Yabancıların Lizbon'da Gayrimenkul Satın Alma Kılavuzu

Neden Yabancılar Lizbon'da Gayrimenkul Alıyor

Lizbon, uluslararası gayrimenkul alıcıları için Avrupa'nın en çok talep edilen destinasyonlarından biri haline geldi. Yıl boyunca güneşli hava, Batı Avrupa başkentlerine göre düşük yaşam maliyeti, kültürel zenginlik ve yabancı sakinlere karşı dostane bir tutum, Portekiz'i — özellikle Lizbon'u — taşınma, yatırım ve ikinci ev sahipliği için en iyi destinasyon haline getirdi.

İyi haber: Portekiz, yabancı uyrukluların gayrimenkul satın almasına yönelik herhangi bir yasal kısıtlama getirmiyor. AB vatandaşı olsanız da AB dışından gelseniz de, satın alma süreci büyük ölçüde aynıdır. Farklı olan, satın almanızı nasıl yapılandırdığınız, ödeyebileceğiniz vergiler ve size sunulan finansman seçenekleridir.

Adım 1: NIF Numaranızı Alın

Herhangi bir sözleşme imzalamadan veya Portekiz bankası hesabı açmadan önce, NIF (Número de Identificação Fiscal) — Portekiz'in vergi kimlik numarası — almanız gerekmektedir. Bunu, Portekiz'in Sosyal Güvenlik numarasına eşdeğer olarak düşünebilirsiniz.

Yerleşik olmayanlar, herhangi bir Finanças (vergi otoritesi) ofisinde veya giderek artan bir şekilde Portekiz'de bulunan bir mali temsilci aracılığıyla başvuruda bulunabilirler. Yurt dışından başvuruyorsanız, sizin adınıza hareket etmesi için yerel bir avukat veya temsilci atayabilirsiniz. Süreç genellikle bir ila beş iş günü sürer ve nominal bir idari ücret (yaklaşık 10-15 €) vardır.

NIF numaranızı, takip eden her adımda gerekecektir: Taahhüt Sözleşmesi'ni imzalamak, nihai tapuyu tamamlamak, banka hesabı açmak ve vergi beyannameleri vermek.

Adım 2: Portekiz Bankası Hesabı Açın

Gayrimenkul satın almak için kesin olarak gerekli olmasa da, bir Portekiz bankası hesabı süreci önemli ölçüde kolaylaştırır — özellikle satın alma fonlarını transfer etmek, devam eden faturaları ödemek ve sonunda kira geliri alırsanız.

Büyük Portekiz bankaları — Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos ve Banco BPI dahil — gayrimenkul dışı hesapları kabul etmektedir. Gereksinimler genellikle NIF'iniz, geçerli bir pasaport, ana vatanınızdan adres kanıtı ve gelir kanıtını içerir. Bazı bankalar, bir şubeye şahsen gitmenizi gerektirirken; diğerleri, gayrimenkul dışı hesap açma işlemini çevrimiçi olarak yapmanıza izin verir.

Portekiz'de bir ipotek almayı planlıyorsanız, yerel bir banka hesabı genellikle zorunludur.

Adım 3: Bir Gayrimenkul Avukatıyla Anlaşın

Bu adım müzakere edilemez. Portekiz'in gayrimenkul piyasası iyi düzenlenmiştir, ancak yasal süreçlerin incelikleri vardır — özellikle mülkiyet araştırmaları, kentsel rehabilitasyon alanları ve imar izinleri etrafında — bu nedenle deneyimli bir gayrimenkul avukatı gereklidir.

Avukatınız:

• Certidão Permanente — mülkiyeti ve herhangi bir ipoteği doğrulayan tapu kaydı belgesini alacaktır
• Vergi dairesinden mülkün Caderneta Predial'ını alarak vergilendirilebilir değerini ve mülk kaydını doğrulayacaktır
• Licença de Habitabilidade (yaşam lisansı) veya Licença de Utilização (kullanım lisansı) düzeninin kontrolünü yapacaktır
• Paylaşılan alanlara sahip bir binada satın alıyorsanız, kat mülkiyeti kurallarını gözden geçirecektir
• Taahhüt Sözleşmesini hazırlayacak veya gözden geçirecek ve son Escritura için noterde sizi temsil edecektir

Portekiz'deki hukuki ücretler genellikle satın alma fiyatının %1 ile %2'si arasında değişmektedir, ancak birçok avukat standart işlemler için sabit fiyat paketleri sunmaktadır.

