Guia de Hipotecas em Portugal: O que os Compradores Estrangeiros Precisam Saber
Yabancıların Portekiz'de mülk satın alması kolay ve giderek yaygın hale geliyor. Yabancılar için ipotek süreci, yerel mülk alıcılarına uygulanan kurallardan ve zaman dilimlerinden farklı kurallara sahiptir. Bu makalede, yabancılara kimlerin kredi verdiğini, ne kadar kredi alabileceğinizi, faiz oranlarının ne durumda olduğunu ve en önemlisi - ne kadar borçlanma onayı alacağınızı konuşacağız.
Yabancılar Portekiz'de İpotek Alabilir mi?
Evet, herhangi bir yerel Portekiz vatandaşı kadar sizin paranızı almak isteyen birkaç büyük Portekiz bankası bulunmaktadır. İkamet veya vatandaşlık gereksinimi yok, sadece gelir belgesi, iyi bir kredi notu ve yerel bir alıcının koyabileceğinden daha büyük bir peşinat gerekiyor.
Bazı bankalar, Millennium BCP, Santander Portekiz, Novobanco, BPI (CaixaBank Portekiz), Banco CTT ve Bankinter dahil olmak üzere, ikamet etmeyen alıcılara ipotek sunmaktadır. UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), ikamet etmeyen ve yabancı alıcılara finansal çözümler sunan bu alanda uzmanlaşmış bir kuruluştur.
Ne Kadar Borç Alabilirsiniz? (İkamet Etmeyenler için LTV)
Portekiz'de ikamet eden borçlulara sunulan şartlar ile ikamet etmeyen borçlulara sunulan şartlar arasındaki en büyük farklardan biri, Kredi-Değer Oranı (LTV) oranıdır.
İkamet Edenler: LTV %80-90'a kadar. Bu nedenle, peşinat/alıcı katkısı %10-20'ye kadar olacaktır.
İkamet Etmeyenler: Mevcut seçenekler için standart LTV oranı %60-70 civarında olup, bu da satın alma için gereken peşinatın %30-40 civarında olacağı anlamına gelmektedir. Bazı bankalar, müşteri güçlü bir profil sunduğunda ve ilgili bankaya yönetim altındaki varlıkları transfer etmeyi seçtiğinde %75-80 LTV'ye kadar kredi verebilir.
BPI, uygun bir finansal profile sahip olduğu sürece, ikamet etmeyenler için birincil konutlarda %80 LTV'ye kadar ve tatil evlerinde %70 LTV'ye kadar kredi verecektir.
Örnek: Lizbon'daki 400.000 €'luk bir daire için, depozito olarak yaklaşık 120.000 € ile 160.000 € arasında bir yatırım yapmayı düşünmek gerekir, ayrıca edinimle ilgili çeşitli diğer masraflar için satın alma fiyatının %8-10'u kadar ek bir maliyet eklenebilir.
Şu Anda İpotek Faiz Oranları Nedir?
Faiz oranları 2023-2024 zirvelerinin altına düştü ve Avrupa Merkez Bankası'nın faiz indirimleri döngüsünü takip ediyor.
Değişken: Portekiz'deki değişken ipotekler Euribor'a dayanmaktadır (ya 3 aylık ya da 12 aylık Euribor) ve bankanın sabit marjı eklenmektedir. Yabancıların Euribor'un üzerine %0.7 ile %1.5 arasında bir ödeme yapması alışılmadık değildir, bu nedenle mevcut 12 aylık Euribor seviyelerine (yaklaşık %2.30-2.50) dayanarak, toplam değişken ipotek oranı %3.0 ile %4.0 arasında değişmektedir, bu da profile bağlıdır.
Sabit oranlar 10 ila 25 yıl süreli ipotekler, faiz oranları açısından bir prim çekmektedir, ancak yine de %3.5-4.5 aralığında sunulmaktadır. Yabancılar için ek bir prim %0.2-0.5'tir. BPI şu anda yabancılar için Nisan 2026 süresi için %4.1'lik bir sabit oran teklifi sunmaktadır.
