Quais documentos são essenciais antes de assinar um CPCV em Portugal?

No mínimo: a Caderneta Predial Urbana, a Certidão Permanente do Registo Predial (pesquisa de propriedade e encargos em vigor), a Licença de Utilização e a confirmação de que não existem dívidas de IMI ou de condomínio em aberto. Tenha um advogado de imóveis português a rever todos os documentos antes de assinar.

Quanto é o imposto sobre a transmissão de propriedade (IMT) em Portugal?

IMT oranları konut mülkü için ilerleyici olup, ilk muaf dilimde %0'dan başlayarak, daha yüksek değerli birincil konutlar için %8'e kadar çıkmaktadır. İkincil konutlar ve yatırım mülkleri, ilk dilimin üzerindeki değer için %7.5 sabit oranla vergilendirilmektedir. Oran, satın alma fiyatı ile resmi mali değer (VPT) arasından daha yüksek olanına uygulanır.

Os compradores estrangeiros podem adquirir propriedades livremente em Portugal?

Sim. Portugal não impõe restrições à propriedade de imóveis por estrangeiros. Cidadãos não da UE têm os mesmos direitos de compra que os nacionais portugueses. Você precisará de um NIF português (número de contribuinte) para prosseguir, que o seu advogado pode ajudá-lo a obter.

O que é o CPCV e o que acontece se uma das partes se retirar?

O CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) é um contrato promissório vinculativo assinado antes da escritura final. Se o comprador desistir sem justa causa, perde o sinal. Se o vendedor desistir, deve devolver o dobro do sinal de acordo com a lei portuguesa, uma proteção significativa para os compradores.

Alojamento Local (aluguer de curta duração) está disponível em toda a Portugal?

Hayır. Lizbon ve Porto, 2023'ten itibaren çoğu merkezi bölgede yeni AL lisanslarını askıya aldı ve diğer belediyeler kota sistemleri getirdi. Kısa süreli kiralama amacıyla bir mülk satın almadan önce, her zaman ilgili belediyenin güncel kurallarını kontrol edin.

Preciso de um advogado para comprar propriedade em Portugal?

Yasal olarak zorunlu değildir, ancak güçlü bir şekilde tavsiye edilir. Nitelikli bir Portekizli advogado veya solicitador, tapu araştırmaları yapacak, CPCV'yi gözden geçirecek, noterle koordinasyon sağlayacak ve süreç boyunca çıkarlarınızı koruyacaktır. Ücretleri, standart bir konut alımı için genellikle 1.500-3.000 € arasında olup, işlemdeki en iyi değerli maliyetler arasındadır.

Due Diligence Imobiliária em Portugal: A Lista de Verificação Completa

Neden Due Diligence Portekiz'de Tartışılmazdır

Portekiz'in gayrimenkul piyasası olgun, şeffaf ve hukuken sağlamdır - ancak burada satın almanın risksiz olduğu anlamına gelmez. Belgelerdeki boşluklar, beyan edilmemiş borçlar, ruhsatsız eklemeler ve imar ihlalleri yabancı alıcılar için en yaygın tuzaklardır. Doğru bir due diligence yürütmek, bu boşlukları sizin sorununuz haline gelmeden kapatır.

Bu kontrol listesi, talep etmeniz gereken her belgeyi, yürütmeniz gereken her araştırmayı ve bütçeniz için ayırmanız gereken her ücreti - karşılaşacağınız sırayla kapsar.

Aşama 1: Teklif Yapmadan Önce

1. Caderneta Predial Urbana (Arazi Kayıt Sertifikası)

Bu belge, Vergi Dairesi (Autoridade Tributária) tarafından verilir ve ilk başvuracağınız belgedir. Aşağıdakileri onaylar:

Kayıtlı mülk sahibinin adı ve NIF (vergi numarası)
Mülkün Valor Patrimonial Tributário (VPT) - IMT hesaplamak için kullanılan resmi mali değer
Mülk tipolojisi, alanı ve bölüm tanımı
Mülk vergilerinin (IMI) güncel olup olmadığı

Kontrol edilecekler: Bu belgede satıcının adı ile kimlik belgesinin eşleştiğini doğrulayın. Eşleşmeme, ilerlemeden önce çözülmesi gereken bir mülkiyet sorunu olduğunu gösterir.