Adım 4: Maliyetleri Anlayın — Satın Alma Fiyatının Ötesinde

Yabancı alıcılar bazen Portekiz'in işlem maliyetleriyle başa çıkmakta zorlanmaktadır. Toplam edinim maliyetleri için satın alma fiyatının üzerine %7–10 bütçelemek makul bir kuraldır, mülk türüne ve değerine bağlı olarak.

İşte ana maliyetlerin bir dökümü:

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões (Devlet Vergisi)

IMT, Portekiz'in mülk devri vergisidir ve alıcı tarafından ödenir. Oran, mülk türüne, değerine ve bunun ana ikametgah olup olmadığına bağlı olarak artan bir şekilde uygulanır. Genel bir referans olarak:

• Ana ikametgahlar: beyan edilen değere bağlı olarak oranlar %0 ile %8 arasında değişmektedir; hükümet tarafından her yıl belirlenen bir eşik altındaki mülkler için muafiyet uygulanır.
• İkincil ikametgahlar veya yatırım mülkleri: genellikle %6 sabit oran uygulanır (belirli bir yüksek değer eşiğinin üzerinde beyan edilen mülkler için %8).
• Ticari mülk: %6.5 sabit oran.

Avukatınız, imza atmadan önce kesin IMT'yi hesaplayacak ve bu, nihai tapu tamamlanmadan önce ödenmelidir.

Damga Vergisi (Imposto de Selo)

Alış fiyatının %0.8'i damga vergisi olarak alınır ve bu, IMT ile aynı anda ödenir.

Noter ve Tapu Harçları

Escritura (nihai tapu) taslağı ve onaylanması için noter ücretleri genellikle işlem değerine bağlı olarak 500 € ile 1,500 € arasında değişmektedir. Tapu kaydı harçları ek olarak alınır ve genellikle birkaç yüz eurodur.

Hukuk Ücretleri

Yukarıda belirtildiği gibi, genellikle alış fiyatının %1–2'si veya önceden anlaşılmış sabit bir oran.

Gayrimenkul Danışmanı Komisyonu

Portekiz'de, satıcı genellikle danışman komisyonunu öder. Alıcı olarak, genellikle alıcı danışman komisyonunu ödemezsiniz — ancak bağımsız alıcı danışmanları (nadir ama artan bir şekilde) ayrı bir ücret talep edebilir.

Adım 5: Yabancılar için İpotekler

Yabancı alıcılar, Portekiz bankalarından ve Portekiz mülkiyet hukuku konusunda bilgili uluslararası kredi verenlerden Portekiz ipoteklerine erişebilir. Yabancıların koşulları, yerleşik borçlulara göre biraz farklıdır:

• Kredi-Değer Oranı (LTV): Portekiz bankaları genellikle yabancılara mülkün değerinin %60–70'ine kadar kredi verir (birincil ev satın alan yerleşik kişiler için %80–90'a kadar)
• Faiz oranları: Portekiz ipotek faiz oranları Euribor'a artı bir banka marjı ile bağlantılıdır. 2026'nın başlarında, ECB'nin gevşeme döngüsünün ardından oranlar düşmüştür, ancak kesin teklifler bankaya ve borçlu profilinize göre değişiklik göstermektedir.
• Gelir belgeleri: Bankalar, gelir kanıtı, vergi beyannameleri ve kendi ülkenizden istihdam veya iş belgeleri talep edecektir — genellikle onaylı çeviriler gerektirmektedir.
• Para birimi riski: Geliriniz euro cinsinden değilse, geri ödemelerinizde döviz kuru riskini hesaba katın.

Portekiz pazarında uzman bir ipotek aracısı ile çalışmak faydalıdır. Birden fazla kredi verene erişebilir, teklifleri karşılaştırabilir ve belgelerle ilgili süreçte yardımcı olabilir — genellikle kredi miktarının %0.5–1'i kadar bir ücret karşılığında.

Adım 6: Satın Alma Süreci — Adım Adım

Rezervasyon Sözleşmesi (Contrato de Reserva)

Resmi Taahhüt Sözleşmesinden önce, genellikle bir rezervasyon sözleşmesi imzalamak ve mülkü piyasadan kaldırmak için bir depozito ödemek yaygındır — genellikle €5,000–€10,000 — gerekli incelemeler yapılırken. Bu, CPCV ile aynı anlamda yasal olarak bağlayıcı bir sözleşme değildir, ancak ciddi bir niyet sinyali verir.