Sonuç: Portekiz'deki ipotek fiyatlandırması, diğer Batı Avrupa pazarlarına kıyasla rekabetçi bir şekilde belirlenmiştir; burada kredi oranlarının, kredi depozito gereksinimlerinden çok daha az önemli olduğu görülmektedir.
Yeterlilik Gereksinimleri
Portekiz bankaları birkaç faktöre bakmaktadır:
NIF (Portekiz Vergi Numarası)
İlk gereklilik esastır ve kontrol listemizdeki en önemli noktadır. İpotek başvurusu yapmadan önce bir NIF'e sahip olmanız gerekir. NIF numarası almak basit bir süreçtir ve Portekiz'deki herhangi bir yerel vergi dairesinde veya yurtdışındaysanız vekaletnameye sahip bir avukat aracılığıyla yapılabilir.
Gelir Belgeleri
Bankacılık dünyasında, istikrarlı ve doğrulanabilir geliri olan başvuru sahipleri sıcak bir şekilde karşılanır. Genellikle, maaşlı çalışanların son 3-6 ay içinde aldıkları maaş bordrolarının kopyalarını, mevcut iş sözleşmelerini ve vergi temizleme belgelerini / son vergi beyannamelerini bankalara sunmaları gerekecektir. Serbest çalışan alıcılar ve iş sahipleri genellikle daha olumlu bir şekilde değerlendirilir ve en az 2 yıllık denetim raporları sunmaları gerekmektedir. Bankalar genellikle daha karmaşık gelir yapılarını (yani, birden fazla para biriminde gelir, danışmanlık ücretleri, temettü geliri vb.) karşılayabilir, ancak bu tür başvuruları desteklemek için çok daha fazla bilgi gerekecektir.
Yabancı gelir de kabul edilmektedir. Gelirin yalnızca Portekiz'de kazanılması gerekmemektedir.
Borç-Gelir Oranı
Genel bir kural olarak, toplam aylık borcunuzun doğrulanmış net aylık gelirinizin %30-35'ini aşmaması gerekir. Ancak, bazı bankalar belirli koşullar altında %40'a kadar çıkabilir. Yeni ipoteğiniz için borç yükünüzü hesaplamak üzere doğrulanmış bilgileri kullanıyoruz.
Kredi Geçmişi
Evdeki kredi puanınızın otomatik olarak sizinle gelmeyeceğini unutmayın; bunun yerine, buradaki bankalar ve kredi verenler, yerel Experian, Equifax veya TALX'ten kredi raporlarınızı çekmeyi teklif edecek ve zamanında ödeme geçmişi, son iflaslar veya ciddi gecikmeler gibi benzer faktörleri inceleyeceklerdir. Ayrıca, mevcut kredi limitinize göre ne kadar borç taşıdığınızı da gözden geçireceklerdir.
Bankacılık Hesabı
Portekiz'de bir bankacılık hesabına sahip olmak şiddetle tavsiye edilir ve aslında kredi sürecini çok daha kolay hale getirir çünkü çoğu banka geri ödemelerin kendi hesaplarından kesilmesini talep eder.
Gerçek Maliyet: Depozitodan Öte
Ayrıca edinim maliyetlerini de hesaba katmalısınız, bu da toplamı satın alma fiyatının %8-10'una getirir.
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) Este imposto é baseado no valor da propriedade e é escalonado com base no preço de compra e se a propriedade é residencial ou de investimento. Propriedades classificadas como residenciais urbanas que se enquadram em um determinado limite de preço podem estar isentas deste imposto ou receber taxas reduzidas.
- Imposto de Selo: Uma taxa fixa de 0,8% do preço pago pela propriedade.