2. Certidão Permanente do Registo Predial (Arazi Kayıt Sertifikası)

Bu canlı belge, Conservatória do Registo Predial (Arazi Kayıt Ofisi) tarafından sağlanır ve tam mülkiyet zincirini, mülk üzerindeki ipotekleri, hacizleri veya yükümlülükleri gösterir. Gerçek zamanlı olarak güncellenir. Zaman Çizelgesi: predial.oa.mj.pt üzerinden dakikalar içinde çevrimiçi olarak mevcuttur - talep edilen tarih aralığı için yıllık birkaç euro maliyetlidir.

Kontrol edilecekler: Mevcut herhangi bir ipotek, tapu (escritura) sırasında veya öncesinde kaldırılmalıdır. Ödenmemiş borçlar, temizlenmediği takdirde Portekiz yasalarına göre alıcıya devredilebilir.

3. Licença de Utilização (Kullanım İzni)

Yerel Câmara Municipal tarafından verilen kullanım lisansı, mülkün niyet ettiğiniz amaç için yasal olarak yetkilendirildiğini onaylar - genellikle konut amaçlıdır. 1951'den önce inşa edilen mülkler muaf olabilir, ancak bunu yerel bir avukatla doğrulamalısınız.

Zaman Çizelgesi: Câmara Municipal'dan Licença de Utilização talepleri genellikle 5-15 iş günü sürer. Bunu CPCV son tarih müzakerenize dahil edin - belge gecikirse, koşullu maddeniz için yeterli bir tampon olmalıdır. Kontrol Edilecekler: Lisans yoksa (veya mülkün sadece bir kısmını kapsayan bir lisans varsa), uzantılar veya dönüşümler yasadışı olarak yapılmıştır. Bunlar satın almadan önce yasallaştırılmalıdır, aksi takdirde risk size geçer.

4. Enerji Performans Sertifikası (Certificado Energético)

Portekiz'deki tüm satışlar ve kiralamalar için yasal olarak bir EPC gereklidir. Mülkü A+ (en verimli) ile F (en az verimli) arasında derecelendirir. Satışı engellemez, ancak kamu hizmeti maliyetlerini ve yeniden satış değerini etkiler - ve yasal olarak bir tane olmadan satamaz veya kiralayamazsınız.

Kontrol Edilecekler: Sertifika numarasını talep edin ve ADENE portalında doğrulayın. Süresi dolmuş veya sahte EPC'ler mevcuttur.

5. Teknik Konut Veri Sayfası (Ficha Técnica de Habitação)

Mart 2004'ten sonra inşa edilen veya önemli ölçüde yenilenen mülkler için gereklidir, bu belge inşaatın teknik özelliklerini kaydeder - kullanılan malzemeler, kurulu sistemler, kat planları. Yapısal müdahaleleri tanımlamak ve gelecekteki herhangi bir çalışmayı planlamak için faydalıdır.

Aşama 2: Mülkiyet ve Borçlar Üzerine Durum Tespiti

6. Vergi Borcu Araştırması (AT)

Mülk ile ilişkilendirilmiş herhangi bir ödenmemiş IMI (Municipal Property Tax) veya diğer vergi borçlarının olmadığını onaylayan bir beyan talep edin. Portekiz'de, ödenmemiş IMI mülkle birlikte kalır - sadece satıcıyla değil.

7. Kat Mülkü Borçları

Eğer mülk bir condomínio (malikler derneği) içinde ise, satıcının herhangi bir borcu olmadığını doğrulayan bir administrador do condomínio (yönetici) mektubu talep edin. Condomínio borcu yeni sahibine de geçebilir.