Taahhüt Sözleşmesi (CPCV — Contrato de Promessa de Compra e Venda)

CPCV, ana bağlayıcı belgedir. Satışın tüm şartlarını belirler — fiyat, ödeme planı, tamamlanma tarihi ve ceza maddeleri. Genellikle, alıcı CPCV imzalanırken satın alma fiyatının %10–20'sini depozito olarak öder. Alıcı geri çekilirse, depozitoyu kaybeder. Satıcı geri çekilirse, alıcıya depozitonun iki katını öder.

Final Tapu (Escritura Pública de Compra e Venda)

Sahipliğin nihai devri bir Portekiz noterinde gerçekleşir. Alıcı, satın alma fiyatının kalan kısmını öder, noter işlemi onaylar ve tapu devredilir. Bu adım öncesinde IMT ve damga vergisi ödenmelidir.

Adım 7: Yabancı Alıcılar için Vergi Hususları

NHR — Sıradışı İkamet Vergi Rejimi

Portekiz'in Sıradışı İkamet (NHR) rejimi, tarihsel olarak yeni vergi ikamet edenlere önemli vergi avantajları sunmuştur; bunlar arasında Portekiz kaynaklı gelirler için %20 düz oran ve çoğu yabancı kaynaklı gelir için muafiyet bulunmaktadır. 2024'teki yasama değişikliklerinin ardından, orijinal NHR, belirli nitelikli meslekler ve faaliyetlere odaklanan IFICI (Bilimsel Araştırma ve İnovasyon için Vergi Teşviki) programı ile değiştirilmiştir.

Satın aldıktan sonra Portekiz vergi ikamet eden olmaya karar vermeyi düşünüyorsanız, mevcut yasalar altında seçeneklerinizi anlamak — nitelikli bir vergi danışmanının yardımıyla — taahhütte bulunmadan önce şiddetle tavsiye edilir.

IMI — Yıllık Emlak Vergisi

Yıllık emlak vergisi (IMI) belediyeler tarafından belirlenir ve mülkün Valor Patrimonial Tributário (vergilendirilebilir mülk değeri) üzerinden hesaplanır. Kentsel mülkler için oranlar genellikle vergilendirilebilir değerin yıllık %0.3 ile %0.45'i arasında değişmektedir — bu genellikle piyasa satın alma fiyatından daha düşüktür.

Kira Geliri Vergisi

Lisbon mülkünüzü kiralamayı planlıyorsanız, kira geliri Portekiz'de vergilendirilmektedir. Gayrimenkul sahibi olmayanlar net kira gelirinin %28'ini düz oran olarak öder. İkamet edenler bu oranı seçebilir veya kira gelirini genel gelir vergisi hesaplamalarına dahil edebilir.

Kaçınılması Gereken Yaygın Tuzaklar

• Başlık araştırmasını atlamak: CPCV'yi imzalamadan önce mülkün borçlardan, ipoteklerden ve yükümlülüklerden arınmış olduğunu her zaman doğrulayın.
• İşlem maliyetlerini küçümsemek: Satın alma fiyatının üzerine en az %7–10 ek bütçe ayırın.
• Satıcının avukatına güvenmek: Her zaman kendi bağımsız hukuki temsilcinizi edinin.
• Lisansa doğrulama yapmamak: Özellikle eski binalar veya yeni tadilatlar için mülkün geçerli bir oturum veya kullanım lisansına sahip olduğunu doğrulayın.
• Kat mülkiyeti masraflarını göz ardı etmek: En az iki yıl boyunca kat mülkiyeti toplantı tutanakları ve ücret geçmişi isteyin.

Lisbonos ile Çalışmak

Yabancı bir ülkede mülk satın almak karmaşık bir süreçtir — ancak stresli olmak zorunda değildir. Lisbonos ekibi, uluslararası alıcıları, titizlikle seçilmiş mülklerle, güvenilir hukuki profesyonellerle ve Portekiz pazarındaki yıllara dayanan yerel uzmanlıkla bir araya getirir. İster ilk Portekiz dairenizi satın alıyor olun, ister bir yatırım portföyünü genişletiyor olun, her adımda size rehberlik etmek için buradayız.