- Custos de notário, registro e outros custos legais: Normalmente, isso custa entre 1.500 € e 3.000 €, além de mais se a compra for particularmente complexa.
- Imposto de selo da escritura de hipoteca: Custo adicional de 0,6% sobre o valor da hipoteca.
Esses custos são geralmente pagos na assinatura do contrato e não são financiados com a sua hipoteca.
Quanto Tempo Leva a Aprovação da Hipoteca?
Para não residentes, o processo geralmente leva de 6 a 12 semanas desde a aplicação até a aprovação (em alguns casos, mais tempo para compradores não da UE e/ou perfis de renda complexos).
As etapas:
1. Pré-aprovação / oferta indicativa: De duas a quatro semanas. Durante este período, o banco analisa os documentos fornecidos e aconselha sobre uma oferta indicativa não vinculativa.
2. Avaliação da Propriedade: O banco solicitará uma avaliação independente da propriedade dentro de uma semana após a assinatura do contrato promissório.
3. Aprovação final do Comitê de Crédito de 3 a 5 semanas.
4. Assinatura e conclusão (escritura): Coordenar comprador e vendedor para assinar e concluir a transferência da propriedade com o notário.
É altamente recomendável obter pré-aprovação para um empréstimo antes de procurar uma propriedade. Obter pré-aprovação significa que você saberá quanto pode gastar, e os vendedores saberão que você está sério.
Planejando uma Construção de Estúdio com Orçamento? Considere as Variáveis.
Değişken uygun: Risk almayı göze alabilen ve buna istekli olan kişiler için. 5 ila 7 yıl içinde mülklerini satacaklarını veya kredilerini yeniden finanse edeceklerini düşünen kişiler için. ECB tarafından belirtilen şekilde faiz oranlarının düşmeye devam edeceğini bekleyen kişiler için.
Sabit seçin eğer: Ödemelerin kesinliğini istiyorsanız, mülkü uzun vadeli bir yatırım veya aile evi olarak satın alıyorsanız veya büyük bir miktar borç alıyorsanız ve potansiyel kayıpları sınırlamak istiyorsanız. Uluslararası müşterilerimizin birçoğu, değişken faizli işlemleri yönetmek için her zaman hazır olmadıkları için sabit oranları tercih ediyor.
Yabancı Alıcılar için Pratik İpuçları
Bir mortgage aracısı kullanın. Portekiz mortgage pazarı kendi kurallarına ve süreçlerine sahiptir ve piyasada deneyimli bir aracının, bireysel koşullarınıza (milliyet, gelir türü ve mülk türü vb.) dayanarak hangi bankaların sizi kabul etme olasılığının en yüksek olduğunu belirlemesi mümkündür. Ayrıca, iyi bir aracının, başvurunuzu bankalara sunmadan önce mortgage için ön onay almanıza yardımcı olabilir, böylece birden fazla başvurunun reddedilme riskini almadan kabul edilip edilmeyeceğinizi görebilirsiniz.
NIF'inizi mümkün olan en kısa sürede halledin. Portekiz'de banka hesapları açmak ve mülk satın almak gibi çeşitli hizmetlere başvurmak için NIF'inize ihtiyacınız olacak. Bu nedenle, Portekiz'e taşınacağınızı bildiğiniz anda NIF başvurusu yapmanız tavsiye edilir.
Belgelerin Tercümesi ve Doğrulanması. Vergi beyannameleri, maaş bordroları ve banka hesap özetleri gibi tüm yabancı belgelerin Portekizceye çevrilmesi ve aksi belirtilmedikçe apostil ile doğrulanması gerekmektedir.
Mülk bulmadan önce ipotek sürecine başlayın. Çoğu ev alıcısı, bir ev bulduktan sonra ipotek için ön onay alır. Bunu yapmayın. Bir ev aramaya başlamadan önce ipotek için ön onay almak, diğer potansiyel alıcılar üzerinde müzakerelerde size avantaj sağlar.