8. Planlama Kısıtlamaları Araştırması

Mülk üzerinde veya yakınında ne inşa edilebileceğini doğrulamak için yerel PDM (Plano Director Municipal - Belediye Ana Planı) kontrol edin. Bu, özellikle koruma alanlarına (RAN - tarımsal rezerv, REN - ekolojik rezerv veya kıyı koruma alanları) yakın parseller veya mülkler için önemlidir.

9. Miras ve Ortak Mülkiyet İşaretleri

Eğer mülkün birden fazla kayıtlı sahibi varsa (miras alınan Portekiz mülklerinde yaygındır), tüm sahiplerin imzalaması gerekmektedir. Bir mirasçının satışı reddettiği bir mülk, yıllarca yasal olarak kilitlenebilir. Avukatınız, tüm ortak sahiplerin uyumlu olduğunu ve satma yetkisine sahip olduklarını doğrulamalıdır.

Aşama 3: CPCV - Taahhüt Sözleşmesi

10. CPCV Nedir

Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), nihai tapu öncesinde imzalanan yasal olarak bağlayıcı bir taahhüt satın alma sözleşmesidir. Satın alma fiyatını, zaman çizelgesini, koşulları ve depozito şartlarını belirler. Bu bir rezervasyon formu değildir - tam yasal geçerliliğe sahiptir.

11. Depozito Miktarı ve Koruma

CPCV genellikle satın alma fiyatının %10-30'u kadar bir depozito içerir. Portekiz yasalarına göre:

Sebep olmadan çekilirseniz: depozitoyu kaybedersiniz.
Satıcı çekilirse: depozitonun iki katını geri vermek zorundadır (sinal em dobro).

Bu çift geri dönüş koruması güçlüdür - ancak yalnızca CPCV doğru bir şekilde hazırlandığında. İmza atmadan önce avukatınızın bunu gözden geçirmesini sağlayın.

12. Koşullar ve Son Tarihler

Standart CPCV koşulları arasında: ipotek almak, herhangi bir hukuki sorunun çözümü veya eksik belgelerin teslimi yer alır. Tüm koşullar ve son tarihleri açık bir şekilde listelenmelidir. Buradaki belirsiz dil, ihtilafların başladığı yerdir.

Aşama 4: Vergiler ve İşlem Maliyetleri

13. IMT - Gayrimenkul Devir Vergisi

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), Portekiz'deki gayrimenkul devirlerine uygulanan damga vergisinin karşılığıdır. Konut gayrimenkulleri için oranlar, satın alma fiyatı veya mali değer (VPT) üzerinden daha yüksek olanına göre artan oranlıdır:

%0 ilk dilimde (birincil ikamet, muafiyet eşiğine kadar, yıllık olarak gözden geçirilir)
Oranlar, daha yüksek değerli birincil ikametler için %8'e kadar artar
%7.5 ikinci ikametler veya yatırım gayrimenkulleri olarak kullanılan kentsel mülklerde (ilk dilimin üzerindeki; mevcut oran tablosunu portaldasfinancas.gov.pt ile doğrulayın, zira dilimler yıllık bütçe revizyonuna tabidir)
%6.5 kırsal arazi ve kentsel parsellerde

Önemli: Portekiz'in vergi kara listesindeki yargı bölgelerinde kayıtlı mülkler için IMT, değere bakılmaksızın sabit %10'dur.

14. IS - Damga Vergisi

Damga vergisi (Imposto do Selo), tüm gayrimenkul devirlerinde satın alma fiyatının %0.8'i oranında uygulanır. İpoteklerde, ek damga vergisi uygulanır (beş yıldan kısa süreler için %0.5; daha uzun süreler için %0.6).

