questões subsequentes após a conclusão: O seu advogado garantirá que a propriedade esteja registrada em nome do comprador e completará todos os passos subsequentes, como o pagamento do IMT (imposto sobre a transmissão de imóveis) e do imposto de selo, e registrar no registo predial. Especialização em Transações Imobiliárias: Comprar e vender propriedades residenciais é um campo especializado do direito, e há muitos advogados em Portugal que se especializam em direito penal e/ou direito comercial, mas têm muito pouca experiência com transações imobiliárias. Portanto, ao procurar um advogado adequado, assegure-se de que ele ou ela se especializa em transações imobiliárias e confirme a porcentagem do seu trabalho que consiste em transações de propriedades residenciais. Comunicação: O seu advogado pode se comunicar na sua língua? Embora todos os documentos legais de propriedade estejam em português, o seu advogado deve ser capaz de traduzir o(s) contrato(s) para a sua língua desejada antes da assinatura. O maior erro ocorre no início do processo de compra, na assinatura do CPCV, quando o comprador não entende os termos e condições antes do pagamento do depósito. Registro na Ordem dos Advogados: Todos os advogados estão registrados na Ordem dos Advogados – www.ordemdosadvogados.pt. Ao procurar o melhor advogado imobiliário para suas necessidades, é essencial verificar se o candidato escolhido está registrado para atuar como advogado em Portugal. Representação Independente pelo Advogado: Comprar propriedade pode ser um processo complexo e deve ser gerido por um advogado independente que atue apenas para o comprador. Os vendedores são tipicamente representados por seu próprio advogado e frequentemente agentes/imobiliárias recomendam seus próprios advogados para atuar em nome do comprador. O interesse do comprador não será protegido se ele for representado pelo mesmo advogado que representa o vendedor. Taxa Fixa para Serviços de Advogado Imobiliário: As taxas para comprar propriedade em Portugal são geralmente limitadas a 1% a 2% do preço de compra, com uma taxa fixa mínima. Exija sempre que o seu advogado imobiliário escolhido forneça um acordo escrito de taxas pelos serviços a serem prestados. Tal acordo escrito delineará os termos de contratação e os termos de pagamento. Experiência Passada com Compradores Estrangeiros: Muitos fatores precisam ser considerados na compra de propriedades por compradores estrangeiros. Ônus e outras cobranças sobre uma propriedade devem ser removidos antes que a propriedade possa ser vendida. Se uma cobrança não puder ser localizada, presume-se que a cobrança não existe. Em Portugal, uma cobrança sobre uma propriedade é registrada no Escritório de Registo Predial local, que mantém um registro de todas as cobranças registradas contra uma propriedade. A Caderneta Predial e a Certidão Permanente são dois documentos imobiliários essenciais. Esses dois documentos imobiliários estão entre os mais importantes nas transações de compra de propriedades. Uma conservatória é responsável por manter os registros do registo predial para uma área geográfica específica, conhecida como ofício. A Caderneta Predial é um livreto de propriedade, mantido pelo município, que inclui detalhes de uma propriedade, incluindo o endereço da propriedade, detalhes da localização da propriedade, nome(s) do(s) proprietário(s) e quaisquer impostos municipais em atraso. A Caderneta Predial deve ser atualizada após cada mudança de propriedade. A Certidão Permanente é um certificado que inclui detalhes do registo predial para uma propriedade específica e inclui detalhes de todos os proprietários registrados, quaisquer ônus ou cobranças registradas sobre a propriedade e detalhes de quaisquer impostos sobre a propriedade em atraso. Sinais de Alerta a Evitar: Comprar propriedade em Portugal é um processo complexo e tem muitas armadilhas para os inexperientes. Se os termos escritos iniciais de contratação entre advogado e cliente não especificarem as taxas a serem cobradas pelo advogado pelos serviços de transação, então afaste-se. Não há razão para que comprador e advogado negociem os termos de um acordo escrito de taxas antes do início do trabalho. Nunca permita que o advogado assine o Contrato-Promessa (CPCV) antes de ter examinado a Caderneta Predial e a Certidão Permanente para confirmar que o vendedor é o proprietário da propriedade e que não há cobranças pendentes registradas contra a propriedade. Qualquer advogado que recomende que você pule a verificação da Caderneta Predial e da Certidão Permanente antes de assinar o CPCV NÃO é seu advogado. Como Encontrar um Advogado Imobiliário para Sua Compra de Propriedade: Espera-se que as informações anteriores tenham facilitado a sua busca pelo advogado ideal para representá-lo. A seguir estão as maneiras preferidas de localizar o advogado imobiliário ideal para representá-lo ao comprar sua propriedade em Portugal. A embaixada do seu país em Lisboa: A maioria das embaixadas mantém uma lista de advogados que se especializam em transações para cidadãos desse país. Uma lista de advogados pode ser obtida na embaixada antes da sua visita a Portugal. Referências de compradores verificados: As referências de outros compradores verificados que adquiriram uma propriedade em Portugal são uma fonte ideal. Uma lista de advogados pode ser obtida através do seu agente. Diretório da Ordem dos Advogados: O diretório oficial de advogados pode ser encontrado no site da Ordem dos Advogados (www.ordemdosadvogados.pt). Este diretório permitirá que você procure um especialista na área de transações imobiliárias em Portugal por localização (escritório) e por especialidade. Consulta Inicial com Advogados