Pazarlık rehberi: Lizbon'da satın alırken nihai satın alma maliyetini düşürmek

Lizbon'da mülk fiyatı pazarlığı, çoğu satıcının adil olduğu için değil, piyasanın onları bu şekilde eğittiği için sıkı bir şekilde talep fiyatına bağlı kalmasıyla başlar. Son on yıl, sabrın genellikle ödüllendirildiğini öğretti. Bu inanç, ikametle bağlantılı satın alma teşviklerinin sona ermesinden bu yana yumuşadı, ancak kaybolmadı. Özellikle şehir içinde daha az dramatik indirimler ve daha ince tavizler bekleyin. Portekiz'in hâlâ bir pazarlık pazarı olduğunu düşünen alıcılar agresif gelir ve hayal kırıklığıyla ayrılırlar.

Fiyat esnekliği, başlık piyasa döngüsüne göre değil, mikro konuma göre kümelenir.  

Lizbon'da satın alma pazarlığı, sokak düzeyindeki inceliklere dayanır. Nehir manzarasına iki blok uzaklıktaki yenilenmiş bir birim, iç kısımda bir blok uzaktaki benzer bir daireden farklı davranır. Pratikte, duygusal bölgelerin biraz dışında kalan listelerde pazarlık alanı ortaya çıkar. Orta büyüklükte bir Lizbon mahallesinde, biri bir yenileme alanına baktığı için sessiz bir şekilde yüzde 7'lik bir farkla aylarca el değiştiren aynı kat planlarını gördüm. Karşılaştırma tabloları bunu göstermedi. Bloğu yürümek gösterdi.

Satıcı motivasyonu, liste yaşından daha önemlidir.  

Piyasada geçen süre kaba bir araçtır. Motivasyon daha keskindir. Boşanma, taşınma, miras çözülmeleri ve geliştirici bilanço tabloları, piyasada geçen günlerin asla yaratamayacağı bir kaldıraç oluşturur. Yerel acenteler bunu bilir ancak her zaman paylaşmazlar, baskı yapılmadıkça. Alıcı tarafı bir müzakereci, motivasyonu ortaya çıkararak ve teklifi buna göre şekillendirerek ücretini hak eder. Hız, kesinlik ve temiz şartlar genellikle fiyatı cesaretten daha fazla hareket ettirir.

İlk teklif ciddiyeti, saldırganlığı değil, gösterir.  

En sık yapılan hata, "yer bırakmak" için çok düşük başlamaktır. Lizbon'da bu genellikle konuşmayı sona erdirir. Güvenilir bir açılış teklifi genellikle ana bölgelerde talep fiyatının yüzde 5 ila 10 altında, tarihi merkezlerde ise daha sıkı olur. Sinyal önemlidir. Fon kanıtı ve Contrato de Promessa de Compra e Venda altında gerçekçi bir depozito ile temiz bir teklif saygı olarak okunur. Saygı, daha sonraki tavizler için kapıyı açık tutar.

Depozitolar sadece güvenlik değil, aynı zamanda kaldıraç olarak işlev görür.  

Genellikle yüzde 10 ila 30 olan CPCV depozitosu, bir formalite olarak gizlenmiş bir müzakere aracıdır. Daha yüksek depozitolar, daha keskin fiyat konumlandırmasını veya daha güçlü maddeleri haklı çıkarabilir. Daha düşük depozitolar, daha hızlı kapanış tarihleriyle eşleştirildiğinde, hıza ihtiyaç duyan satıcılar için işe yarayabilir. Evrensel olarak doğru bir sayı yoktur. Gerilim gerçektir: daha büyük depozitolar satıcı riskini azaltır ancak maddeler zayıfsa alıcı riskini artırır.

İncelemeler, anlaşmadan sonra sessiz fiyat hareketi yaratır.  

Portekiz anlaşmaları genellikle incelemelerden önce "tamamlanmış" gibi hissettirir, ancak gerçek para burada değişir. Eski Lizbon stokları, güvenilir bir şekilde elektrik, sıhhi tesisat ve nem sorunlarını ortaya çıkarır. Bir kabul dönemi tarzı satın alma penceresinden yaşanmış bir gözlem: Alfama'ya bitişik üç ayrı daire, hiçbir listede belirtilmeyen eski elektrik tesisatını ortaya çıkardı. Her biri ya bir fiyat ayarlaması ya da bir onarım kredisi üretti, çünkü alıcı gerçekçi kaldı ve belgelerle destekledi. Duygular bu aşamayı öldürür. Makbuzlar kazanır.

Kapanış maliyeti tavizleri, egoları incitmeden toplam harcamayı azaltır.  

Portekiz'de kapanış maliyetlerini azaltmak, başlık fiyatını zorlamaktan genellikle daha kolaydır. IMT, damga vergisi ve noter ücretleri, özellikle yabancı alıcılar için acıtır. Motivasyonu yüksek satıcılar, bu maliyetlerin bir kısmını CPCV maddeleri aracılığıyla üstlenmeyi kabul eder, özellikle de aksi takdirde temiz olan anlaşmalarda. Çerçeveleme önemlidir. Bunu, değeri geri alma değil, tamamlamayı yumuşatma olarak konumlandırın. Bu, deneyimli acentelerin talebi beklediği kadar yaygındır.