15. Noter, Kayıt ve Hukuk Ücretleri

Noter ücretleri (escritura), tapu kaydı yazım ücretleri ve avukat ücretleri için satın alma fiyatının yaklaşık %0.5-1.5'ini bütçelemeniz gerekir. Portekiz'deki avukat ücretleri, standart bir konut alımı için genellikle 1,500 € ile 3,000 € arasında değişir, ancak karmaşıklık ve mülk değerine göre değişiklik gösterir.

16. Acenta Komisyonu

Portekiz'de gayrimenkul ajansı komisyonu yasal olarak satıcı tarafından, alıcı değil, ödenmektedir. Standart oranlar satış fiyatı üzerinden %5'tir (KDV dahil %23). Alıcı olarak komisyon ödemeniz istenirse, düzenlemeyi yazılı olarak netleştirin.

Aşama 5: Nihai Tapu (Escritura)

17. Tapu Günü Kontrol Listesi

Escritura bir noter huzurunda imzalanır. Gününde, aşağıdakilerin mevcut veya onaylı olduğundan emin olun:

Tüm ortak sahipler (veya geçerli bir procuração ile yetkilendirilmiş temsilcileri)
Bir ipotek varsa banka temsilcileri
IMT ödeme makbuzu (imzadan önce ödenmiş olmalıdır)
Pul vergisi ödemesi
Yukarıda listelenen tüm belgeler, asıl veya onaylı kopyaları

18. Tapu Sonrası Kayıt

Tapu imzalandıktan sonra, avukatınız veya noterinizi transferi Tapu Sicili'nde belirlenen bir süre içinde kaydedecektir. Kayıt tamamlanana kadar, transfer üçüncü taraf taleplerine karşı tam olarak korunmaz. Bu adımın tamamlandığını doğrulayın ve kanıt isteyin.

Aşama 6: Yatırım Gayrimenkulleri için Ek Kontroller

19. Alojamento Local (Kısa Süreli Kiralama Lisansı)

Eğer mülkü kısa süreli kiralamayı (Airbnb, tatil kiralaması) planlıyorsanız, mülkün bir Alojamento Local (AL) lisansına sahip olup olmadığını veya alıp alamayacağını doğrulayın. Lizbon ve Porto, 2023'ten itibaren çoğu merkezi bölgede yeni AL lisanslarını askıya almıştır. Bazı belediyeler kota uygulamıştır. Bu amaçla satın almadan önce ilgili belediyenin güncel kurallarını kontrol edin.

20. Kısa Süreli Kiralamalar için Kat Mülkiyeti Kuralları

Portekiz yasası, kat mülkiyeti toplantılarının, en az %50'sinin onayı ile binalarda kısa süreli kiralamaları kısıtlama veya yasaklama yetkisine sahiptir. AL amaçları için satın almadan önce kat mülkiyetinin güncel kurallarını ve son toplantı tutanaklarını kontrol edin.

21. Altın Vize Uygunluğu

O programa Golden Visa (ARI) de Portugal já não qualifica a compra de imóveis residenciais padrão na maior parte do país desde as reformas de 2023. As rotas de investimento do Golden Visa ainda existem - principalmente através de fundos de investimento qualificados, doações culturais e criação de empregos - mas a compra direta de imóveis em Lisboa ou no Porto já não é elegível. Verifique as rotas de qualificação atuais com um advogado de imigração licenciado.

Imóvel Novo vs. Revenda: Verificações Adicionais

A lista de verificação acima aplica-se a propriedades de revenda. As compras de imóveis novos em Portugal requerem dois documentos adicionais que não estão presentes em uma transação de revenda:

Alvará de Construção: Confirma que a construção foi legalmente autorizada pela Câmara Municipal antes do início das obras. Solicite uma cópia e verifique se corresponde à propriedade conforme construída. Quaisquer desvios dos planos permitidos devem ser legalizados antes que a propriedade possa ser registrada.
Alvará de Licença de Utilização: Emitido após a Câmara Municipal inspecionar o edifício concluído e confirmar que corresponde aos planos aprovados. Sem este documento, a propriedade não pode ser legalmente habitada ou conectada a utilidades. Os desenvolvedores às vezes tentam prosseguir para a assinatura da escritura antes que este documento seja emitido - não assine a escritura sem tê-lo em mãos.