Para birimi riski: Euro cinsinden, eurodan farklı bir para biriminde düzenlenmiş bir ipoteğin geri ödemeleri (yani, alınan faiz) üzerindeki döviz kurlarındaki hareketlerin etkisi ve gelir elde edilen para biriminden farklıdır. Bazı borçlular, vadeli sözleşmeler alır veya euro cinsinden kira geliri elde eder.
Lisbonos'un Yardımcı Olabileceği Konular
Dünyanın dört bir yanından potansiyel alıcılarla bağlantılarımız var ve Portekiz genelinde, Lizbon, Porto ve Algarve'den Gümüş Kıyısı'na kadar mevcut alıcılar arasında güçlü bir ağımız var. Müşterilerimiz ayrıca uluslararası alıcılara ipotek sağlama konusunda deneyimli uzman ipotek brokerleri, avukatlar ve vergi danışmanlarına erişim sağlar.
Aile evi, tatil evi veya kiralık mülk arıyorsanız, ekibimiz bütçeniz ve mali durumunuz açısından neyin mümkün olduğunu belirlemenize yardımcı olabilir, böylece bir yere aşık olmadan önce tüm seçeneklerinizi değerlendirebilirsiniz.
Seçeneklerinizi keşfetmenize yardımcı olalım. Alım gereksinimlerinizi daha ayrıntılı olarak tartışmak için bizimle iletişime geçin.
SSS
Portekiz'de yaşamıyorsam ipotek alabilir miyim?
Yabancı, ikamet etmeyen alıcılar için ipotek ürünü, çoğu büyük Portekiz bankası tarafından sunulmaktadır. Genel olarak, ikamet edenler için gereken aynı kriterler gereklidir, ancak bunlar genellikle bir NIF alınmasını, yabancı gelir belgesini ve genellikle bir ikamet edenin gerektireceğinden daha büyük bir teminatı içerir.
CEVAP: Yabancı ikamet edenler için Portekiz'de bir mevduat hesabına yatırılması gereken minimum miktar 10 Euro'dur.
Portekiz'de ikamet eden başvuru sahipleri için gayrimenkul kredileri satın alma fiyatının yaklaşık %10-20'sine denk gelirken, burada ikamet etmeyen borçlular için gayrimenkul kredileri satın alma fiyatının %30-40'ına kadar çıkabilmektedir. Ayrıca, burada bazı bankaların çok iyi profiller için %75-80'e kadar kredi-değer oranı sağlayacağına dair raporlar bulunmaktadır.
İkamet etmeyen bir alıcı olarak hangi ipotek oranlarını bekleyebilirim?
Değişken oranlar %3.0–4.0 (Euribor + spread) arasında değişirken, sabit oranlar %3.5–4.5 arasındadır. İkamet etmeyenler için oranlar, ikamet edenler için olan oranlardan %0.2–0.5 daha yüksektir.
İpotek onay süreci ne kadar sürer?
İkamet etmeyenler için, başvuru tarihinden itibaren işleme süreleri, gelir türü ve karmaşıklığı ile bankadaki mevcut iş yükü gibi bir dizi faktöre bağlı olarak 6-12 hafta arasında değişebilir.
Portekiz'de bir banka hesabına ihtiyacım var mı?
Gerekli değildir, ancak şiddetle tavsiye edilir. Birçok finansal kurum, aylık borçların, sahip oldukları Portekiz hesabı aracılığıyla güncellenmesini tercih etmektedir.
Hangi edinim maliyetlerini bütçelemem gerekiyor?
Depozitonuzun yanı sıra, IMT (gayrimenkul transfer vergisi) ve damga vergisi, hukuki ücretler, noter ücretleri ve ipotek kayıt ücretleri gibi diğer masrafları da hesaba katmalısınız. Bu maliyetlerin toplamı, gayrimenkulün satın alma fiyatının yaklaşık %8-10'u kadar olmaktadır.