Imobiliários: As consultas iniciais pagas com candidatos adequados geralmente duram entre trinta minutos e uma hora. Essas consultas iniciais pagas não devem ser desperdiçadas fazendo perguntas irrelevantes. Faça apenas perguntas que ajudem na sua busca pelo advogado ideal. Detalhamos uma série de perguntas relevantes que você deve fazer a um candidato antes de contratá-lo. Também fornecemos orientações sobre o número ideal de advogados que você deve considerar. O Número de Transações de Transmissão de Propriedade Residencial Concluídas pelo Advogado Imobiliário no Último Ano: Qual é a taxa típica do advogado para o tipo de compra de propriedade que você planeja concluir? Como o advogado se comunicará com você durante o processo de compra? Forneça um exemplo de quando a diligência identificou um problema sério com a propriedade antes da assinatura do contrato pelo comprador. O advogado já lidou com outros compradores estrangeiros do país do comprador anteriormente? O advogado está familiarizado com tratados fiscais relevantes entre países e documentos específicos exigidos para compradores estrangeiros? Experiência Passada com Compradores Estrangeiros: As perguntas que você deve fazer a um candidato a advogado imobiliário antes da contratação foram estabelecidas acima. Um comprador precisa garantir que todos os aspectos do processo sejam geridos por um especialista que não apenas esteja bem versado em todos os aspectos da legislação portuguesa que dizem respeito às compras de propriedades, mas também tenha muita experiência em lidar com compradores de propriedades estrangeiras. Como o comprador de propriedades estrangeiras terá entrado em Portugal em status de não residente, o advogado deve também ter experiência em esquemas de Visto Gold e/ou outros esquemas de investimento imobiliário relacionados. Ao procurar um advogado imobiliário ideal para sua compra de propriedade, é extremamente importante que o comprador selecione um advogado que se especialize em transações de compradores de propriedades estrangeiras, seja um especialista em transações imobiliárias e tenha experiência substancial na conclusão de transações de propriedades semelhantes por compradores estrangeiros. Em resumo, existem muitos advogados imobiliários que se especializam em transmissão de propriedades residenciais em Portugal, mas nem todos têm o mesmo nível de experiência em transações de compradores de propriedades estrangeiras e aplicações de Visto Gold. Assim, é muito importante que todas as perguntas que precisam ser feitas pelo comprador sejam feitas na consulta inicial paga para estabelecer se o candidato selecionado é o advogado imobiliário ideal para gerenciar sua compra de propriedade. Prazo Recomendado para Conclusão dos Serviços do Advogado Imobiliário: O prazo para a conclusão de todos os serviços imobiliários para a compra de uma propriedade em Portugal dependerá dos termos específicos acordados pelas partes do contrato antes da assinatura do Contrato-Promessa (CPCV). É típico que a diligência e a assinatura do CPCV levem entre 2 a 4 semanas, mas o tempo entre a assinatura do CPCV e a Escritura Pública (Escritura Final) pode variar entre 30 a 90 dias. Após a assinatura da escritura, levará mais 2 a 4 semanas para que a propriedade seja registrada no registo predial e outras questões pós-conclusão sejam concluídas pelo advogado. Assim, em resumo, um comprador deve garantir que seu advogado escolhido forneça um cronograma detalhado de ações esperadas e prazos relacionados no início do processo, a fim de garantir que o comprador esteja totalmente informado de todos os eventos e possa planejar seu itinerário para Portugal de acordo. Procuração: É extremamente comum que compradores de propriedades estrangeiras não estejam presentes em Portugal durante todo o processo de compra de propriedade. Uma procuração deve ser concedida ao advogado para gerenciar aspectos da compra que exigem que o advogado assine documentos em nome do comprador. Uma procuração concede ao portador da procuração autoridade para agir em nome do comprador para fins específicos e apenas por períodos especificados nos termos da procuração. Uma procuração escrita deve ser assinada na presença de um Notário Público para ser válida, e uma cópia autenticada da procuração deve ser fornecida ao Notário Público antes da assinatura pelo Notário Público. Os termos da procuração devem delinear claramente todos os poderes concedidos ao portador da procuração e os termos especificando os fins para os quais o portador da procuração está autorizado a agir. Todos os poderes concedidos ao portador da procuração devem permanecer dentro dos termos da procuração escrita que foi assinada na presença do Notário Público pelo comprador, e nenhum dos poderes concedidos pode ser usado pelo portador da procuração para qualquer outro fim. Uma procuração é válida por um período máximo de 5 anos e pode ser cancelada a qualquer momento antes da expiração da procuração pelo comprador. Uma vez que uma procuração tenha sido cancelada, ela é considerada nula e sem efeito, e o portador da procuração deve devolver imediatamente a cópia original da procuração cancelada ao comprador. Conclusão: Em conclusão, comprar propriedade em Portugal é um processo complexo, mas a chave para uma compra segura é a seleção do advogado imobiliário certo (advogado) para gerenciar sua compra de propriedade. É o investimento na sua compra que protegerá seu interesse, e é melhor dedicar tempo para encontrar o advogado ideal para sua compra de propriedade para garantir que todos os aspectos do seu investimento imobiliário sejam geridos corretamente, garantindo que seu investimento proporcione o máximo retorno com o mínimo esforço.