Para compras em planta, o seu CPCV deve incluir uma cláusula condicionando a escritura final à emissão de ambos os documentos. Esta é uma prática padrão e um desenvolvedor respeitável não se oporá.

Condição Física: A Verificação que a Maioria dos Compradores Estrangeiros Ignora

Os compradores portugueses raramente contratam avaliações estruturais independentes antes da compra. A maioria confia na inspeção visual durante as visitas e nas verificações documentais acima. Os compradores estrangeiros devem considerar uma abordagem diferente.

Bir teknik yeterliliğe sahip mimar (arquitecto) veya inşaat mühendisi (engenheiro civil) ile mülkü CPCV'yi imzalamadan önce değerlendirmek, belgelerin tek başına ortaya çıkaramayacağı sorunları açığa çıkarabilecek anlamlı bir ek maliyet - genellikle birkaç yüz euro - anlamına gelir: su girişi, yapısal çatlaklar, çökme, eski binalardaki yetersiz temeller veya acil müdahale gerektiren çatı koşulları.

Bu, en çok: Lizbon'un tarihi mahallelerindeki (Alfama, Mouraria, Intendente) 100 yılı aşkın süredir var olan eski binalar; Alentejo veya Algarve iç kesimlerindeki kırsal mülkler; ve piyasa ile karşılaştırıldığında talep fiyatı düşük hissedilen herhangi bir mülk için önemlidir. Yapısal bir değerlendirme raporu, değişimden önce kusurlar bulunursa müzakere gücü de sağlar.

Teklif Öncesi Kontrol Listeniz

☐ Caderneta Predial Urbana (AT'den)
☐ Certidão Permanente do Registo Predial (canlı kayıt araması)
☐ Licença de Utilização (Belediye'den)
☐ Certificado Energético (ADENE portalında doğrulayın)
☐ Ficha Técnica de Habitação (2004 sonrası ise)
☐ Vergi borcu temizleme (AT)
☐ Kat mülkiyeti borcu temizleme mektubu
☐ PDM planlama kısıtlamaları kontrolü
☐ Tüm ortak sahipler tanımlandı ve uyumlu hale getirildi
☐ İmza öncesi bağımsız avukat tarafından CPCV gözden geçirildi
☐ IMT oranı doğru bazda hesaplandı (satın alma fiyatı vs VPT, hangisi daha yüksekse)
☐ Damga vergisi (%0.8) bütçelendi
☐ AL lisans durumu kontrol edildi (kiralama için alıyorsanız)
☐ Kat mülkiyeti AL kuralları kontrol edildi
☐ (Sadece yeni inşaat) Alvará de Construção onaylandı
☐ (Sadece yeni inşaat) Tapu öncesi Alvará de Licença de Utilização onaylandı
☐ Bağımsız yapısal inceleme talep edildi (eski mülkler için güçlü bir şekilde önerilir)

Bir Avukata İhtiyacınız Var mı?

Evet. Portekiz hukuku, bir mülk satın alımı için avukat bulundurmayı zorunlu kılmaz - ancak bunu atlamak, bir yabancı alıcının yapabileceği en maliyetli hatalardan biridir. Nitelikli bir advogado veya solicitador, kayıt ve tapu araştırmalarını yapacak, CPCV'yi gözden geçirecek, noterle iletişim kuracak ve tapunun anlaştığınız şekilde düzenlendiğinden emin olacaktır. Ücretleri, işlem bütçenizdeki en iyi değerli kalemlerden biridir.

Nitelikli bir Portekiz gayrimenkul avukatı bulmak için Ordem dos Advogados dizinini (oa.pt) kontrol edin veya gayrimenkul danışmanınıza yabancı alıcı işlemlerinde deneyimi olan lisanslı bir advogado veya solicitador için yönlendirme isteyin.