Maddeler, sofistike alıcıların kendilerini ayırdığı yerdir.  

İyi hazırlanmış CPCV maddeleri, riski sessizce yeniden dengeler. İnceleme bulgularına bağlı fiyat ayarlama maddeleri, escritura öncesi satıcı tarafından ödenen onarımlar ve gecikmiş teslimat için cezalar ekonomik değere dönüşür. Para birimi dalgalanma korumaları, artık euro dışı alıcılar için daha sık görülüyor, değişken döviz pencerelerinden yaşanan acıyı yansıtıyor. Bu maddeler, tetiklenene kadar müzakere gibi hissettirmez. O zaman önem kazanır.

Nakit ve hız hala konuşur, ancak sanıldığı kadar yüksek sesle değil.  

Popüler bir inanç, nakit alıcıların otomatik olarak indirim sağladığını tutar. Lizbon'da bu avantaj köreldi. Satıcılar kesinliği sever, evet, ama fiyatı da severler. Nakit, esnek tamamlama tarihleri veya küçük koşulların feragat edilmesiyle eşleştirildiğinde en iyi şekilde çalışır. Bunun dışında, sadece başka bir özelliktir. Çözülmemiş takas, hızı zorlayıp korumayı kaybetmek mi yoksa yavaşlayıp fiyat sıkılığını riske atmak mı olduğudur.

Yatırımcılar, tek boynuzlu atları avlamak yerine küçük avantajları biriktirerek kazanır.  

Yatırımcı müzakereciler genellikle efsanevi yüzde 20 indirimleri kovalar. Gerçeklik birikimdir. Mütevazı bir fiyat kesintisi, satıcı tarafından karşılanan IMT, onarım kredileri ve elverişli teslimat zamanlaması birlikte kazanımı oluşturur. Geçen yıl incelediğim kısa bir yürüyüş klibi, "işe ihtiyaç duyan" bir birimi gösterdi. Yatırımcı zevki tartışmadı. Uyumluluk yükseltmelerini listelediler. Elektronik tablo tartışmayı yaptı.

Kültürel ritim, sonuçları taktiklerden daha fazla etkiler.  

Portekiz pazarlık normları sabır ve istikrarı ödüllendirir. Sessizlik reddetme değildir. Gecikmiş yanıtlar genellikle iç aile tartışması anlamına gelir. Bu sessizliği takiplerle dolduran alıcılar duruşlarını zayıflatır. Bu ritmi anlayan acenteler, diğerlerinin kaybettiği anlaşmaları kapatır. Yavaş hissettirir, ta ki aniden öyle olmayana kadar.

Aşırı optimize etme riski asla kaybolmaz.  

Her müzakere seçimi, kesinliği potansiyel tasarruflarla değiştirir. Çok fazla zorlarsanız varlığı kaybedersiniz. Çok yumuşak hareket ederseniz fazla ödersiniz. Hiçbir oyun kitabı bu gerilimi çözmez. Sadece hangi riski taşımayı tercih edeceğinizi seçmenize yardımcı olur.

Çoğu alıcı, konuma ve satıcının motivasyonuna bağlı olarak talep fiyatından %3 ila %10 indirim elde edebilir. Tarihi bölgeler genellikle daha düşük indirimler sunar. Gelişmekte olan mahalleler, fiyatlandırmada küçük hatalar olduğunda daha fazla pazarlık payı sunar.

Evet, satıcılar bazen sözleşme maddeleri aracılığıyla IMT, damga vergisi veya noter ücretlerinin bir kısmını üstlenmeyi kabul ederler. Bu durum, daha çok motive olmuş satıcılar veya nakit işlemlerle daha yaygındır. Bu, başlık fiyatını değiştirmeden toplam alıcı harcamalarını azaltır.

Denetimler, profesyonelce ele alındığında Portekiz işlemlerinin kabul edilen bir aşamasıdır. Güvenlik veya uyumla ilgili belgelenmiş sorunlar, ayarlamaları haklı çıkarır. Duygusal veya kozmetik şikayetler genellikle başarısız olur.

Çoğu alıcı için %10 ila %20 arasında depozitolar, pazarlık gücü ve riski dengeler. Daha yüksek depozitolar daha güçlü şartları destekleyebilir ancak riski artırır. Yalnızca yüzde değil, madde kalitesi daha önemlidir.

Yabancı alıcılar genellikle hızı ve normları yanlış anlar, bu da konumlarını zayıflatır. Yerel temsilcilik ve hazırlanmış belgelerle, eşit şartlarda pazarlık yapabilirler. Döviz riski, eklenen ana değişkendir.

Vazgeçmek, pazarlık gücünü korur ve duygusal aşırı ödemeyi önler. Ancak, bazı anlaşmalar fiyat indirimlerinden ziyade tavizlerle iyileşir. Karar, sadece listede yazan rakama değil, toplam maliyete bağlıdır.

Deneyime rağmen, Lizbon pazarı müzakerecileri alçakgönüllü kılmanın bir yolunu bulur. Kazanılan her taviz görünmez bir maliyet taşır ve her kararlı duruş, kaybedilen bir fırsat riski taşır. Rahatsız edici gerçek şu ki, doğru hamle ancak escritura imzalandıktan sonra ortaya çıkar, pazar çoktan ilerlemiş olur.